(지난호에서 계속)
다음으로, 상업용 부동산을 구입할 경우 지역상권을 반드시 분석해 보아야 한다. 대규모의 고객을 끌어 모으는 대형소매업소가 인근에 있으면 지역유동인구가 많지만, 이러한 소매업소도 중장기적인 점포이전계획을 갖고 있는 경우가 많으므로 이러한 지역변화의 방향에 민감할 필요가 있다. 또한 그 지역의 토지이용에 변화가 일어나면서, 새로운 콘도나 주거지개발이 진행되는 수도 있다. 시내 중심가에도 재개발의 영향으로 향후 5-7년 정도 뒤에는 상권의 변화를 가져올 지역이 몇 군데 된다. 이러한 변화를 미리 읽고 앞선 투자가 이루어지면 투자수익성은 더욱 커진다. 지역상권의 변화는 필연적으로 월임대료와 공실률의 변화를 가져와 투자수익성이 크게 달라지게 된다.
상업용 건물에 투자하는 경우, 투자소요액의 상당부분을 모기지에 의존하게 되는데, 이것은 말할 것도 없이 부채의 수익성 확대효과 즉, '레버리지효과'(Leverage Effect; '지렛대효과')를 적절히 이용하기 위한 것이다. 하지만, 부채가 갖는 레버리지효과는 칼의 양면성과 같아서 수익성을 높이기도 하지만, 때로는 손실을 확대시키는 방향으로 작용하기도 한다. 그러므로, 투자 시의 부채비율은 각 개인의 여건에 따라 융통성 있게 결정하여야 한다. 부채의 규모를 결정할 때에는 각 개인의 투자성향, 모기지 이자율 조건과 향후 변화예상, 대상 투자물건의 속성과 예상현금흐름, 유사시의 자금동원능력, 목표수익률, 총보유재산의 규모, 투자자의 연령 등을 고려한다. 필자에게 임대수입을 위한 상업용 건물의 구입을 의뢰한 분들의 경우, 30-40대 투자자는 부채비율을 높여 타인자본을 이용한 수익률의 극대화를 꾀하려 하지만, 50-60대의 투자자는 가능하면 타인자본을 최소한으로 줄이려는 보수적인 투자성향을 보이는 것도 이 때문이다.
상업용부동산 투자에 필요한 모기지는 일반 주택모기지와는 다른 면이 있다. 우선 모기지의 이자율 조건이 약간 더 높다는 것 외에도, 각 개별 상업용 건물들의 투자위험도와 예상 투자수익성의 차이에 따라 심사기준이나 모기지의 조건들이 달라질 수 있으며 총 투자금액 중 모기지의 비중을 얼마로 할 것인가도 이자율 조건에 영향을 준다. 그러므로, 모기지 협상은 상업용 건물투자의 중요한 부분을 차지한다. 투자의 수익성을 분석할 때에는, 매년 기대되는 비용공제 후의 순수입 뿐만 아니라, 향후 되팔 때 예상되는 시세차익을 동시에 고려하여야 한다. 예를 들어, 두 곳의 물건을 분석한 결과 한 물건은 비용공제 후의 년간 순이익이 투자금액의 8%이고 다른 물건은 9.5%가 된다고 할 경우, 단순히 수익률(CAP Rate)만을 서로 비교하여 판단하는 것은 잘못된 의사결정이 될 수도 있다. 향후 되 팔 때의 시세차익이 오히려 세제 상 유리한 적용을 받으므로 이것도 함께 고려하여야 한다.