상업용 건물의 가격결정 원리
상업용 건물에 대한 투자위험성을 이해하기 위해서는 상업용건물의 가격이 결정되는 원리를 알아야 한다. 상업용건물의 가격은 렌트수입에서 제세공과금을 포함한 건물의 유지관리비용을 공제한 순수입을 시장의 '기준수익률'로 나누어 산정하게 된다. 예를 들어 1층에 월 렌트수입이 2,500불인 가게가 있고, 그 2층에는 방 1개와 방 2개의 임대용 주거공간이 각각 있어 월 렌트수입이 1500불이 된다고 가정한다면, 이 건물을 구입하면 월 4,000불의 임대수입이 생기므로 년간 48,000불의 임대수입이 생긴다. 재산세,보험료,각종 유틸리티 공과금 중에서 주인이 부담하는 년간 비용이 약 11,000불이라고 하면 이 금액을 공제한 년간 순 임대수입은 37,000불이 된다. 이러한 임대수입을 산출한 후에는 시장가격을 산정하기가 쉽다. 현재 은행이자가 2.5%정도라고 한다면, 적정 기대수익률 ( 파는측이 생각하는 ) 을 7.5%라고 했을 때의 매각자 제시금액은 493,000불 ( 37,000/7.5% = 493,330 )이 될 것이다. 한편, 구입자는 이러한 가게건물을 매입할 때 기대하는 최소한의 기대수익률은 파는측이 생각하는 적정 투자수익률과 다른 경우가 많다. 만일 구입자의 기대수익률이 10%인 경우, 이 건물의 적정구입가격은 370,000불 ( 37,000/10% = 370,000 ) 이라고 여길 것이다. 이처럼, 양자간의 기준 수익률이 서로 다를 뿐 아니라 매매 당시의 경제상황 및 이자율, 다른 대체적 투자대상의 수익률 등의 요인에 따라 가격변동폭이 커질 수도 있다.
또한, 경기사정이 갑자기 나빠져서 새로 사업하려는 사람이 줄어들고 기존 점포 세입자도 사업부진으로 그만 두게 된다면 다른 새 임차인을 구하기가 어려워질 수 있다. 자연히 임대료는 급격히 떨어지며 낮춘 가격에도 가게가 비워있는 상태에서 수개월이 흘러가면 당초 예상했던 기대수익은 크게 빗나가게 되고 건물의 적정 시장가격도 급격히 하락합니다. 문제는 좋은 입지가 아닌 경우, 그러한 하락의 폭이 매우 클 수 있고, 이자의 급격한 상승이 이 시기에 발생하면 다른 수입원천이 없는 투자자는 매우 견디기 어려운 상황이 될 수도 있다. 임대료의 수입이 없어진데다 재산세마저 건물주인이 부담하게 되기 때문이다. 게다가 매각하려 해도 이러한 때에는 그 때의 현금흐름을 기준으로 가격을 산정하게 되므로 구입당시의 가격을 받기도 어려워질 수 있다. 상업용건물이 주거용건물에 비해 투자위험이 높다는 것은, 이처럼 상황에 따라 가격변화폭이 크고 수요의 안정성 측면에서 주거용보다 상대적으로 불리한 여건에 있다는 것을 의미한다.