코로나 사태로 인해 지난 몇 년동안 토론토 지역의 단기임대사업(Airbnb 등)은 매우 힘든시기를 보냈지만, 공유경제는 앞으로도 지속적으로 확대되어나갈 영역이다. 자기 집을 이용하여 추가적인 수입을 올릴 수 있지만, 동네 또는 콘도건물에서 일부 방문객들이 보여주는 매너없는 행동 때문에 이웃들이 소음이나 안전, 주차문제를 제기하면서 불평하는 일이 늘어나고 있다. 더구나 단기렌탈로 버는 수입이 1년 이상의 장기렌탈보다 높은 경우가 많아서 Airbnb시장에 뛰어드는 사람들이 급격히 늘어나자 주거용 렌트시장의 공급에도 영향을 주기 시작하면서부터 단기렌탈사업을 규제하는 조례가 밴쿠버(2018년 4월 19일), 토론토(2021년 1월 1일), 오타와(2022년 4월 1일) 등에서 시행되었다. 광역토론토지역에서는 토론토시의 사례를 따라 인근의 다른 지방자치단체에서도 규제가 이루어질 것으로 전망되는데, 앞으로 토론토에서 Airbnb사업을 하려면 어떤 점에 유의해야 할 지 살펴보자.
단기임대사업자로 토론토시에 등록해야 한다.
단기임대사업자는 연속 28일 미만의 기간 동안 주택이나 방을 단기로 임대하는 경우를 말한다. Airbnb 또는 Booking.com과 같은 온라인 단기숙소예약사이트 운영회사들(Short-Term Rental Companies/Platforms)은 전세계의 주요도시들(지자체)과 사업자등록 및 데이터공유협약(The Data Sharing Agreement)을 맺는 추세여서 미등록상태에서 인터넷에 단기임대광고를 하기가 어렵다. 숙소예약관련 자료들이 모두 규제당국인 지자체와 공유되는 구조이기 때문에 무허가로 사업을 하는 것이 불가능해지며, 인터넷에 숙소를 리스팅을 할 때는 반드시 도시에서 발급한 등록번호(STR-0000-XXXXXX 형식)를 밝혀야 하며, 시청에서도 이 표시가 없는 매물들을 집중 단속한다. 등록 후에는 매년 갱신하며, 4%의 숙박세(Municipal Accommodation Tax)도 부과된다.
단기임대사업은 자신의 거주지에서만 가능하다.
몇 년 전만해도 Airbnb사업이 고수익을 안겨준다고 많은 투자자들이 콘도유닛들을 구입하거나 임차하여 단기임대사업을 확장하였으나, 지자체의 규제조례가 시행된 이후에는 약 40%가 넘는 유닛들이 다시 장기렌트시장에 매물로 나오게 되었다. 이제는 투자용으로 구입한 주거용 건물에서는 단기렌탈사업을 허가하지 않으며, 자신이 살고 있는 주된 거주지(Principal Residence)라면 본인소유 또는 렌트한 경우에 모두 단기렌탈이 가능하다. 단독주택이나 타운하우스, 콘도나 아파트 등 다양한 형태가 있을 수 있지만, 렌트인 경우에는 임대차계약서에 그러한 행위가 허용되어야 한다. 자신의 주된 거주지임을 증명하려면 각종 유틸리티 청구서, 운전면허증, 세금 및 보험에 사용하는 주소 등을 근거로 삼는다.
독립된 임대공간은 세입자만 단기렌탈사업을 할 수 있다.
자신이 거주하는 집에서는 최대 3개의 침실을 연간 무제한으로 임대하거나 주택 전체를 연간 최대 180박까지 임대할 수 있다. 하지만 독립된 임대공간은 세입자만 단기렌탈사업을 할 수 있다. 독립된 임대공간(Second Units 혹은 Secondary Suites)이라함은 주택에 딸린 독립적 생활이 가능한 공간으로서 별도의 출입문과 부엌, 욕실 및 화장실(food preparation and sanitary facilities)이 있는 주거시설을 의미한다. 단독주택의 지하셋방구조가 대표적인 예인데, 온타리오주에서는 저렴한 임대료로 거주할 수 있는 주거지로서 중요한 몫을 담당하고 있다. 렌트가격이 매년 큰 폭으로 올라가자 주정부와 각 지방자치단체들은 준공된지 5년이 지난 건물에서만 허락하되 타운하우스에서는 허락하지 않던 것을 모든 주택형태(dwelling unit)에 대하여 독립적인 출입구와 주방시설, 욕실 및 화장실을 갖추고, 소방 및 전기안전규정을 충족하면 허락할 수 있도록 관련 법규(주정부의 Planning Act 수정에 따른 new zoning rules)를 개정해나가고 있다. 따라서 장기임대가 가능한 이런 구조의 저렴한 임대매물이 줄어드는 것을 방지 하기 위해 집주인이 단기렌탈사업을 할 수 없게 규정해두고 있으며, 다만 임대차계약 상 허락된다면 세입자는 단기렌탈이 가능하다.
단기임대사업 중에 차별을 적용해서는 안된다.
단기임대업을 하면서 인종, 출신지, 민족, 국적, 성별, 성적지향, 성정체성, 성표현, 연령, 혼인여부, 가족여부, 장애 등을 이유로 사람을 차별하여서는 안된다. 또한 장애인 서비스를 거부할 수 없다. 여기에는 보조 동물을 동반하는 사람도 포함된다.
안전 및 대피계획, 비상연락이 갖추어져야 한다.
단기임대업을 운영하면서 고객(guest)이 머무르는 동안 안전 및 대피계획을 확실하게 마련해두어야 하며, 비상시 연락처를 알려주어야 한다. 지자체에서는 이 부분을 매우 중요하게 살펴보며 건물의 구조와 대피이동로를 도면으로 설명하도록 요구하기도 한다. 실제로 동네주민이나 이웃에서 불만사항애 대해 신고가 들어와도 연락이 즉시 되지 않는 경우가 생기는데, 이 경우에는 등록이 취소될 수도 있다. 그러므로, 지자체의 입장에서 중요시하는 점이 어떤 것인지를 이해하고 있어야 한다.
콘도의 규정은 지자체의 규정과 별개로 적용된다.
자신이 직접 거주하는 집이라면 지방자치단체에 등록만 하면 단독주택이나 타운하우스, 콘도아파트 등 다양한 형태의 집에서 Airbnb와 같은 단기임대사업이 가능하다. 하지만, 지자체가 허락할 수 있다고 해도, 콘도미니엄법에 따라 콘도법인에서 단기임대를 허락하지 않도록 규정을 개정하면 불가능해진다. 이러한 사례는 6개월 미만의 단기렌트를 금지하는 쪽으로 콘도규정을 변경하는 콘도아파트들이 최근 늘어나고 있는데서 찾아 볼 수 있다. 여기에는 콘도 타운하우스도 같은 사례가 발생할 수 있으므로, 단기렌탈사업을 계획한다면 가능하면 프리홀드(freehold) 타운하우스나 단독주택을 구입하는 것이 안전하다. 만일 토론토 다운타운에서 콘도아파트에 거주하면서 Airbnb사업을 하려고 한다면 이를 허용하는 콘도빌딩 리스트를 확인한 후에 구매결정을 하여야 한다. 물론 이 규정은 유닛 소유주들의 결의로 나중에 다시 바뀔 수는 있다.