입지조건
부동산투자에서 가장 중요하다는 “Location, Location, Location 원칙”은 콘도를 구입할 때에도 예외 없이 적용된다. 단순히 대중교통이나 생활편의시설, 자녀들의 학군 등에서 유리하다는 입지조건 외에도, 인근에 다른 신축계획이 있는지, 어떤 건물이 들어서는지에 따라 콘도유닛을 구입한 후 되팔 때의 미래가치에 영향을 준다. 특히 현재의 전망(View)이 앞으로 주위의 변화에 다라 어떤 영향을 받을지도 살펴보아야 한다.
유닛의 실내구조(Lay-out)
같은 크기의 실내면적을 가진 콘도유닛이라도 실내구조에 따라 실제사용가능한 면적이 서로 다른 경우가 많다. 만일 복도나 통로로 소모된 면적이 많으면 그만큼 실사용면적은 줄어든다. 이 때문에 방1개에 덴 하나가 있는 유닛이 방2개 있는 유닛보다 더 편안한 구조를 가진 경우도 있다. 방이 2개 있는 유닛은 서로 붙어 있는 것 보다는 떨어져 있는 구조가 좋다.
콘도 거주자의 특징(Demographics)
각 콘도는 거주자의 구성내용에 따라 서로 다른 커뮤니티의 특징을 보여준다. 특정 인종이 많이 거주할 수도 있고, 학생이나 젊은층, 그리고 직업이나 소득계층 등에 따라 콘도마다 다른 특징을 보여주므로, 가능하면 자신의 라이프스타일에 맞는 콘도커뮤니티를 고르는 것이 거주하는 동안 더 편안함을 느끼게 한다. 또한 세입자보다 집주인이 많이 살고 있는 콘도가 가격도 안정적으로 유지될 가능성이 높다.
콘도의 공동시설(Amenities)
어떤 콘도에는 수영장이 없는 곳도 있으며, 다른 콘도보다 더 많은 공동시설을 화려하게 갖추기도 한다. 하지만 공동시설이 많을 수록 일반적으로 콘도관리비도 높은 편이다. 그러므로, 자신이 꼭 필요로 하는 공동시설이 있는 콘도빌딩을 고르면 매월 납부하는 관리비가 아깝지 않을 것이다.
콘도관리비(Maintenance Fee)
콘도빌딩이 노후화 될수록 콘도관리비가 올라가는 경향이 있다. 각종시설을 교체하거나 수리할 부분이 많아지기 때문이다. 이러한 비용을 미리 충당금으로 준비해 두는 예비비(Reserve Funds)가 충분하지 않으면 향후 콘도관리비가 올라가거나 일시불로 청구될 수도 있다. 또한 콘도이사회나 관리회사의 능력이 관리비 증감에 영향을 주기도 한다.
콘도규정(Condo By-law & Rules)
거주환경이 자유로운 단독주택과 는 달리, 콘도생활에는 콘도건물이나 단지 내의 거주자들이 반드시 지켜야 할 규정이 있다. 중요한 것은, 이러한 콘도규정은 콘도법에 따라 다른 법률 보다 우선적으로 적용되는 조항을 많이 담고 있다. 애완동물을 기르는 바이어는 어떤 Pet 규정이 있는지, 그리고 Airbnb 등 단기숙박으로 추가적인 수입을 계획하고 있다면 콘도빌딩에서 이를 허용하는지 확인하여야 한다. 비록 지방자치단체에서 허용하더라도 콘도규정에서 금지하면 불가능해지기 때문이다.
콘도면적(Condo Unit Size)
모기지를 이용하여 콘도를 구입하는 경우에는 유닛의 크기가 너무 작으면 모기지대출이 안되는 경우도 있으므로, 미리 모기지 전문가에게 확인해 두는 것이 좋다. 대체로 콘도유닛의 크기가 500sf(평방피트) 미만인 경우에는 모기지대출이 어려울 수도 있지만, 대출기관에 따라 승인기준이 서로 다를 수 있다.
투자목적으로 구입할 때는 수익률도 따져보아야
렌트수입을 얻기 위해 투자용으로 콘도를 구입할 경우에는 매개가격 뿐만 아니라 렌트시세도 파악하여 투자수익률(ROI; Return on Investment)을 비교해 보아야 한다. 대개 고층일수록 구입가격은 올라가지만 렌트시세는 큰 차이가 없는 경우도 있으며, 공동시설(Amenities)이 많으면 관리비가 높아 수익성은 떨어질 수도 있다. 또한 지역에 따라, 혹은 콘도빌딩에 따라 방1개 있는 유닛과 방1개+덴이 있는 유닛, 그리고 방2개 있는 유닛을 비교해 보면 투자금액(구입가격)에 대한 렌트수입과 비용(관리비와 재산세 등)이 서로 다름을 알 수 있다. 따라서 적정한 투자수익률을 얻을 수 있는 콘도빌딩과 유닛을 선택하는 것이 중요하다.