한국에서 주택경매에 관심을 갖는 이유
주택시장이 활발해지고 가격이 상승세를 이어갈 때에는 경매로 나오는 주택매물은 적어진다. 이에 따라 경매매물에 대한 경젱률도 자연히 높아진다. 한국에서는 2007년 이후 4:1-5:1 수준에서 유지되던 입찰경쟁률이 2012년 이후부터 해마다 상승하여 2015년부터는 6:1 수준으로 높아졌다. 통상 1회차는 유찰되는 것으로 인식되던 경매시장에서 입찰경쟁률이 높아짐에 따라 1회차에서 매각이 완료되는 경매건수도 늘어나고 있다. 주택경매시장의 장점은 유찰이 생길 때마다 20-30%씩 가격을 낮추어(유찰저감률) 다음 경매를 진행하기 때문에, 경매시장에 나오는 매물이 늘어나고 유찰횟수가 많아질 수록 시세보다 낮은 가격에 경매로 나온 집을 구매할 수 있다는 점이다.
캐나다의 압류주택 매각방식 2가지
압류재산(foreclosure properties)은 모기지대출을 받은 주택소유주가 대출상환금을 납부하지 못하여 결국 은행에 집을 압류당하는 것을 말한다. 이 경우, 캐나다에서는 강제매각권리(Power of Sale) 행사 방식과 사법적 압류를 통한 매각(Judicial Foreclosure) 중 하나를 선택하여 압류재산을 처분한다.
2.1. 강제매각권리(Power of Sale) 행사
강제매각권리(Power of Sale) 행사는 모기지대출을 한 주택소유주가 대출금상환을 하지 못하는 상황이 되면, 대출기관이 근저당 설정된 주택을 차압하여 법원의 개입 없이 대출기관이 스스로 주택을 처분할 수 있는 권리가 주어진다. 이러한 권리를 근거로 강제매각이 이루어지면 대출기관은 채권을 모두 회수하고, 그래도 남는 금액이 있으면 주택소유주에게 지급한다.
2.2. 사법적 압류를 통한 매각(Judicial Foreclosure)
사법적 압류를 통한 매각(Judicial Foreclosure)은 한국의 법원경매와 유사한 압류재산 매각방식이다. 법원이 관여하게 되므로 절차가 더 오래 걸리는 단점이 있으며, 압류주택매각 후 대출기관의 채권회수 후 남는 잔액을 주택소유주에게 돌려줄 가능성은 강제매각권리(Power of Sale) 행사를 통한 매각방식에 비해 상대적으로 적은 편이다.
'강제매각권리' 행사가 더 선호되는 이유
캐나다에서는 대출기관의 차압물건을 강제매각권리(Power of Sale) 행사와 사법적 압류를 통한 매각(Judicial Foreclosure) 방식 중 하나를 선택하여 처분한다. 각 주마다 약간씩의 차이가 있지만 Ontario, Newfoundland, New Brunswick 및 PEI 에서는 강제매각권리(Power of Sale) 행사가 일반적이며, Nova Scotia 등 일부 주에서는 사법적 압류를 통한 매각(Judicial Foreclosure)이 더 자주 이용되는 편이다.
캐나다에서 강제매각권리(Power of Sale) 행사가 더 광범위하게 선호되는 이유는, 법원의 복잡한 절차를 피하여 대출기관이 직접 매각절차를 진행하기 때문에 훨씬 빠르게 매각하여 채권을 회수할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 이 절차에 따르면 주택소유주는 채권자(대출기관)가 강제매각 후 부채와 매각관련비용을 회수하고 남는 금액이 있으면 돌려받을 수 있다. 하지만 매각대금이 부채를 상환하기에 충분하지 않은 경우에는 채권자인 대출기관은 미지불 잔액에 대해 소송을 제기할 수 있다.
한편 주택 소유주는 자기의 주택이 시장시세보다 낮은 헐값에 매각되었다고 판단되면 채권자(대출기관)를 고소할 수 있다. 바로 이런 점 때문에 채권자인 대출기관에서는 경매과정을 통해서 유찰이 될 때마다 집값을 낮추어 판매하는 경매방식보다는, 자격을 갖춘 부동산중개인의 도움을 받아서 정상적인 주택매매시장에서 MLS시스템에 리스팅하여 충분히 집을 보여주고나서 시세에 맞게 매각하는 것을 선호한다.
비록 모기지 상환금을 제 때에 갚지 못한 경우라도, 대출기관은 공정한 과정을 통해 집값을 시세에 맞게 잘 팔 수 있도록 진행하여야만 주택 소유주로부터 '헐값 처분'이란 이유로 소송을 당하지 않기 때문이다. 일부 관심 있는 투자자들만 모이는 경매시장보다는, 완전경쟁이 보장된 공개된 주택거래시장에서 시세에 맞도록 집을 매각하여 채권금액과 부대비용을 회수하고, 잔여금액이 있으면 주택소유주에게 되돌려주는 방식을 선택함으로써 법적 분쟁을 피하고자 하기 때문에 캐나다에서는 경매시장이 활성화되기 어렵다.
'강제매각권리' 행사로 나온 매물의 단점
종종 MLS에 리스팅된 매물들 중에서 강제매각권리(Power of Sale)를 행사하기 위해 대출기관이 시장에 내놓은 집들이 있다. 모기지대출상환을 제 때 하지 못해서 집을 압류한 대출기관이 부동산 중개인에게 의뢰하여 리스팅한 경우이다. 이러한 매물들은 치명적인 단점을 안고 있는데, 그것은 바로 “AS IS” (현재 있는 상태 그대로 파는 물건)라는 조건이 붙어 있다는 점이다. 구입자 입장에서는 혹시나 가격이 좀 저렴할까해서 관심을 보이기도 하지만, 실제로 쇼잉을 해보면 집 상태가 매우 험한 매물인 경우가 많다. 주택 소유주는 살던 집을 차압당하는 과정에서 불만을 가지면서 집을 비우고 관리도 제대로 안한 상태로 방치해 둔 것을 종종 본다.
게다가 일부 가전제품은 살던 집주인이 가져갔거나 고의로 파손된 상태로 있기도 하며, 창문도 깨어진 채 방치된 사례도 있다. 대출기관은 잔금 때까지 집에 대해 정상적인 작동을 보장한다는 표준계약문구조차 허용하지 않는 것이 일반적이므로, 이러한 집을 구입하더라도 집 상태와 시세에 맞게 가격을 다 주고 구입해야 하는데, 바이어의 주택구입자금 대출기관에서는 감정평가사를 현장에 보내어 집 상태가 너무 열악하면 대출을 승인하지 않는 경우도 있다. 이처럼 캐나다에서는 주택경매시장이 활성화되어 있지 않고, 대부분 통상적인 주택거래방식인 MLS 리스팅을 통해 대출기관들이 압류한 주택매물들을 매각처분하고 있다.