저의 홈페이지에 정리한 투자용 부동산 관련 내용은, 그동안 부동산 중개 및 거래 현장에서 익힌 경험을 바탕으로 전문가 칼럼의 형태로 부동산 캐나다와 캐나다 경제신문 등에 10년이 넘는 오랜기간 동안 게재된 글입니다. 따라서, 일부 내용은 현재의 상황과 맞지 않을 수도 있으므로 반드시 개별적으로 허진구 부동산과 상담하여 주십시오.


캐나다 부자들과 한국 부자들의 공통점

첫째, 소위 부자 축에 들어가는 캐네디언들을 만나보면 한국의 부자들과 공통적인 면이 참 많다. 그 중 하나가 학습을 위한 엄청난 시간과 노력을 투자한다는 점이다. 아는 만큼 돈이 된다는 평범한 진리를 실천하고, 돈이 될만한 정보를 모으기 위해 늘 귀를 열어놓고 있으며, 부지런히 발품을 아끼지 않는다. 현장정보에 밝으며 시장이나 지역의 변화에 민감하다. 둘째, 세금제도에 대한 해박한 지식이 있다 투자시에 […]...

나대지 투자의 특성과 위험성

나대지에 대한 투자는 다른 부동산상품과는 달리 신중한 접근이 필요하다. 우선, 나대지는 투자 후 즉시 소득이 발생되지 않는 부동산이며, 재산세, 모기지 상환액 등은 계속 부담해야 하므로 현금흐름상어려움이 있다. 더구나, 매입 후에도 건물부분이 없으므로 ‘감가상각’을 할 수가 없어 세무처리상 유리한 점을 활용하기가 어렵다. 이러한 단점들에도 불구하고, 나대지에 투자하는 사람들은 단기간 내에...

임대차분쟁 조정신청시의 행정처리 절차

주택임대차 중재재판소에 집주인이나 세입자 중 어느 한쪽이 중재재판을 신청하면 다른 상대방을 불러 청문(Hearing)의 기회를 갖도록 한다. 하지만, 절차를 간단히 하기 위해 서면상으로 청문절차(Written hearing process) 를 갖기도 한다. 출석해야 하는 청문의 경우, 그 일자가 정해지면 신청인(집주인 혹은 세입자)은 당초 분쟁조정을 신청했던 서류의 사본(copy of application)과...

높은 투자위험에도 불구하고 상업용건물 투자가 갖는 매력은?

첫째, 투자 후의 유지관리상의 편리성 때문이다. 주거용 건물과는 달리, 임차인 대부분이 자기들의 영업활동을 위해 건물의 문제점을 스스로 해결하는 부분이 많다. 둘째, 수익률이 투자위험에 비례하여 주거용 건물의 경우보다 약 1.5~2%정도 더 높은 경향이다. 건물주는 임대료만 받고 나면 나머지 대부분의 비용부담(관리비, 제세공과금 등)을 임차인에게 넘김으로써 관리유지에 따른 비용부담을 최소화할 수 있다. 셋째, 렌트비의...

주거용 부동산을 구입하면 세입자보호법을 알아야 한다.

주거용 부동산을 구입하면 집주인으로서 온타리오 주의 세입자보호법(The Tenant Protection Act)에 대한 상식을 필수적으로 갖추어야만 한다. 물론 과거에 세입자로서 생활한 경험도 있겠지만, 집주인이 되면 세상을 다른 각도에서 보게 된다.     집주인과 세입자간의 분쟁을 듣고 조정 또는 판결을 내려주는 법원의 재판효력을 가진 기관이 ‘온타리오 주택임대차관련...

임대용 부동산을 위탁관리할 때의 체크리스트

매입한 부동산을 본인이 직접 관리하는 것이 힘에 부치거나 어렵다고 느끼시면 위탁관리회사를 생각할 수 있다. 이 경우 여러회사들 중 2~3개로 압축하여 관리계약서를 포함한 제안서를 받아서 결정하되, 다음의 사항을 비교하여 본다. 요구하는 관리위탁수수료가 어느 수준인가? ( 보통 임대료의 5~10% ) 요구하는 비용은 어떤 항목들로 구성되어있나? 계약기간은 어떻게 되나? 시장에서의 평판과 그 분야의 위탁관리경험은 얼마나...

가게 월세를 납부하지 않을 때 건물주인이 취할 수 있는 조치내용

온타리오주의 “상업임대차법”(Commercial Tenancies Act)에 따라 건물주인은 다음의 조치를 취할 수있다. [방법 1] 약정된 지급일이 경과하면 다음날부터 15일간을 지불되기를 기다린다. 16일째 되는 날, 가게 출입문 자물쇠를 바꾸어 달고 잠궈버릴 수 있다. 새 자물쇠의 열쇠는 가게세입자에게 주지 않아도 되며, 자물쇠가 바뀔 것이라고 미리 가게세입자에게 예고해 줄 의무도 없다....

임대수입을 목적으로 하는 상업용건물의 투자요령

상업용 부동산 투자의 핵심은 ‘좋은 임차인(Tenant)’을 확보하는 데 있다. 임차인의 비즈니스가 인지도 높은 브랜드파워를 갖고 있으면서, 좋은 조건의 장기적인 리스계약이 확보된 건물이 좋다. 모든 임대료수입의 근거는 구매오퍼 전에 또는 조건부 구매오퍼로 반드시 관련서류로 확인한다. 기존 임차인과의 계약서 검토를 통하여 임대기간과 임대조건, 계약갱신시기와 조건, 건물주와 임차인 간의 각종 책임...

상업용 건물의 가격결정 원리

상업용건물의 가격은 렌트수입을 근거로 하여 관리유지비용을 공제한 순수입을 시장의 ‘기대수익률’로 나누어 산정한다. 예를 들어 1층에 월 렌트수입이 2,500불인 가게가 있고, 그 2층에는 방 1개와 방 2개의 임대용 주거공간이 각각 있어 월 렌트수입이 1500불이 된다고 하면, 이 건물에서 월 4,000불의 임대수입이 생기므로 년간 수입은 48,000불이 된다. 재산세,보험료,각종 유틸리티 공과금 중에서 주인이...

카티지의 투자환경과 상품의 특성

현재 카티지 소유 비율은 약 7%에 불과하여 잠재수요가 크다. 대개 50세 초반에 금전적, 시간적 여유가 생기면서 카티지 구입에 강한 의욕을 보이기 시작하며, 젊은 고소득 전문직종의 사람들은 훨씬 일찍 카티지 구입에 나선다. 부메랑세대 ( 2차대전 후의 다산계층, 현재 인구구성 중 가장 큰 비중을 차지함 )의 연장자층이 50대에 속속 진입하면서 카티지에 대한 수요가 막 불붙기 시작하였지만, 향후 […]...

투자용 부동산을 매각하기 전에 고려해야 할 점

임대수입을 목적으로 하는 투자용 부동산의 경우, 매각은 부덩산 경기에 따른 올바른 매각타이밍의 확보와 절세계획( Tax Planning )이 중요한 포인트이다. 부동산 매각시점은 상당히 기술적 문제이므로 단순히 설명할 수는 없지만, 본인의 전체적인 소요자금 시기를 몇 년 전에 미리 예측하여 불리한 시장상황에서 불가피하게 매각하지 않으면 안되는 경우를 미연에 방지하는 것이 무엇보다 중요하다. 금리의 변동이나, 다른...

어떤 형태의 투자용 부동산이 좋을까?

투자대상이 되는 부동산의 형태는 각 투자자의 선호도와 개인적 특성에 달려 있다. 예를 들어 주거용 부동산에 투자한 경우, 상당한 시간과 노력을 들여서 자주 세입자와 의사소통을 하여야 하므로 사람을 대하는 일에 자신이 있고 시간을 투자할 수 있으며, 또 그러한 일 부담스럽게 생각하지 않을 성격이어야 바람직하다. 반면, 상업용 부동산의 경우에는 어느 정도의 투자위험을 이해하고 감내할 수 있는 성격이어야 […]...

집주인이 임대계약을 해지할 수 있는 경우

집을 파는 경우도, 새로 주인이 될 사람들이 임대공간을 가족들이 사용하기 위한 목적이 아닌 한 단지 주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 세입자를 내 보낼 수가 없다. 더구나, 만기가 안된 임대계약기간 중이라면 집주인이 바뀌든 가족이 사용하려고 하든 현재의 세입자를 내보낼 수는 없다. 이 경우 유일한 방법은 적절한 타협과 보상 뿐이다. 하지만, 다음의 경우에는 집주인이 세입자와의 임대계약을 해지할 수 […]...

주거용 건물의 임대료 인상관련 규정

임대료의 인상은 1년에 한차례만 가능하다. 즉, 최근의 인상이 있은 후 12개월이 경과하지 않으면 다시 인상할 수 없다는 의미이다. 인상가능 상한선은 온타리오주 정부가 매년 8월경이 발표하여 그 이듬해에 적용될 인상률 가이드라인 ( The Rent Control Guideline ) 을 따라야 하며, 집주인이 월임대료를 올리려면 반드시 90일 이전에 세입자에게 서면으로 통지해 주어야 한다. 이 통지서에는 기존의...

상업용 임대차와 주거용 임대차의 차이점

[ 필자 주 ] : 위의 과거 컬럼 내용 중 현재의 내용으로 업데이트할 부분이 있어서 아래와 같이 덧붙입니다. 1.온타리오주의 주거용임대차에 관한 법률은 시대에 따라 Residential Premises Rent Review Act(1975), Residential Tenancies Act(1979), Residential Rent Regulation Act(1987), Rent Control Act(1992),...

세입자와 분쟁이 생겼을 때의 통지방법

주거용 부동산에 투자하여 직접 세입자들을 관리하려면 분쟁발생시에 어떻게 상대방에 전달하는지도알아야 한다. 아래의 방법들은 주택임대차관계 중재재판소가 인정하는 통지방법의 예이다. 직접 세입자 혹은 그의 성인(온타리오 주는 18세 이상)가족에게 서면통지서를 전달한다. 우편함 속이나 출입문 밑에 둔다. 주거지나 사무실에 팩스로 보낸다. 택배(Courrier)나 우편으로 보낸다. 상대방의 변호사나 대리인이 있으면 그에게...

주거용 건물 투자의 특성

흔히 ‘주거용부동산’을 ‘채권투자’에, ‘상업용부동산’을 ‘주식투자’에 비유한다. 주거용건물은 기본적으로 인간의 의,식,주의 한 축에 속하는 효용을 제공하므로 경기변동과는 상관없이 어쨌든 필요로 하는 상품이다. 그러므로 현금흐름(Cash Flow)의 안정성이 상업용건물 보다 안정적이서 보수적인 투자자에 맞는 부동산 투자상품이다....

투자용부동산 구입시 모기지대출 한도기준

상업용부동산 투자에 필요한 모기지 대출은 일반 주택모기지와는 다른 면이 있다. 우선 모기지의 이자율 조건이 더 높다는 것 외에도 각 개별 상업용 건물들의 투자위험도와 예상 투자수익성의 차이에 따라 심사기준이나 모기지의 조건들이 달라질 수 있으며, 총투자금액 중 모기지 대출의 비중을 얼마로 할 것인가에 따라서 이자율 조건도 달라진다. 투자자금의 규모는 주거용부동산이 비교적 제한적인 금액으로도 투자가 가능한데 비하여...

상업용 부동산에 투자하면 상업임대차법을 알아야 한다.

비즈니스를 하기 위해 가게를 임차하면 ‘임차인(Tenant)가 되어 매달 월세를 건물주(Landlord)에게 내지만, 건물주가 되면 반대로 세상을 거꾸로 보게 된다. 가게를 운영하는 세입자가 제 때에 월세를 주지 않으면 어떻게 해야 하는지, 가게임대차계약에 따라 주인과 세입자가 각각 지게 될 책임과 의무를 구체적으로 알고 있어야 임대사업을 하는 데 도움이 된다. 주택세입자 보호법 ( Tenant...

재산형성방법에 따른 소득세율의 차등적용

각 가정마다 경제생활을 꾸려 나갈 방식은 제각기 다르다. 어떤 가정은 취업으로 생계를 해결하고 어떤 가정은 가게를 운영하여 수입을 얻으며, 재산이 많은 사람은 투자자로서 생활을 꾸려나간다. 이러한 다양한 방법의 소득창출 형태를 4가지로 나누어 보면 아래의 표와 같다. 이 표는 가계수입을 얻는 4가지 방식이 갖는 각각의 특징을 설명해 준다. 위의 표에서 종업원(Employee), 자영업자(Self-Employed),...

상업용건물 투자의 특성

투자대상으로서의 상업용 건물에는 상가빌딩, 사무실용 빌딩, 창고용 또는 공장용 건물 등 주거목적이외의 상업적 용도의 건물들이 모두 포함되지만, 교민들이 투자대상으로 삼는 상업용 건물은 주로 상가빌딩을 의미한다. 작게는 길거리의 가게 딸린 건물(1층 가게, 2-3층에는 사무실 또는 임대주거용 공간)에서부터 몇 개의 가게들이 입주해 있는 중소규모의 상가건물, 그리고 크게는 쇼핑플라자 등이 여기에 포함된다. 흔히...