오퍼(Offer to Purchase)에 관한 내용은 구입자가 많이 이해하고 있을수록 유리하므로 자세히 설명하겠습니다.

방문했던 집들 중에서 마음에 드는 집이 있으면 오퍼를 작성하여 구입자 중개인이 리스팅 중개인을 통해 집주인에게 전달합니다. 때론 집주인이 직접 집주인에게 오퍼를 설명하기도 하는데, 방법의 선택은 전략적인 필요나 상대방이 희망하는 방식에 따라 결정됩니다.

매매계약서 (Agreement of Purchase and Sale) 양식에 구매자가 원하는 가격과 여러가지 조건 (계약금, 잔금지불일자, 홈 인스팩션, 모기지 대출관련 조건 등)을 적어 상대방이 받아들이면 계약을 체결할 의향이 있다는 것을 확약하는 서류를 만들어 집주인에게 제안(Proposal)을 오퍼(Offer)라고 하는데, 흔히 ‘Offer to Purchase’라고 부릅니다. 오퍼(Offer)가 집을 내 놓은 주인에 의해 수정 없이 받아들여지면 그 오퍼는 곧바로 완전한 계약서가 됩니다. 그 이후에는 취소나 수정이 불가능하므로 단순한 구매제안서 정도의 의미가 아님에 유의 하십시오. 가끔 한국의 경우처럼 계약금을 잃으면 취소가 가능하겠지 하고 생각하는 분도 계시지만, 캐나다에서는 계약금을 포기해도 계약은 취소될 수 없으며 계약파기로 인한 상대방의 손실을 모두 보상해 주어야 합니다. 이 점은 계약금을 포기하거나 2배의 위약금을 물면 서로 계약을 취소할 수 있는 한국의 계약관행과는 다른 점입니다.

오퍼(Offer to Purchase)에는 아무런 조건을 달지 않은 “확정부 오퍼”(Firm Offer)와 몇가지 이행조건을 담은 “조건부 오퍼”(Conditional Offer)가 있습니다. “확정부 오퍼”(Firm Offer)는 상대방이 오퍼내용을 한군데도 수정하지 않고 받아들이면 그대로 법률적 효력이 있는 완전한 계약서가 됩니다. 조건부 오퍼는 상대방이 수락해도 조건부 계약이 되며 그 조건들이 약속한 기한 내에 하나씩 모두 해제(waiver)되어야 법률적으로 완전한 효력을 지닌 매매계약서가 됩니다. 즉, 조건들 중에서 하나라도 해제하지 않으면 그 계약은 무효가 됩니다.

그러므로 집주인으로서는 조건이 많을수록 싫어하는 게 당연합니다. 계약이 중도에 무효가 될 가능성이 늘 있으므로 같은 가격이면 조건을 내세우지 않는 구매자와 거래를 하고 싶은 것입니다. 그러므로, 조건의 유무는 협상의 전략으로 자주 사용됩니다. 특히 모기지대출을 확실하게 받을 수 있음을 미리 확인한 경우에는 꼭 마음에 드는 집이 나오면 여러 명의 경쟁자가 있는 오퍼상황에서 ‘모기지 대출 승인 조건’을 뺀 오퍼로 유리한 협상을 이끌어 낼 수도 있습니다

정말 마음에 드는 집이 나왔을 때 오퍼에 조건을 하나라도 덜 넣으려면, 다음과 같은 요령으로 미리 준비하여야 합니다.

우선 집을 보러 다니기 전에 모기지 대출 담당자와 상의하여, 구입하고자 하는 주택을 담보로 하여 얼마까지 대출이 가능한지 미리 약속해 주는 “모기지대출 사전확약서”(Pre-Approval Certificate)를 발급받아 둡니다. 그러면 모기지대출이 승인되지 않을 경우에는 계약을 무효로 할 수 있다는 조건부 조항을 오퍼작성시에 넣지 않을 수도 있습니다.

오퍼를 작성하기 전에 홈 인스팩터(Home Inspector; 주택상태검사 전문가)에게 구입할 집을 미리 보여주고 상태를 확인하게 합니다. 정식 검사보다는 짧은 시간이 소요되지만, 왠만한 주요하자는 이런 방식으로도 쉽게 파악이 됩니다. 그러므로 오퍼를 작성할 때에는 이미 집의 상태에 대해 의심을 할 필요가 없어지므로 굳이 조건부로 넣어 협상을 어렵게 끌고갈 필요가 없게 됩니다. 이렇게 아무런 조건을 달지 않은 오퍼를 “Firm Offer”라고 부릅니다.

집주인이 오퍼를 받으면 가장 먼저 눈이 가는 곳이 바로 가격부분이므로, 마음에 드는 집일수록 꼭 구입에 성공하기 위해서는 첫 제시가격을 신중하게 결정해야 합니다. 지나치게 낮은 가격은 그 이후의 협상진행에도 집주인에게 심리적 영향을 주기 때문입니다.

리스팅가격(집주인이 받고자 하는 가격)은 가끔 시세보다 높거나 여러 사람의 경쟁을 유도하는 Multiple Offer (둘 이상의 오퍼)를 노리고 의도적으로 낮게 매긴 가격도 있으므로 첫 오퍼가격 결정 전에 매물가격의 적정성을 중개인과 상의하여야 합니다. 그 외에도 오퍼에 들어갈 조건의 내용(주로 홈 인스펙션과 모기지 대출조건)과 잔금일자의 선택, 계약금의 규모 (일반적으로 많을수록 신뢰감을 줌) 등을 다양한 협상포인트로 삼을 수 있으므로 이와 관련하여 구입자 중개인과 상의하십시오.

오퍼를 준비할 때에는 요즘 가끔 문제가 되고 있는 “떼어갈 수 있는 물건”(Chatels)과 “두고갈 고정부착물”(Fixtures)의 구분이 모호한 경우를 피하기 위해서는 가급적 꼭 필요로 하는 물건이면 오퍼과정에서 계약서에 확실하게 써서 요구하는 것이 좋습니다.