[33회] 임대수입용 부동산매물 구입시 유의사항

임대수입용 부동산매물 구입시 유의사항

– 년 순수익 70,000불 이상의 매물을 중심으로 –

2004년 5월 12일


오늘은 실제 시장에 나와 있는 투자용 부동산 매물을 중심으로 분석해 보고자 한다. 이러한 실제 물건 분석을 통하여 제대로 된 매물을 고르는 요령도 익힐 수 있다.

지금 시장에 나와 있는 투자용 부동산의 종류

이 글을 작성한 날을 기준으로 지금 시장에 매물로 나와있는 투자용 부동산 중에서 년 70,000불 이상의 순수익을 가져다 주는 것으로 소개된 물건을 분석해 보자.

광역토론토 전체에서 필자의 눈길을 끄는 몇몇 투자용 부동산의 면면을 보면 다음과 같다.( 리스팅 브로커의 설명자료 기준. )

물건 #1 : 78만 9천불에 구입하여, 년간 총임대(렌트)수입에서 각종 비용( 재산세,수도,전기,가스등 공과금, 건물 수선유지비등) 을 공제하고 나면 년간 7만 6천불의 순수익이 발생하는 주거용 임대주택. Queen St. East인근에 위치하며, 지금은 시에서 더 이상 허가를 제한하는 11개 유닛의 Boarding/Lodging House 임. ( 정식으로 허가 받은 하숙/자취 전문임대주택 )

물건 #2 : 80만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 7만 6천불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2층엔 주거용 임대공간). Dufferin 인근에 위치하며, 1층의 가게 4개와 2층의 10가구가 입주하고 있는 상업지구임.

물건 #3 : 90만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 8만 4천불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2-3층엔 사무실 용도 및 주거용의 임대공간). Queeen St. East 에 위치하며, 1층의 가게와 2-3층의 20개 가구/사무실이 입주하고 있는 상업-주거복합지구임. Superintendent(건물관리인)가 건물 내에 입주해 살고 있음. 2003년에 약50만불을 들여 건물을 대대적으로 수리한 상태. 1층엔 달러스토어가 5년+5년으로 임대계약.

물건 #4 : 110만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 8만 불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2층엔 주거용 임대공간). Lakeshore Blvd West에 위치하며, 1층의 가게와 2층엔 방1개짜리 12세대가 입주하고 있는 상업-주거복합지구임. 본인 투자금 25%만 내면 나머지 구입대금 75%는 현주인이 모기지 제공할 의사있음.

투자용 부동산의 일반적인 분석요령

기본적으로 임대수입용 투자용 건물을 구입할 때에는 반드시 장부를 볼 줄 알며 계수에 밝은 회계사와 같은 전문가의 도움이 필요하다. 투자용 부동산의 가장 큰 수입은 임대에 따른 렌트수입인데, 그 대상이 가게와 같은 상업용 건물일 수도 있고, 주거용 건물일 수도 있다. 어느 쪽이 되든지, 대부분의 임대수입은 수표와 같이 근거가 남는 자료로 지불되므로 수입장부와 통장의 입금확인을 함께 한다면 수입의 규모가 비교적 정확히 확인될 수 있다. 물론 현금으로 지불하는 경우에도 확인요령이 별도로 있다. 이 점이 비즈니스 구입과 크게 다른 점이며, 상대적으로 투자의 위험성이 덜하다는 것을 뜻한다. 숫자로 확인하고 구입할 수 있기 때문이다.

예를 들어, 우리가 비즈니스를 구입할 때 늘 주의해야 할 점이 매출액(매상)의 진실성에 관한 부분이다. 팔려는 사람이 말하는 매출액이 실제로 나올 지 늘 염려스러운 게 사는 사람의 마음인데, 비록 조건부로 오퍼를 내어놓고 매장에서 지키고 있어도 여전히 그 확인작업의 실효성에 의문이 있게 마련이다.

한편, 임대용 부동산을 구입할 때에는 비용처리부분의 내용분석에 주의를 기울여야 한다. 그 용도와지출 규모는 물론이고 실제 집행여부도 세심히 살펴보아야 한다. 현재의 건물상태와 최근에 투자한 것으로 알려진 비용처리내용을 비교하여 봄으로써 건물의 잠재적인 가치를 제대로 측정할 수 있다. 장부 상의 회계처리방법에 대해서도 회계사의 도움을 받아 반드시 검토해 볼 일이다. 왜냐하면, 건물의 인수자도 구입 후 일관된 회계처리방법을 따라야 하므로, 향후의 손익의 규모를 바르게 예측하는 데 필요한 작업이다.

투자 결정시의 개별 물건분석 요령

물건 #1 : 현재의 주인이 약 20년 간 이 사업을 해 오고 있어 세입자의 변동이 비교적 안정적일 것으로 예상되며 따라서 공실률이 낮은 수준으로 유지되기 용이할 것으로 보인다. 전액 본인의 투자자금으로 구입하면 연간 9.6%의 수익률을 거두겠지만, 모기지금융을 적절하게 활용하면 수익률을 더 높일 수 있다.

예를 들어, 전액 본인의 자금만으로 100만불짜리의 투자용 부동산을 구입하여 5년 뒤에 140만불에 되팔았다면 매매차익 40만불을 거두어 들여 투자수익률은 40%가 된다. 하지만, 50%는 자기자금 ( 50% Downpayment )으로, 나머지 50%는 은행에서 모기지로 얻어 구입한 경우에는 같은 40만불의 시세차익을 얻을 경우 본인의 투자금 50만불에 대해 80%의 투자수익률을 실현한 셈이 된다. 물론, 이 계산에는 모기지 이자율이 별도로 공제되어야 하지만, 계산상의 이해를 쉽게 하기 위해 단순화 시킨 예이다.

이처럼 자기자본(Downpayment)만이 아닌, 타인자본(빚,부채)을 이용하여 보다 높은 수준의 투자수익률을 가져오게 하는 효과를 ‘레버리지효과’(Leverage Effect ; 지렛대 효과)라고 부른다. 과거 한국의 재벌이 정부로 부터 엄청난 자금(해외차관이나 국민의 강제저축금)을 특별금리조건에 빌려 새로운 사업에 투자함으로써 고수익을 얻게 되었고, 빌린 자금의 대출이자율을 손쉽게 갚아나갔던 메커니즘이 바로 이 레버리지효과에 해당한다. 물론 당시에는 높은 인플레이션이 더욱 그 효과를 증폭시켰다.

캐나다의 투자용 부동산 투자자들은 통상 25%~30%정도의 지기자금을 가지고 구입하는 게 일반적이다. 하지만, 부채비율은 각 개인의 성향(공격적,보수적)과 여타 현금흐름의 상태에 따라 결정할 일이다. 다만, 대상 투자부동산의 수익력이 모기지의 이자율보다 높은 한 타인자본을 적절하게 이용하는 것이 보다 높은 수익을 올리는 비결이다. 일반적인 빌딩가격이 년간 5% 상승하는 시기에도 어떤 투자자는 11~13%의 수익을 올리게 되는 원인도 여기에 근거한다.

물건 #2 : 80만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 7만 6천불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2층엔 주거용 임대공간). Dufferin 인근에 위치하며, 1층의 가게 4개와 2층의 10가구가 입주하고 있는 상업지구임.

매물 부동산의 리스팅 내용대로라면 년간 CAP rate (투자회수율, 즉, 투자수익률)는 9.5%정도 된다.

80만불짜리 임대용 건물 1층에 가게 세입자가 4개 있다는 점이 우선 매력이 있어 보인다. 큰 업종이 넓은 매장을 다 임차하여 사용하는 가게건물 보다는 이처럼 작게 쪼개어져 다양한 업종과 세입자가 있는 건물의 공실률이 보다 안정적으로 유지 될 가능성이 높다.

더구나 건물의 입지조건이 비교적 도심에 속한 지역인데다 광역토론토 외곽지역의 확장이 어느 정도 포화상태에 접어들거나, 도심의 입지적인 가치가 재평가 되는 시점에서의 가격반등 가능성이 꽤 높아 보이는 물건으로 여겨진다. 지금처럼 매년 10여만명 정도의 신규 이민자가 쏟아져 들어오는 추세가 계속된다면 토론토도 머지않아 북미의 대표적인 다인종문화를 가진 대표적인 거대도시 중 하나로 발전하게 될 전망이다. 그러므로 차익의 실현가능성이 비교적 멀지 않은 장래라는 점이 또 다른 투자매력으로 보인다.

2층 주거용 부분의 세입자에 대해서는 현재의 임대차 상황을 검토해 보아야 한다. 매달 갱신되는 형태의 임대차형태인지, 아니면 12개월 단위의 안정적인 임대차계약을 맺은 세입자들이 살고 있는지를 살펴보아야겠다. 동시에 지금의 세입자들이 각각 얼마의 기간 동안 임차해 살고 있는지도 파악한 후, 지금의 임대료 수준이 최근이 시장 임대료 변동을 반영할 때 앞으로 어떤 수준으로 렌트

수입에 영향을 줄 것인지를 예측해 보도록 한다.

물건 #3 : 90만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 8만 4천불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2-3층엔 사무실 용도 및 주거용의 임대공간). Queeen St. East 에 위치하며, 1층의 가게와 2-3층의 20개 가구/사무실이 입주하고 있는 상업-주거복합지구임. Superintendent(건물관리인)가 건물 내에 입주해 살고 있음. 2003년에 약50만불을 들여 건물을 대대적으로 수리한 상태. 1층엔 달러스토어가 5년+5년으로 임대계약.

매물 부동산의 리스팅 내용대로라면 년간 CAP rate (투자회수율)는 9.3%정도이다. 하지만, 1층의 가게의 규모가 상당히 크므로 지금하고 있는 비즈니스가 업종과 향후 전망, 그리고 수익성의 정도를 파악해 볼 필요가 있다. 사무실 용도와 주거용으로 쓰이고 있는 2-3층은 사무실의 업종이 그 지역에서 필요로 하는 용도인지 검토한다. 향후 2-3층의 공간을 사무실의 용도로 확대하는 것과 주거용의 용도로 확대하는 두 가지 방향 중 어느 쪽이 수익성을 높이면서 임대의 안정성도 기대할 수 있는 지를 재검토한다.

2-3층 20여 세입자의 관리를 위해서 현재 건물 내에 입주해 살고 있는 Superintendent(건물관리인)의 존재는 투자자에게 관리상의 편의를 제공할 수 있다. 다만, 현재까지 Superintendent가 해 온 역할의 내용과 그에 대한 보상이 어떻게 이루어져 왔는지를 우선 파악한 후에 Superintendent방식을 이용한 건물의 관리 방식을 재검토 할 수도 있겠다.

작년에 약 50만불을 들여 대대적으로 수리한 내용이 어떤 부분인지 실제 현장확인과 함께 투자의내용을 구체적으로 평가한다. 이러한 대규모 투자가 향후의 수선유지 충당금이나 관련 경비의 절감에 직접적으로 연관된 것이라면 향후의 투자 수익성에도 긍정적으로 작용할 수 있기 때문이다.

물건 #4 : 110만불에 구입하여, 년간 총임대료(렌트) 수입에서 각종 비용을 공제하고 나면 년간 8만불 정도의 순수익이 발생하는 주상복합건물 ( 1층엔 가게, 2층엔 주거용 임대공간). Lakeshore Blvd West에 위치하며, 1층의 가게와 2층엔 방1개짜리 12세대가 입주하고 있는 상업-주거복합지구임. 본인 투자금 25%만 내면 나머지 구입대금 75%는 현 주인이 모기지 제공할 의사 있음.

매물 부동산의 리스팅 내용대로라면 년간 CAP rate (투자회수율)는 7.3%정도이다. 우선 이 지역의 특성은 토론토시의 하버프론트이 개발구상의 방향과 속도에 따라 장래의 매매차익실현 가능성에 차이가 있게 될 것으로 보인다. 우선, 방향은 구체화되어 가는 것으로 평가되나 그 속도를 고려하면 차익실현은 수년 내에 곧바로 이루어질 가능성은 적어 보인다.

1층 점포의 세입자가 운영 중인 업종의 안정성과 수익성을 살펴보고, 건물 1층을 몇 개의 세입자로 분할 임대 주는 방안도 고려해 본다. 2층 세입자들은 12개의 방1개짜리 주거용 공간으로 되어 있음을 고려하여 현재의 임대차계약의 조건과 임대기간을 파악한다. 현재의 임대료 수준과 최근 시장 임대료 변동분을 감안한 향후 임대료 수입 예상의 변화를 예상해서 투자수익률이 어떻게 변할 것인지 추정해 본다.

연간 임대순이익과 시세차익에 대한 기대

위의 매물들을 검토한 후 년간 임대순이익을 기초로 계산해 본 투자수익률은 물건 #1, 물건 #2, 물건 #3, 물건 #4 의 순서가 된다. 하지만, 물건 #1 이 가장 좋은 투자대상으로 단정하기에는 투자 시 고려해야 할 다른 사항들이 많다. 그 대표적인 것이 향후 시세차익에 대한 잠재력이다.

구입하고자 하는 임대용 투자부동산에서 나오는 년간 순이익 외에 다른 소득이 있는 경우라면 가능한 한 장래의 시세차익의 가능성이 높은 매물이 보다 적합할 수 있다. 세법 상 자본이득(시세차익)을 키우는 것이 매년의 임대소득 순이익이 큰 것보다 유리하기 때문이다.

반대로 투자부동산에서 기대되는 순수익으로 생활을 꾸려나가야 할 경우라면 매년의 순이익에 보다 가중치를 두고 구입을 결정하는 것이 바람직하겠다. 가장 위험스런 투자는 매 년도별 현금흐름이 마이너스 임에도 불구하고, 장차 시세차익을 남길 수도 있다는 생각으로 하는 것이다.

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