[29회] 주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (5)

주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (5)

– 렌트를 얻거나 주거용 임대건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 4월 6일


세입자가 임대계약을 해지할 수 있는 경우

다음의 경우에는 세입자가 임대차관계를 만료기간 전에 조기해지할 수 있습니다.

(1) 임대기간 만료일이 다가오면 최소한 만료 60일 이전에 집주인에게 서면으로 만료의사를 통지하면 종료일에 해지할 수 있습니다. 만일 계약기간이 끝나버린 경우엔, 이미 월단위로 매달 자동갱신되는 방식의 임대차상태에 있습니다. 물론 계약기간이 만료되었다고 해도 임대차관계는 유지되고 있는 상태임에 주의해야 합니다.

교민들 중에는 계약기간 만료일에 맞추어 집을 옮기려다 60일 사전통지를 적절하게 하질 않아 두달치의 월세를 더 내고서야 그 집에서 나오게 되는 경우가 종종 생깁니다. 그러므로, 이 경우에도 희망하는 계약종료일자로부터 최소한 60일 이전에 집주인에게 서면으로 통지를 주어야 합니다. 물론, ‘종료일’은 반드시 ‘매달 말일’이 되어야 한다는 조건은 마찬가지입니다. 이에 필요한 양식은 중재재판소의 Tenant’s Notice to Terminate the Tenancy (Form N9) 양식입니다..

(2) 임대차 계약기간이 만료되기 전에 주택을 구입하든지 다른 곳으로 이사를 가야 할 경우에는, 임대차권리의 양도(assignment) 또는 서브렛( sub-let )의 방법을 이용할 수 밖에 없습니다. 서브렛(Sublet)은 원계약의 일부 기간이나 일부공간만을 대상으로 집주인의 동의를 구한 뒤 제3자에게 임차권을 양도하는 것을 말하며, 양도(assignment)는 원계약서 전체를 집주인의 동의 하에 제3자에게 넘기는 것입니다.

이 경우, 원계약의 만료일까지는 새로운 세입자가 된 그 제3자의 월임대료 미납 등에 대하여 원계약자(원래의 세입자)가 연대책임을 지게 됩니다. 여기에서, 서브렛의 경우엔 원래의 세입자는 집주인의 입장이 되어 실제 원주인과 같은 권리와 의무를 새로운 세입자(서브Sub-Tenant)에 대해 갖게 된다는 점이 양도(assignment)와 다른 점입니다.

기본적으로 세입자가 계약만료 전에 중간에 나갈 수 밖에 없는 상황을 서로가 인식하고, 세입자의 비용과 노력으로 다른 세입자를 찾아 집주인의 동의를 구한 뒤 양도나 서브렛의 방식으로 새로운 세입자가 대신 들어와 살도록 하는 방식입니다.

그러나, 지금처럼 월임대료가 전반적으로 떨어지는 상황에서는 집주인이 양도(assignment) 또는 서브렛( sub-let )에 쉽게 응하지 않을 경우도 생기므로 상호간에 적절한 타협점을 찾아야만 합니다. 떨어진 임대료부분에 대한 적절한 금전적인 보상도 포함될 수 있겠습니다. 하지만, 이해하기 어려울 정도로 집주인이 비협조적인 경우엔 세입자의 적절한 노력을 설명하여 중재재판소에 도움을 요청할 수 있습니다.

이와 관련한 절차는 다음과 같습니다.

가) 세입자는 집주인에게 ‘임차권의 제3자 양도에 대한 동의’를 구하는 ‘Request for Consent to Assignment’ 를 서면으로 통지합니다. ( 특별한 양식은 없으며, 임대차계약 당사자의 성명과 주소, 대상임대차공간, 계약만료희망일자 등을 구체적으로 기재 )

나) 위의 통지에 대해 집주인이 7일 이내에 아무런 회신이 없든지, 거절할 경우엔 ( 물론, 수락 시에는 세입자의 비용과 노력으로 제3자의 세입자를 찾아 집주인의 동의를 구한 뒤 임대차계약을 양도함 ), 중재재판소의 ‘Tenant’s Notice to Terminate the Tenancy’ (Form N9) 양식을 이용하여 집주인에게 ‘계약기간의 종료’를 통지할 수 있습니다. 이러한 계약기간 종료통지는 ‘임차권의 제3자 양도에 대한 동의’를 구하는 ‘Request for Consent to Assignment’를 통지했던 일자로부터 30일 이내에 해야 합니다. 이런 경우에는 집을 비우려는 날짜로부터 30일 전에 통지하면 되며, 집을 비우는 날짜는 굳이 월말이 아니어도 됩니다.

(3) 그 외에 중도에 해지할 수 있는 경우는, 주거에 적합한 환경을 제대로 유지해 주지 못했거나, 자물쇠를 멋대로 바꾸고 세입자에게는 열쇠를 주지 않거나, 관리인 등이 함부로 임대한 공간에 들어오거나, 생활에 꼭 필요한 식품 등의 공급이나 배달을 방해하든지, 전기,수도,가스등의 공급을 제대로 하지 않는 경우 등이 있는데, 이 경우에는 세입자가 중재재판소에 계약의 해지를 허가하도록 요청할 수 있습니다.

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