[28회] 주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (4)

주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (4)

– 렌트를 얻거나 주거용 임대건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 3월 29일


임대료 인상관련 규정

임대료의 인상은 1년에 한차례만 가능합니다. 즉, 최근의 인상이 있은 후 12개월이 경과하지 않으면 다시 인상할 수 없다는 의미입니다. 그리고, 그 인상가능 상한선은 온타리오주 정부가 매년 8월경이 발표하여 그 이듬해에 적용될 인상률 가이드라인 ( The Rent Control Guideline ) 을 따라야 합니다. 집주인이 월임대료를 올리려면 반드시 90일 이전에 세입자에게 서면으로 통지해 주어야 합니다.

이 통지서에는 기존의 임대료와 새로운 임대료, 그리고 인상되는 금액과 그 인상률(%) 을 반드시 명시해야만 합니다. 다만, 기존 임대차계약의 갱신이 아닌 신규 임대차 계약의 경우에는 이 가이드라인의 적용을 받지 않습니다.

만일 세입자가 직접적인 혜택을 받는 대규모수리 및 보수공사 등에 경비가 발생되었다면 주택 임대차관련조정재판소에 그 내역을 증빙서류와 함께 제출하여 심사 후 허가 받거나, 혹은 당사자간에 합의 한 경우에는 가이드라인 이상의 인상도 합법적인 것으로 간주됩니다.

통상 임대차와 관련한 보증금(Security Deposit)에는 크게 임대료보증금(Rent Deposit)과 손실보상보증금(Damage Deposit)이 있을 수 있습니다만, 현행 온타리오주의 주택세입자보호법에는 마지막 1달치 월임대료분으로 선지급하는 임대료보증금(Rent Deposit)만을 인정하고 있습니다. 즉, 임대차 계약시에 미리내는 마지막 한달치 월임대료는 세입자가 야기할 수도 있는 집주인에 대한 손실에 대비한 담보금, 즉 ‘손실보상보증금’(Damage Deposit)으로는 사용되어져서는 안되며, 연6%의 이자를 세입자에게 지불해야 합니다.

주택 임대차계약의 갱신

기존 임대차 계약을 갱신( 1년 연장하는 등)하고자 하는 경우에는, 최소한 임대기간 종료일 60일 이전에 그러한 의사를 서면으로 집주인에게 전달하여야 합니다. 예를 들어, 10월 31일이 계약기간이 만료되는 경우, 늦어도 8월 말에는 통지해야 할 시기를 놓쳐 9월 5일에 통지가 이루어졌다면 가장 빠른 종료가능일자는 11월 30일이 된다는 의미입니다. ( 물론 계약만료일이 15일 이라면 이 일자를 기준으로 거슬러 올라가 60일 이전에 미리 집주인에게 통지하여야 합니다. )

계약의 종료일을 잊고 그냥 지나쳐버린 경우라도 집주인이 계약일자가 종료되었다는 이유로 나가달라고 할 수 는 없습니다. 이 부분이 주택세입자보호법의 핵심포인트의 하나입니다. 즉, 계약이 종료된 이후라도집주인의 가족들이 직접 사용할 목적이 아니라면 다른 세입자를 들이기 위하여 ( 세입자가 마음에 안든다거나 월세를 더 높일 목적으로 ) 기존의 세입자를 나가게 할 수는 없습니다.

집을 파는 경우도, 새로 주인이 될 사람들이 임대공간을 가족들이 사용하기 위한 목적이 아닌 한 단지 주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 세입자를 내 보낼 수가 없습니다. 더구나, 만기가 안된 임대계약기간 중이라면 집주인이 바뀌든 가족이 사용하려고 하든 현재의 세입자를 내보낼 수는 없습니다. 이 경우 유일한 방법은 적절한 타협과 보상의 방법 뿐입니다. 집을 구입할 때 지하에 세들어 사는 가구가 있는 경우, 그 임대차 만기일을 확인해 보아야 하는 이유가 여기에 있습니다.

이처럼, 계약이 종료되어 월단위로 렌트가 자동갱신되는 상황이라도 집주인으로서는 세입자를 함부로 나가게 할 수 없는 것과는 반대로, 세입자는 최소 60일의 사전 서면통지로 임대차관계를 종료할 수가 있습니다. 물론, 위에서 설명드린대로 ‘Month-to –Month 로 자동 갱신되는 월 단위의 임대갱신 ’ 상황에서는 ‘종료일’은 반드시 ‘매달 말일’이 되어야 합니다.

집주인이 임대계약을 해지할 수 있는 경우

다음의 경우에만 집주인이 임대차관계를 해지할 수 있습니다.

(1) 임대로 주던 공간을 가족이 사용하고자 하는 경우, 임대차계약서가 있는 경우엔 최소한 만료 60일 이전에 서면으로 통지하고 계약서 없이 월단위로 갱신되고 있는 경우도 희망하는 종료일자(반드시 매달 말일이어야 함) 60일 이전에 서면으로 통지하여야 합니다. 이 경우, 세입자는 10일정도의 사전 통지를 주고 60일 전이라도 나갈 수 있습니다.

(2) 집을 팔게 되는 경우, 새로 구입하는 사람이 가족의 용도로 시용하고자 하는 경우도 위와 같은 요령으로 통지하면 해지할 수 있습니다. 이 경우, 세입자는 10일정도의 사전 통지를 주고 60일 전이라도 나갈 수 있습니다. 하지만, 계약기간 만료일 이전에는 주인이 바뀌어도 세입자의 임차권은 새 주인에게도 대항할 수 있도록 유효하므로 조기 해지와 이사 등과 관련한 적절한 보상을 전제로 상호합의가 이루어지지 않는 한 방법이 없습니다.

(3) 세입자가 렌트를 제대로 내지 않으면 ‘Notice to Terminate Early for Non-Payment of Rent’ ( ‘주택임대차관계 중재재판소’ 양식 Form N4 ) 를 세입자에게 전달하여 만료일 이전에 종료하겠다는 뜻을 서면으로 전달하여야 합니다. 이 통지에는 세입자에게 미납금을 다 낼 수 있도록 최소 14일의 여유를 주어야 합니다.

그런 다음에도 밀린 월세를 내지 않고 있으면 ‘Application to Terminate a Tenancy and Evict a Tenant’ ( 중재재판소 양식 Form L2 ) 를 ‘주택임대차관계 중재재판소’에 제출하여 임대차계약 조기종료 허가를 얻어냅니다. 이 허가가 나면 불법점유가 시작되므로 집주인은 강제퇴거절차를 진행할 수 있습니다.

물론 집주인의 통지문에 밝힌 기한 내에 밀린 임대료를 완납하면 세입자는 다시 ‘계속거주의 권리’를 회복할 수 있습니다. 월임대료 미납을 이유로 한 임대차계약 조기해지 신청의 경우에는 그런 사실이 발생한 지 며칠 이내에 신청해야 한다는 기한규정은 없습니다.

(4) 세입자나 방문객이 집주인이나 다른 이웃 세입자에게 피해나 불편을 끼치는 행위 ( 고성방가, 기물파손, 애완동물로 인한 혐오감 조성, 기타 불법행위나 상식 이하의 부적절한 행동, 시조례에 규정된 적정인원 이상의 세입자가 떼거리로 몰려 생활하는 경우 등 )에 대해서는 세입자에게 ‘Notice to Terminate a Tenancy Early’ (사안에 따라 Form N5 또는 N6 ) 양식을 서면으로 통지하여 최소 10일 또는 20일 (사안에 따라)의 기한을 주어 계약을 조기종료 시킬 수 있습니다.

세입자는 이런 통지를 받은 후 7일 이내에 집주인이 지적한 점을 이행하면 계속거주의 권리를 회복할 수 있습니다. 만일 불이행시에는 당초 통지문에 적었던 조기종료일자로부터 30일 이내에 중재재판소에 ‘Application to Terminate a Tenancy and Evict a Tenant’ (Form L2)를 제출하여 임대차계약 조기종료허가를 얻을 수 있습니다.

(5) 이 외에도 재건축, 리모델링, 건물의 용도변경 등의 경우에도 별도의 절차를 밟아 계약을 해지 할 수있습니다만, 임대차기간 종료 전에는 합의를 위한 별도의 보상비가 따라야만 합니다. 만일, 이러한 작업이 끝난 이후에도 계속 ‘임대사업’을 하는 경우엔, 공사시작 전에 있었던 기존 세입자들이 우선적으로 ‘계속거주’ 할 수 있는 권한을 가지고 있습니다.

주택임대차관계에 필요한 양식들은 ‘온타리오 주택임대차관계 중재재판소’의 인터넷 홈페이지 중 ‘각종양식편’ ( http://www.orht.gov.on.ca/userfiles/HTML/nts_3_6271_1.html ) 에서 다운로드 할 수 있습니다.

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