[27회] 주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (3)

주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (3)

– 렌트를 얻거나 주거용 임대건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 3월 20일


주택 임대(렌트) 계약서

주택임대계약은 구두로 합의한 것도 서면으로 쓴 계약서와 같은 효력을 인정받습니다. 하지만, 대개 구두로 된 임대계약은 월단위로 자동적으로 연장 갱신되는 형태의 ‘Month-to-Month Rental’ 을 일컫습니다. 보통 6개월 이상의 기간을 약정하여 렌트를 얻을 경우 다음과 같은 내용을 담은 임대차계약서( Rental Agreement 또는 agreement to Lease ) 를 체결합니다.

  • 집주인과 세입자의 이름, 연락처, 주소 등 : 법률적으로는 여기에 쓰인 주소가 중요사항을 서로 전달하는 주소로 간주되므로, 특히 세입자는 집주인의 주소를 확보해 두어야 한다.
  • 임대 대상공간의 표시 ( Premises ) , 임대기간 ( Term of Lease )
  • 임대료 금액 ( Rent ) : 월임대료를 post-dateded cheque 로 희망하는 집주인이 많겠지만, 이 방식으로 지급하지 않는다는 이유로 임대계약을 거절할 수는 없다.
  • 임대보증금 또는 선납 월임대료 ( Deposit or Prepaid Rent )
  • 용도의 명시 ( Use ) : 당초 빌린 용도와 다르게 사용되면 집을 비우게 할 수 있음)
  • 비용부담책임 명시 : 세입자와 집주인 중에서 각종 비용을 누가 부담할 것인지 명확히 해 두어야 한다.( Gas, Oil, Electricity, Hot water heater rental, Water and Sewerage Charges, Cable TV, Condominium fees, 기타 )
  • 주차장 사용관계 ( 비용유무 ), 기타 합의사항

주택 임대 후의 사항들

이처럼 계약이 이루어지고 입주를 하게 된 이후에도 집주인과의 관계는 여전히 주택세입자보호법의 규정을 적용 받습니다. ‘평화로운 주거의 보장’과 ‘개인의 프라이버시(Privacy) 보호’는 서양사회의 중요가치의 하나이며 우리의 일상생활 중 매우 기본적인 권리에 속하므로 연방법과 온타리오 인권규약 등 ( the Ontario Human Rights code )의 온타리오 주 관계법령이 정하는 바에 따라 세입자도 약정된 임대기간 중에는 인권적인 권리를 보호 받게 됩니다.

예를 들어, 집주인은 긴급한 상황을 제외하고는 세입자의 사전동의 없이는 그 임대공간 안으로 들어갈 수가 없습니다. 다만, 임대의 종료를 어느 일방이 상대방에게 통지하였거나, 서로 간에 종료하기로 합의가 이루어진 이후에는 새로 들어올 다른 사람에게 그 임대공간을 보여줄 수 있습니다. 단 이 경우, 서면으로 24시간 전에 통보한 뒤라야 가능합니다. 만일 집주인이 청소를 정기적으로 해 주기로 합의된 경우라면 미리 합의된 시간 중에 들어갈 수 있는데, 따로 특별히 정하지 않은 경우엔 임대주택을 구할 사람들의 방문이 허용되는 시간과 같이 통상 오전 8시~저녁8시 사이에만 출입이 가능합니다.

자물쇠는 서로 합의한 경우가 아니면 처음의 것을 바꿀 수 없습니다. 열쇠를 바꾸기로 합의한 경우라도, 비상시를 대비하여 열쇠 1개를 집주인에게 반드시 주어야 합니다. 세입자는 월임대료 지급에 대한 영수증 발급을 집주인에게 요구할 수 있습니다.

맨처음의 입주 때의 상태가 어떠했는지와는 상관없이, 집주인은 항상 세입자가 살만한 주거환경을 만들어 주어야 합니다. 그러므로, 주택이나 건물의 유지보수가 따라야만 합니다. 각 지방자치단체들은 주민의 건강과 안전을 위한 최소한의 주거환경기준을 지방조례(By-law)로 마련해 두고 있습니다.

예를 들어 겨울철의 난방은 일정한 최저온도를 유지해주게 되어 있는데, 보통 섭씨 20~22도 사이이며 토론토시의 경우는 9월 15일부터 다음해 6월1일까지 최저 21도를 유지하도록 되어있습니다. 다만, 자동온도조절장치가 세입자 공간 내에 장치되어 있어 세입자가 최저기준온도 이하를 스스로 원하여 맞추는 경우에는 예외입니다.

너무나 열악한 상황이 여러번의 시정요구에도 불구하고 개선되지 않고 있다면 집주인을 지방자치단체에 고발하거나, 온타리오주 주택임대차관계 중재재판소 ( Ontario Rental Housing Tribunal )에 신청하여 집주인에 대한 수리 및 개선명령(work order)을 발부하게 하거나 현재의 월임대료를 줄여 주도록 요청할 수 있습니다. 아니면 전체적인 행정감독을 담당하는 온타리오 주정부의 ‘Maintenance and Standards Unit of Rent Control’ 부서 ( 토론토 : 416-585-7405, 그외지역 : 1-800-387-4451 )에 그 시정을 호소할 수도 있습니다.

만일 상황이 급하거나, 집주인이 연락이 여의치 않을 때에는 우선 필요한 수리 등의 조치를 한 후 영수증을 집주인에게 제시하여 비용을 받으면 됩니다, 하지만, 가능하면 집주인에게 우선적으로 연락을 취해서 해결하는 것이 최우선입니다. 세입자가 먼저 어떠한 비용을 지불하였더라도, 집의 다음번 월임대료 납부와 연계시켜 그 차액만을 낸다든지 하는 일은 주의를 요합니다. 왜냐하면, 렌트의 미납은 주인으로 하여금 퇴거의 수순을 밟을 수 있게 하는 빌미를 제공하기 때문입니다. 한편 집주인은 난방, 전기, 수도, 가스 등 주거에 필수적인 서비스의 공급을 함부로 중단하면 안됩니다.

종종 임대아파트의 세입자모집 광고에 보면 ‘No Pet’ 이라는 조건을 단 경우가 있는데, 개인간의 계약 내용이야 어쨌든, 애완동물 자체를 거부하는 것은 불법으로 간주됩니다. 다만, 같은 건물 내의 다른 세입자에게 구체적인 해를 끼친 경우에는 거부될 수 있습니다. 이 경우, 시정이 안되면 강제퇴거까지 진행되기도 합니다. 임대전용아파트의 경우, 복도나 현관에서 개줄(leash)을 풀고 다니면 어린 아이들이 사나운 개 앞에서 위험스런 상황에 빠질 수도 있고, 개를 싫어하는 주민들도 있으므로 아파트관리사무소에 불평을 전달할 수도 있습니다. 또한 애완동물로 인한 알레르기가 공기로 전염되어 주민들이 질병을 앓게 되는 등의 경우가 이에 해당합니다.

임대전용아파트가 아닌 일반콘도의 경우에는, 콘도의 규약 내에 ‘애완동물 금지’ 조항이 있을 수 있습니다. 이 경우엔, 주택세입자보호법이 아닌 콘도미니엄 관계법에 따른 콘도관리규약에 따라 정당화 될 수 있는 사항이며 반드시 지켜져야만 그 곳에 살 권리가 주어집니다.

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