[26회] 주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (2)

주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (2)

– 렌트를 얻거나 주거용 임대건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 3월 9일


주택 임대(렌트)매물을 찾아서

보통 6개월정도 이상의 확정된 기간을 두고 임대차계약이 이루어지는 것을 장기임대(Lease)라고 하고, 월단위로 자동갱신되면서 계속 임대해서 사는 것을 렌트(Rental)라고 부릅니다만, 실제로 정확히 구분되어 쓰이질 않고 통상 렌트(Rental)라고 일컫습니다. 이러한 의미구분은 자동차의 렌트와 리스의 차이와 비슷한 개념입니다. 한편 매달 내는 월임대료도 영어로 ‘Rent’라고 부릅니다.

주택의 구입은 부동산 중개인을 통하여 진행할 수 있지만, 임대(렌트)의 경우는 직접 정보를 찾아 다녀야되는 경우가 많습니다. 왜냐하면, 렌트사업자가 직접광고를 하므로 중개인에 대한 수수료를 지불하지 않는 경우가 많기 때문입니다. 설령 약간의 수수료가 있어도 중개인들의 활동비 원가에도 못치는 경우가 많아 활발하게 개입하지 않고 있는 분야입니다. 부동산중개인들은 장기적인 고객발굴차원에서 서비스하는 경우가 대부분입니다.

그러므로, 임대아파트 건물을 찾아 ‘세입자(Tenant) 구함’이라고 쓴 광고를 눈여겨 찾아보고, 주요 버스정류장이나 도서관 혹은 주요쇼핑센터 입구에 비치된 책자형태의 렌트정보지도 참조할 수 있습니다. 요즘엔 검색엔진( www.google.com 등 )에서 ‘rent Toronto’ 등의 키워드를 입력하면 많은 임대매물정보를 인터넷으로 찾아볼 수도 있습니다.

주택임대(렌트)계약시 요구되는 서류

일단 집주인(Landlord) 또는 임대아파트 관리인을 만나면 대개 다음의 서류를 요구합니다.

1) 임대신청서(Rental Application Form) : 본인과 가족들의 인적사항을 적으며, 사회보장카드번호를 요구합니다. 이 번호로 캐나다 내에서의 과거 신용기록을 모두 알아볼 수 있기 때문입니다. 현재와 과거의 거주지 정보와 직장근무경력도 자세히 요구합니다.

이 정보를 토대로, 임대료를 미납하지 않고 성실히 낼 안정된 소득을 만들어내고 있는지 여부와 그 이전에 다른 곳에서도 렌트를 제 때에 잘 낸 사람인지를 실제로 전화를 걸어 확인해보는 경우도 많습니다. 그 외에도 거래금융기관의 이름과 담당자명, 2명 정도의 Personal References ( 신원이나 신용을 보증할 만한 사람 ), 자동차 소유현황 등을 적습니다.

2) 직장의 재직증명서 ( Employment Letter ) : 현재의 급여액이 기재되어 있으며, 근무기간이 적혀있어야합니다. 위의 신청서 사항을 확인하는 증빙자료로 삼습니다.

3) 신용조사보고서 ( Credit Report ) : 신청자의 캐나다 내 각종 과거 신용기록이 모두 나타나는 신용조회결과서 입니다. 금융기관의 대출금 상환연체, 카드대금의 미납, 공과금의 연체기록 들이 포함됩니다. 주거래은행의 담당자나 모기지 컨설턴트들에게 발급수수료(신용조회기관에 납부함)를 지불하고 부탁하면 됩니다. 하지만, 가능하면 본인이 직접 신용정보제공기관을 방문하거나 온라인으로 신청해서 발급받는 것이 불필요한 신용조회수를 줄이는 방법이 됩니다.

임대목적의 주거용부동산 투자자의 입장

임대용 주거건물에 투자하고자 하는 분들은 이러한 신청자의 분석이 성공적인 사업의 초석이므로 ‘우량세입자’를 잘 선택하여 받아들이는 일이 무척 중요합니다. 주의해야 할 점은, 인종적인 차별이나, 성별의 차이를 두어서는 안되며, 단순히 가족들의 수가 너무 많아 안되겠다는 식으로 신청자를 거절하면 심각한 일로 발전될 수도 있습니다. 하지만 신용과 지급능력의 평가에 중점을 둔다면 집주인으로서는 ‘정당한 이유’로 받아들여질 수 있습니다.

렌트를 구하는 신규세입자의 입장

한국에서 온 신규이민자들이 공통적으로 겪는 이주초기의 문제는, 렌트로 들어갈 집을 구할 때 위의 요구항목들을 채울 정보가 부족하다는 사실입니다. 아직 직장이나 사업체도 없고, 과거의 신용정보도 보여줄 게 없을 뿐아니라, 신원보증인 격으로 연락처를 적어 줄 아는 사람도 아직 없는 상태에서 렌트을 구하다 보니, 집주인으로서는 당연히 방을 내어 주기가 망설여지게 됩니다.

그래서 관계규정에는 첫달 선납분 월임대료(Rent) 외에는 한달치(통상 마지막달치분) 임대료만 보증금을 받을 수가 있는데도 불구하고 6개월 또는 경우에 따라서는 12개월치의 월임대료를 선불 또는 미래일자의 수표(post-dated cheques)를 주고 렌트를 구할 수 밖에 없는 경우가 허다합니다. 물론 법에 따르면 주인이 요구할 수는 없지만, 세 얻으려는 사람이 답답하여 제시하는 경우가 되겠지요. 미래일자의 수표들은 사실 ‘공수표’가 되어버릴 위험이 있어서 집주인이 월세보증금으로서 인정하지 않을 때가 많습니다.

세상 모든 일이 그러하듯이, 개인에 따라 집주인에게 어떤 인상을 보였나에 따라 몇 달치 월세보증금을 더 요구하기도 하고 덜 요구하기도 합니다. 때로는, 은행의 예금증명서를 끊어서 집주인을 안심시키는 방법으로 한달치의 정상적인 월세보증금만으로 수락되는 경우도 있습니다. 하지만, 캐나다에서의 신용의 근거는 ‘지금 갖고 있는 자산의 규모’ 보다는 얼마나 ‘꾸준히 소득을 창출해 낼 수 있는 능력’이 있는가에 초점이 맞추어 짐을 염두에 두어야 합니다.

처음에 들어갈 때 본인이 답답해서 선불로 준 월세보증금을 그 집에서 나올 때쯤엔 불법이라고 주장하여 문제를 야기시키는 교민들도 가끔 있습니다. 이 경우, 우리 다음에 오는 많은 한인 신규이민자들이 집주인들로부터 어려움을 겪을 수도 있으므로 주의해야 할 일입니다.

이민초기에 렌트로 살았던 경험들은 결국 이 시회에서 첫발을 디딘 본인들의 발자국으로 남기 때문에 매사 일처리를 분명하고 깨끗하게 매듭짓는 게 본인의 장래를 위해서도 중요합니다. 월임대료 미납은 신용기록에는 등재될 수 없지만, 전기,수도,가스 등 유틸리티의 잔금정산과 연계되어 기록에 남을 수도 있습니다.

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