[25회] 주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (1)

주거용 임대차에 관한 규정과 상식 (1)

– 렌트를 얻거나 주거용 임대건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 2월 26일


렌트(임대주택)에 얽힌 이해관계

대부분의 교민들이 캐나다에 도착하여 맨 처음 해결해야 할 일은, 당장에 가족이 거처할 임대주택(렌트)을 구하는 것입니다. 처음 와서 영어도 서툰데다 이곳의 관행과 법규를 잘 모르다 보니 이와 관련된 여러가지 실수도 생기게 마련입니다. 이럭저럭 임대주택에서 살던 생활도 청산하고 정착이 어느 정도 되면서, 주거용 임대수입이 생기는 다세대주택이나 소규모의 아파트를 모기지를 활용하여 투자할 생각을 해 보는 분이 많습니다. 이젠 세상을 바라보는 입장이 완전히 바뀌게 되는 순간입니다. 어쨌든, 세들어 살거나, 집주인 되거나 주거용 임대차관련 규정과 상식을 알고 있어야만 제대로 대처해 나갈 수 있습니다.

많은 분들이 물어오는 질문 중에, 내 집을 사는 게 좋은지, 렌트로 그냥 있는 게 좋은지 라는 내용이 있습니다. 대답은 매우 간단합니다. 렌트사업을 해서 수입이 된다는 계산을 한 후 주택이나 콘도, 그리고 다세대주택을 구입하여 임대를 놓는 사람이 있는 반면, 꼬박꼬박 렌트를 납부하면서 그런 사업의 수지를 맞추어주는 일로 세월을 한해라도 더 보내는 게 과연 바람직한지를 곰곰히 생각해 보시면 됩니다.

이런 생활로는 캐나다 정부가 1가구 1주택에 대하여 완전 면세해 주는 세제상의 혜택도 보질 못합니다. 만일 집 살 돈을 그 동안 예금으로 두었다면 그 이자수입은 캐나다의 소득세법 상 가장 불리한 ‘이자 및 기타소득’ 항목으로 취급되었을 것입니다. 지금처럼 낮은 이자에 인플레이션(물가상승)을 감안하면 이러한 이자소득에 대한 과세의 결과는 원금보전 정도에 만족해야 할 결과가 아닐까 예상됩니다. 단순히 월 렌트비와 재산세의 부담금액 비교만으로 임대주택에 생활하는 햇수가 길어질수록 자기자산을 장기적으로 불려나갈 수 있는 기회를 미루는 일이 될 수도 있습니다.

온타리오 주 ‘주택세입자 보호제도’의 골격

온타리오 주의 세입자보호법(The Tenant Protection Act) 은 1997년에 제정되어 1988년부터 적용되기 시작하였습니다. 이 법률에 규정된 집주인과 세입자 간의 여러 가지 권리의무 관계나 임대차계약 및 해지의 절차, 임대료의 인상조정, 입주와 퇴거, 그리고 건물의 보수유지와 관련된 사항들은 다음과 같이 역할 분담이 되어 집행되고 있습니다.

우선, 집주인과 세입자간의 분쟁을 듣고 조정 또는 판결을 내려주는 법원의 재판효력을 가진 기관을 별도로 두고 있습니다. 이른바 ‘온타리오 주택임대차관련 중재재판소’ ( The Ontario Rental Hosing Tribunal ) 라는 기관인데, 일반국민들이 특별한 법률적 지식이 없이도 이 임대주택관련 중재재판소가 마련해 놓은 간단 신청서 양식만을 기재하여 제출함으로써 임대차관련 분쟁을 효율적으로 해결할 수 있게 한 제도입니다. 한편, 건물의 유지보수, 검사, 시정작업권고 등은 각 지방자치단체가 담당하고 있습니다.

그 외에 매년 온타리오 정부가 발표하는 ‘임대료 인상 가이드라인’제도가 있습니다. 1987년부터 시작한 이 가이드라인 제도에 따라 2002년에 3.9%, 2003년에 2.9%, 2004년에 2.9% 의 인상상한선을 지정하였습니다. 이 인상률 은 대략 지난 3년간의 소비자물가상승률 평균치에 일정률 ( 임대사업자 영업이익율이나 비용증감요인 등 반영 ) 의 수치를 덧붙여 결정됩니다.

해마다 8월말 경에 이 가이드라인이 발표되어 그 이듬해 1월1일부터 12월 31일 사이에 갱신될 기존 임대차계약에 대하여 렌트인상폭 상한선을 주정부가 규제하고 있습니다. 하지만, 실제로는 몇 가지 피해나갈 구멍은 있습니다. 예를 들어, 세입자에게 혜택이 돌아갈 개보수작업이나 기타 중대한 비용 상의 증가요인이 있었다면, 그러한 추가인상분에 대한 승인을 주택임대차관계 중재재판소로부터 받아낼 수 있습니다.

게다가, 이 가이드라인에 제시된 렌트인상률 상한선은 기존 세입자가 아닌 신규 세입자에겐 적용이 되질 않습니다. 그러므로, 만일 장기간 내 집을 구입하지 않고 세입자로 생활하기로 한 분들은 가능하면 살고 있던 곳에서 장기거주하는 것이 임대료 인상을 최소화하는 요령이기도 합니다. 집주인의 입장에서는 새로운 세입자가 들어올 때는 시세가 허용하는 최대한의 임대료수준을 설정해 두려는 경향이 있습니다.

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