[24회] 상업용 임대차에 관한 규정과 상식 (2)

상업용 임대차에 관한 규정과 상식 (2)

– 가게점포를 빌리거나 상가건물을 구입하여 세를 놓으려는 분들을 위해 –

2004년 2월 12일


가게의 월 임대료를 미납하면 어떤 일이 벌어질까?

가게를 빌려 장사를 하다가 매상도 변변치 않아 가게건물주인에게 월세(Rent)를 지급하지 못하게 되었다고 합시다. 이 경우, 온타리오주의 현행 관계법령인 ‘상업임대차법’( Commercial Tenancies Act )에 따라 건물주인이 취할 수 있는 행위에는 다음과 같은 것이 있습니다.

[ 주인으로서 가능한 조치방법 1 ]

가게의 월 임대료를 주기로 한 임대차계약서 상의 합의된 일자에 지급이 이루어지지 않으면, 그 다음날로부터 15일간을 기다려주어도 지불이 여전히 안되면 그 다음날에 16일째 되는 날 ( 만일 2월 1일에 월 임대료를 주기로 되어있는데 미납되었다면, 2월 17일에) 가게의 자물쇠를 바꾸어 달고 출입문을 잠궈버릴 수 있습니다. 물론 새 자물쇠의 열쇠는 가게세입자에게 주지 않아도 되며, 자물쇠가 바뀔 것이라고 미리 가게세입자에게 예고해줄 의무도 없습니다. 하지만, 건물주는 세입자가 가게 안에 둔 물건들을 끄집어내는 데 필요한 합리적인 접근을 막으면 안됩니다. ( 이에 필요한 최소한의 출입은 허용해야 함.)

[ 주인으로서 가능한 조치방법 2 ]

건물주가 취할 수 있는 또 다른 선택은, 약정된 지급일자 그 다음날에 곧바로 가게 안의 장비나 상품과 같은 물건들을 압수할 수 있습니다. 가게임대차 계약서에 특별히 정해진 관련조항이 없다면 가게 내의 물건들을 압수하겠다는 사실을 미리 세입자에게 예고할 의무사항도 없습니다. 일단 압수 후에는 5일간 미납 월 임대료를 세입자가 지불하고 물건압수를 해제할 수 있는 기회를 주도록 되어있습니다. 5일이 지나면 물건들을 처분하여 임대료 미납액 과 그러한 사실에서 비롯된 기타 합리적인 손실액이나 비용 등으로 충당할 수 있습니다. 하지만, 차압한 사실과 함께 5일 안에 미납 임대료를 지불하지 않으면 물건을 처분하여 그러한 용도로 갖겠다는 내용의 통지를 세입자에게 해 주어야 합니다.

물건의 처분은 헐값으로 아무렇게나 팔아 치울 수는 없게 되어 있습니다. 그 과정에 반드시 합리성을 지닌 감정평가절차가 따라야만 합니다. 통상 2명의 서로 다른 감정사(Appraiser)의 감정을 받은 뒤 처분이 가능하며, 만일 세입자 물건을 처분한 뒤 밀린 월세를 공제한 후에도 남는 금액이 있으면 반드시 가게세입자에게 돌려두어야 합니다. 주의해야 할 점은, 가게세입자가 다른 사람과 공동명의로 소유하고 있든지, 리스 또는 임대한 물건의 경우에는 건물주라도 차압할 수 없습니다. 또한, 가게의 원래 세입자가 다른 사람에게 일정 공간이나 기간에 대해 서브렛(sun-let)을 준 경우에는 그 서브렛 세입자(Sub-Tenant)가 원래의 세입자( the Head Tenant )에게 약정된 월 임대료를 꼬박꼬박 납부하는 한, 건물주가 그 공간에 대한 물건은 차압할 수 없습니다. 만일 차압 중인 물건이 서브렛 세입자의 물건임을 알게 되면 지체없이 돌려주어야합니다.

세입자가 위에서 설명한 건물주의 두가지 선택안에 대해 이의를 제기하려면, 민사소송에 관한 1심법원인 온타리오주 고등법원( the Superior Court of Justice )에 제소할 수 있습니다.

월 임대료(Rent)의 인상과 시기 등에 대해서는 임대차계약서에 명시되어 있습니다만, 만료일의 경과 등의이유로 현재 유효한 계약서가 없는 경우라면, 건물주는 언제든지, 어떤 액수라도 올릴 수 있습니다. 다만, 그러한 인상내용을 서면으로 세입자에게 ‘적절하게’ 통지해 주어야 합니다.

상업임대차법에는 건물주가 받은 보증금(Security Deposit) 이나 마지막달 월임대료(Last Month’s Rent) 에대해 이자를 지급해 주어야 한다는 규정이 없습니다. 하지만, 당사자간의 임대차계약서에 그러한 조건에 합의할 수는 있습니다.

합의한 임대차계약기간이 만료하면 새로운 기간에 대해 다시 합의하거나 계약을 갱신할 수 있는데, 만일 건물주인이 응하지 않으면, 기간이 만료하는 즉시 가게를 비워주어야 합니다. 만일 그렇지 않으면 불법적인 점유가 되며, 이 경우 매 한달 경과될 때 마다 두달치의 임대료를 주인은 부과할 수 있습니다. 그 외에도 필요한 금전적인 손해액을 청구할 수 있습니다. 동시에, 온타리오주 고등법원에 ‘강제퇴거조치’를 위한 법원의 명령을 신청할 수도 있습니다.

만일, 계약기간의 만료가 있은 후 매월 연장하는 임시적인 임대차관계라면 양 당사자는 최소한 1달의 사전통지를 서면으로 한 후 임대차관계를 종료할 수 있습니다. 이 경우, 임대기간의 마지막날이 계약관계를 종료하는 날이 되어야 합니다. 예를 들면, 유효한 임대차계약서가 없이 매달 갱신하는 상태로 있다가 임대차관계를 종료하게 된다면, 3월 1일부터 3월 31일까지의 기간에 대해서는 늦어도 2월28일에 서면으로 된 종료통지가 상대방에 전달되어야 합니다. 이러한 서면통지에 들어가야 할 필수사항은, 건물주 이름, 세입자 이름, 임대한 공간의 주소와 개요, 임대차종료일자, 통지서를 작성하여 보낸 날짜 등입니다. 임대차계약기간 만료 전 해지에 관한 사항은 계약서 상에 합의된 내용에 따릅니다.

이처럼, 일반 주거용 임대차와는 다른 상업용 임대차의 특성을 비교하면 별표와 같습니다.

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