부동산에 쏠리는 투자자들의 관심
한국에서도 부동산가격폭등을 잡으려는 최근의 정부대책들이 강도 높은 조치를 담고 있습니다만, 주춤해진 부동산가격 상승세와 앞으로 예견되는 부동산투자의 여러가지 장애요소에도 불구하고 부동산에 대한 투자자들의 관심과 신뢰는 줄어들지 않고 있는 실정입니다. 상위 자산가집단들이 상대적으로 부동산 보유비중이 높아지는 경향이 있음은 한국이나 캐나다도 비슷한 모습이라고 하지만, 상대적으로 푼돈을 모아 나가면서 가계자산을 키워나가고 있는 일반인들조차도 부동산에 투자하는 길 외에는 획기적인 자산증가를 생애 중에 실현하기가 어려울 것이라는 신념을 더욱 굳히고 있는 듯 합니다. 물론 투자대상으로는 어떤 쪽으로 선호하는지에 대한 반응을 보면 아파트, 토지, 임대수익용 다가구주택, 상가 등의 순서가 됩니다.
부동산투자에 대한 지나친 기대와 과장된 두려움
위에서 살펴 본 한국에서의 일반적인 부동산투자 선호대상과 비교해 볼 때, 광역토론토 교민들의 투자우선순위를 보면 상가가 주거용 빌딩(아파트, 다세대주택) 보다 앞서는 것이 큰 차이점이라고 볼 수 있습니다.
우선, 상가에 대한 선호도는 약간 지나친 기대감이 담겨있는 경향을 보입니다. 목표수익률에 대한 기대도 현재의 은행예금 이자율 수준과 비교해 볼 때 꽤 높은 수준에 있습니다. 토론토에 있는 물건들의 경우 약 7-8%의 수익률이 적정기대수준이라고 한다면 투자자들의 목표수익률은 약 10%이상의 수준에 머무르고 있습니다. 또한, 상가건물에 대한 투자는 주식투자에 비유될 정도로 실제로 위험도가 매우 큰 투자상품에 속합니다만, 워낙 수년간 소매경기가 탄탄한 모습을 보여온 탓에 이러한 속성을 실감할 기회가 없었기 때문으로 생각됩니다. 하지만, 기본적인 속성은 경기변동과 함께 저절로 얼굴을 드러내게 된다는 것을 상기해야 하겠습니다.
반면, 멀티플렉스(Multiplex)로 불리는 '임대용 다세대주택'이나 임대전용 아파트에 대한 투자는 임차인보호법(Tenant Protection Act)과 일반적으로 알려진 임대사업의 까다로운 관리문제로 인하여 기피하는 경향을 보입니다. 게다가 언어 및 커뮤니케이션 능력을 필요로 한다는 점이 덧붙여져 이 투자부문에 대한 과장된 두려움을 보이는 경향이 있습니다. 하지만, 절차가 까다로와 보이거나 사안에 따라 관리상의 현안문제 해결에 시일이 꽤 소요되는 경우도 있다는 것 외에는 해결과정이 절차,제도 면에서 상대적으로 명쾌하고 규정에 따라 절차를 밟으면 해결이 되는 등 표준화된 관리가 가능하다는 장점도 갖고 있습니다. 토론토 내에 있는 주거용 투자물건의 수익률은 현재 5-7%정도에 머무르고 있습니다만, 상업용에 비해 상대적으로 안정된 투자속성을 보이므로 흔히 채권투자에 비유되기도 합니다.
부동산투자의 중요 고려요소
캐나다에서 부동산에 투자할 경우, 다음과 같은 중요한 사항들을 고려하여야 합니다.
부동산에 대한 투자는 장기간에 걸친 평균수익률을 목표로 하여야 합니다. 2-3년 내에 목표수익을 실현하겠다는 목적으로 하는 투자는 실망을 안겨줄 수가 있습니다. 단기적 부동산경기에 '일희일비'하지 않고, 장기적으로는 부동산이 가장 신뢰할만한 자산증식수단이 된다는 신념을 가질 필요가 있습니다. 아울러, 높은 투자수익률은 반드시 그에 상응하는 위험요소를 안고있다는 사실을 상기하여야 합니다. 그러므로, 늘 적정수준의 수익률목표를 갖는 게 안전투자의 기본이 됩니다.
개인의 총 자산운용 중 세제상 유리한 투자방법으로서 '부동산'이 선택되어야 합니다. 다시 말하면, 명목상의 수익률이 아닌 실효수익률을 늘 생각하고 투자의사결정을 하여야 한다는 의미입니다. 여러가지 투자 대안들 중에서, 금융상품과 부동산투자, 그리고 증권투자 등에 대한 투자수익률을 계산할 때, 각 상품에서 얻을 수 있는 수익률 자체가 중요한 것이 아니라 본인의 년간 총 소득액의 일부로서 그 세금납부과정을 계산하여 세후 순이익률이 어느 투자대안이 더 좋은 지 잘 따져보아야 합니다. 위에서 언급한 투자 대안들만 보더라도 캐나다 소득세법에 따른 소득원천별 세액계산방법과 적용세율이 다름에 유의해야 합니다. 게다가, 장기적인 기간을 두고 각 년도별 소득과 시세차익을 동시에 고려한 장기실효세율과 수익률을 계산해보면 그 차이가 현격히 벌어질 수 있습니다.
부동산투자의 최대 단점은 '환금성'의 결여입니다. 수익성, 안전성은 다른 어느 투자대안에 뒤지지 않지만 이 점 때문에 부동산 투자에서 낭패를 보는 경우가 허다하므로 이러한 위험요소를 최 소화 할 수 있는 투자방법과 대상을 늘 생각하여야 합니다. 성공적인 부동산 투자를 위해 이 점이 매우 중요함에도 불구하고 실제 투자의사결정에서는 흔히 망각하게 되는 경우가 종종 있는데, 그것은 바로 '객관성'을 잃고 '주관적인 판단'이 앞서기 때문인 경우가 대부분입니다. 예를 들어, 집을 살 때도 팔 때를 늘 생각해야 하는데 '개인의 선호도'에만 맞추어 살 경우 '수요의 보편성'이 떨어진 집을 고르게 되는 수가 있습니다. 물론 그런 집은 팔 때에 어려움을 겪게 됩니다. 이 점은 상가나 다세대주택의 경우에도 어느 정도 적용됩니다. 하지만 '보편적인 수요'를 가지는 부동산물건을 고르는 안목은 '캐나다 사회'나 '그들의 삶'에 대한 이해가 바탕이 되어야 합니다.
캐나다에서 행해지는 부동산투자 방법론에는 우리나라 교민들이 수용하기 어려운 정도의 높은 부채비율을 기본적인 요소로 안고 있습니다. 물론 이러한 패턴을 따라갈 필요는 없습니다만, 그러한 매커니즘이 어떻게 부동산 투자시장 내에서 작동하는 있는지에 대한 이해는 반드시 필요합니다. 적을 알고 나를 알아야 전쟁에서의 승리가 보장되듯이, 이러한 이해는 캐나다식 이재의 규범 하에서 각 투자매물들이 지금까지 다른 투자자들에 의하여 어떻게 투자,관리되어왔으며, 매각되는 지를 아는 것이 매매협상이나 자금조달계획수립, 예상수익률 분석에 매우 유용하기 때문입니다.