급속히 늘어난 (지하)셋방 딸린 단독주택들
1990대 들어서면서 광역토론토의 임대전용 아파트빌딩의 신축활동이 둔화되면서 공실률이 점차 떨어지기 시작하였습니다. 저렴한 임대주택을 구하기가 점차 어려워지는 상황이 되면서, 단독주택 소유자들이 자기가 사는 주택의 지하실(또는 다른 가용공간)을 '살림이 가능한 공간'( Accessary Apartment, Second Suite, Granny Flat, In-law Suite 등으로 불림)으로 개조하여 렌트수입을 얻게 되었습니다. 이러한 현상이 점차 늘어나게 되자 주정부와 각 지방자치단체들이 1994년에 규제법령을 제정하기 시작하였습니다. 물론 그 이유는 지하에 세든 가구들을 화재 등의 위험으로부터 보호하기 위한 것이었습니다.
하지만, 일시에 모두 규제하면 저렴한 임대주택의 공급을 줄이는 결과를 초래하여 세들어 사는 많은 저소득층가구의 어려움을 가중시킨다는 반론이 제기되어 마침내 소방법(Fire Code)에 'Retrofit규정'을 만드는 타협안이 시행되게 되었습니다. 즉, 이미 개조된 주택의 경우에는 소방 및 전기안전 등의 규정에 맞는지 심의하여 사후 합법화해주겠다는 의미입니다. 실제 이러한 공간에서 세들어사는 가구가 광역토론토 총임대주택시장의 약 20%를 차지합니다. 물론 개조할 당시에는 이민 온 친인척들과 같은 집에서 거주할 목적도 상당수 있었겠지만, 결국 그러한 공간들이 나중엔 저렴한 주거공간으로 임대시장을 형성하게 되었습니다.
이재수단으로서의 (지하)셋방 딸린 주택구입
단독주택을 구입하여 장기간 거주하는 것이 훌륭한 이재수단이 됨은 이미 강조한 바 있습니다만, 많은 분들은 자금사정이 여의치 않아 구입을 망설이게 되는 경우가 많습니다. 이 경우. 부족한 자금을 모기지로 충당한 후 지하셋방이 딸린 단독주택을 구입해 매달받는 렌트수입으로 모기지상환에 보태는 이재방법이 보편화되게 되었습니다.
실제로 지하에 부엌과 화장실이 딸린 셋방을 800불, 부엌이 없는 방을 500불에 임대주어 월 1,300불의 렌트수입을 얻는다면, 이 돈으로 6%의 이자조건에 25년 상환 모기지를 20만불 정도 얻어서 매달 갚아나갈 수 있습니다. 그러므로, 약 40만불의 주택을 구입한다면 자기자본(Down Payment)은 20만불만 있으면 약 40만불짜리 단독주택을 구입할 수 있다는 계산이 나옵니다. 햇수가 지남에 따라 자기주택에 갈면서 렌트수입을 이용하여 모기지를 갚아나가는 동안 자기의 자산가치는 커지게 됩니다.
따라서, 이러한 목적으로 집을 구하는 분들은 부엌의 수가 2-3개 있는 집을 찾습니다. 자연히 이러한 집들은 2-3가구가 한집에서 생활이가능한 구조로 개조된 집을 의미하기 때문입니다. 최근 공실률이 급속히 올라간 월1200불 이상의 임대주택시장과는 달리 대부분 1000불 미만의 월 렌트 수준인 지하셋방들은 아직도 공실률이 안정적이어서 여전히 매력적인 부대수입 원천이 되고 있습니다.
알고 보면 무척 까다로운 허가기준
온타리오주의 도시계획법, 건축법, 그리고 소방법에서 사용되는 '아파트'(apartment)라는 용어는, '한 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 부엌과 화장실,그리고 방으로 구성된 주거공간'을 의미하며 흔히'Accessary Apartment'또는 'Second Suite'라고 부릅니다. 물론 지하에 있으면 'Basement Apartment'라고 하지만 굳이 지하에만 국한된 공간을 의미하지는 않으며, Granny Flat, In-law Suite 등으로도 불립니다. 대부분의 단독주택은 용도가 '한 가구의 주거용건물'(Single-family Residential)로 용도지정이 되어있으며, '아파트'가 허가된 주택은 '2가구 거주용 건물'(Two-family Residential)로 용도변경이 이루어짐을 의미합니다.
광역토론토의 지자체들이 서로 비슷한 심의기준을 갖고 있으나, 토론토시의 경우를 중심으로 그 허가요건(2000.7.6.발효)을 살펴보면 다음과 같습니다 :
“대상 단독주택이 신축 후 최소 5년이상이 되야하고 별도의 출입문과 부엌, 화장실을 갖추어야 한다. '아파트'의 공간이 주택의 다른 부분의 연건평 합계보다 작아야 하고, 주택의 전면부분(frontage)에 주요변화를 가져오지 않아야 한다. ( 토론토시 외에는 대부분 주차장을 더 확보해야 함). 각 방은 창문이 있거나 최소한 환풍장치를 갖추어야 한다.”
- 참고 : 하나의 단독주택건물에 2개의 '아파트'구조를 허가하지는 않으며, 부엌과 화장실 시설이 없이 방만 세 줄 경우 주인과 출입구를 함께 이용하는 구조라면 이러한 '아파트'규정이 적용되지는 않습니다. 하지만, 반드시 지역별로 해당규정을 재확인하시기 바랍니다.
이러한 기준을 마련할 때에는 세입자의 최소인권을 보장하는 관계법령 ( the Human Rights Code of Canada)과, 화재나 재난발생시의 안전, 그리고 도시 내 건축물관리의 효율성을 함께 고려한 것으로 짐작됩니다.
위의 요건에 맞다면 단계별로 허가신청을 밟는데, 우선 도시계획 상 '아파트'설치가 허가되는 지역이어야 하며 (대부분의 단독주택은 가능), 소방법에 명시된대로 내연재료의 사용 및 화재시의 방화차단장치(Fire-wall)과 최단거리 대피(Egress)가 효과적으로 가능한 '별도의 출입문'(Separate Entrance) 등을 갖추어 소방검사에 합격해야 합니다. 마지막으로 전력공급기관 등이 정한 전기안전규정에 맞는 옥내 배선설비를 갖추어 전기안전검사를 통과하여야 합니다.
'무허가'의 잠재적 위험(Risk)
이미 '아파트'구조로 개조된 단독주택을 구입하여 지하층을 세를 주고 살고 있으면 사후에라도 '관계법의 허가요건에 맞추어 사후신청'(Retrofit)하면 합법화(Legalization)할 수 있습니다. 새로운 개조의 경우엔 정식으로 건축과에 신청을 하여야 합니다. 하지만, 이러한 절차를 이행하는 데 필요한 행정수수료와 보완비용 등을 고려하면 쉽게 실행하기 어려운 게 현실이어서 광역토론토의 셋방 딸린 단독주택의 거래에서는 대부분 다음과 같은 문구를 적어 구입자에게 미리 공시합니다.
“Seller or Listing Broker does not warrant 'Retrofit'…….”
( “주택 매각인 또는 그의 중개인은 (지하)셋방이 합법적으로 허가되고 개조된 것임을 보장하지 않습니다.”)
즉, 이러한 단독주택은 관계법에 맞게 개조되지 않은( Non-conforming ) (지하)셋방을 갖고있다는 뜻이며, '법적으로 나중에라도 책임지지 않으니, 이 사실을 알고 구입하시기 바랍니다'라는 의미를 담은 문구입니다.
그럼, 이러한 무허가 개조 '아파트'가 안고 있는 위험이란 것이 도대체 어떤 것일까요? 다들 그렇게 무허가상태로 렌트수입을 올리며 문제없이 지내고 있는 게 사실이며, 이러한 것을 문제삼아 사회적이슈로 떠오른 적은 아직 없습니다. 이는 서두에 설명 드린대로 다분히 정치적인 사안이므로 손쉽게 다수의 단독주택 소유자들을 대상으로 '행동'을 취하기란 현실적으로 쉽지않습니다.
하지만, 법은 엄연히 존재하는 만큼( 지자체에따라 최고 $25,000 의 벌금과 최고 1년의 징역 ) 다음의 경우와 같은 위험(Risk)이 있음을 주인이 알고는 있어야 합니다.
- 집에 화재가 발생하여 911이 출동하든지, 인명피해가 발생한경우
- 세입자의 가구구성원이 불의의 사고에 연루된 경우 ( 자살, 사고사, 기타 중요 형사사건이 행해진 장소로 밝혀지는 경우 등)
- 옆집에서 '별도출입문' 사용에 대하여 불만을 호소하며 관청에 진정을 하는 경우
- 세입자와 분쟁이 생겨 그 세입자가 자기가 살던 '아파트'의 불법개조사실을 관청에
고발하는 경우
물론 이러한 일이 발생하면, 해당 관청, 보험회사, 모기지제공 금융기관, 사법기관 등의 연쇄적인 반응이 발생할 수도 있습니다.
'합법화'(Legalization)의 효과
이러한 '무허가'상태의 위험을 해소하기위해 합법화시키는(Legalize) 절차를 밟을 수 있습니다. 앞서 언급한 각종 기준에 맞아야겠습니다만, 무엇보다도 법률적하자를 해소함으로써 자기주택의 안전한소유와 임대공간의 운용을 보장받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 대부분의 경우 개선비용의 금전적인 부담 때문에, 그리고 한편으로는 재산세(PropertyTax)의 증가를 염려하여 합법화를 꺼립니다.
실제로 재산세의 증가를 가져올만한 '변화'의 기준은, 최소한 $10,000또는 5%이상의 '상당한' 감정평가액의 증감이 현실적으로 일어나야 합니다. 현재 온타리오주의 부동산 감정평가의 기준은 싯가(Market Price)입니다. 즉, Current Value Assessment (CVA)를 원칙으로 합니다. 그러면, 지하의 세 줄 수 있는 공간을 합법화한들 그 주택의 가격을 얼마만큼 인근의 주택보다 올려서 매매할 수 있는지를 살펴보면 대략 2-4%정도에 가격변화에 그칩니다. 그러므로, 이 정도의 가격변화로는 해당주택을 계속 소유하고 있는 동안에 재산세를 올릴 가능성은 매우 제한적이라고 볼 수 있습니다.
(지하)셋방 딸린 집 고르는 요령
이상에서 살펴 본 잠재적 위험에도 불구하고 현실적으로 그러한 법령들이 집행되기에는 어려운 여건이 있음을 설명드린 바 있습니다. 그러면, 이러한 렌트수입을 목적으로 (지하)셋방이 딸린 집을 고를 때는 어떤 점을 고려하여야 할까요?
가능하면 집을 산 후에 지하공간을 개조하는 것보다, 이미 개조된 집을 구입하는 것이 혹시 후일 발생할지도 모를 법률적책임을 도의적으로도 최대한 회피할 수 있는 여지를 갖게 됩니다.
매우 중요한 '별도의 출입문'입니다. 나중에 따로 만들려면 건물의 지지력(구조계산)을 고려해야 하며, 이웃의 불평이 생기면 작업에 지장을 가져올 수도 있기 때문입니다. 이 출입문의 크기는 적어도 32x78인치(약 81 X 198 Cm)가 되어야 합니다.
화장실이 지하에 있거나 수도, 하수 등의 배관이 지하에 이미 연결되어 있는지를 보아야 합니다. 지하 방의 창문은 완전지하가 아닌 반지하(채광이 되는) 형태가 좋으며, 지하공간의 천정 높이는 최소 6피트 5인치( 약 196 Cm ) 는 확보되어야 합니다. 토론토시가 아니면 지하 세입자용 주차공간이 반드시 1대 더 확보가능한지도 보아야 합니다.
마지막으로, 입지적 여건이 세입자를 찾는데 용이한 곳이어야 합니다. 가장 중요한 것은 인근의 대중교통수단에 쉽게 접근할 수 있는 곳인지, 가능하면 지하철역이 가까이에 있으면 좋고, 그렇지 못하면 버스를 한번만 이용하여 인근 지하철역에 도달할 수 있는 곳인지를 살펴봅니다. 버스정류장도 가능하면 인근에 있는 것이 더욱 유리합니다. 즉, 세입자의 입장에서 절실히 필요로 하는 그런 요건들을 생각하면서 주택의 입지를 평가해야 합니다.