[16회] 캐나다 부유층의 부동산 투자성향

캐나다 부유층의 부동산 투자성향

– 이재수단의 중요 위치를 차지하는 부동산투자 –

2003년 10월 22일


캐나다 부자들과 한국 부자들의 공통점

캐나다에서 부동산 중개업과 비즈니스 컨설팅을 하면서, 소위 부자 축에 들어가는 캐네디언들을 접하면서 한국의 부자들과 공통적인 면이 참 많다는 생각이 듭니다. 그 중 하나가 학습을 위한 엄청난 시간과 노력을 투자한다는 점입니다. 아는 만큼 돈이 된다는 평범한 진리를 실천하고, 돈이 될만한 정보를 모으기 위해 늘 귀를 열어놓고 있으며, 부지런히 발품을 아끼지 않습니다. 따라서, 현장정보에 밝으며 시장이나 지역의 변화에 민감합니다.

두 번째는, 세금제도에 대한 해박한 지식이 있다는 것입니다. 그들과 대화를 나누어보면, 자기들이 활용할 수 있는 세제상의 혜택이나 인센티브를 잘 이해하고 있으며, 최근에 바뀐 세법의 주요 내용도 많이 알고 있습니다. 소득세 신고철이 되면 그간 모아둔 영수증이나 관련 증빙서류들을 모아서 회계사에게 그냥 맡기기 보다는, 본인이 미리 추정계산까지 해 본 후 장부를 회계사에게 넘기고, 자기의 계산이 크게 틀리진 않은지 확인합니다. 게다가, 세법의 변경이 있으면 이를 반영하여 보다 유리한 세법적용에 대해 상의합니다. 당연히, 최근 몇 년간 자기가 낸 세금을 잘 기록하여 두고, 다음 납부시기엔 어떻게 세액을 줄일 것인지에 대해 방법을 강구합니다. 그들의 부동산 투자는 이러한 Tax Planning 에 기초를 두고 실행되며, 그러한 투자가 세제 상 어떤 인센티브를 노리고 행하는 지에 대해 자신의 뚜렷한 전략적 목표를 갖고 있습니다.

세 번째는, 재산의 규모가 늘어날수록 총재산 중 부동산의 비중이 더욱 늘어나 금융자산 대비 약 7:3정도의 비율을 보이는데, 이는 한국의 부자와 캐나다의 부자가 공통적으로 보이는 현상입니다. 먹이사슬과도 같은 ‘수익력의 사회적 분배구조’를 살펴보면 부동산투자에 많은 비중을 둔 이유가 이해됩니다. 예를 들어, 소매점포에서 파트타임으로 일하는 헬퍼와 그 점포의 주인, 그리고 그 점포를 임대로 주고 매월 렌트를 받는 건물주(Landlord)가 나누어 갖게 될 사회적 총수익금의 상대적 분배비율을 생각해보면, 우리가 임대수입으로 안정된 노후생활을 살아갈 수 있도록 투자용 부동산의 구입에 관심을 갖는 이유가 분명하게 드러납니다. 캐나다와 한국의 부자들이 공통적으로 최대수입원천을 임대수입에 두고 있는 것은 우연이 아닌 것 같습니다. 적어도 오랫동안 흔들리지 않는 부자들의 경우에는 더욱 그러합니다.

네 번째는, 자기의 자금 뿐 아니라 타인의 자금(부채)을 적절히 잘 이용한다는 점입니다. 부채를 얻어 투자했을 때의 전체적인 자기자본의 순이익률이 순전히 자기 돈만으로 투자했을 때의 자기자본의 순이익률보다 클 때, 우리는 이것을 ‘부채의 레버리지효과’(Leverage Effect ; ‘지렛대효과’ )라고 부릅니다. 캐나다의 부자들은 이 점에 있어서 한국의 부자들보다 더욱 공격적입니다. 하지만, 부동산투자로 부자의 반열에 오른 한국의 부자들조차도 능력을 다 갖춘 후에 투자를 실행한 경우는 매우 드물고, 일단 저질러둔 후 사후 수습하는 투자행태를 자주 보게 됩니다. 당연히 타인자본을 적절히 이용하는 게 되겠지만, 본인의 다른 수입원천이나 현금흐름, 예비자금능력을 잘 감안해야만 되겠지요.

부동산 투자의 포트폴리오

이러한 부유층 캐나다인들이 부동산을 투자할 때 늘 고려하는 요소 중 하나가 ‘포트폴리오’(portfolio ; 투자수익률을 적절히 유지하면서 ‘위험’을 분산) 개념입니다. 이를 위하여, 상업용 부동산과 주거용 부동산, 사무용 빌딩과 산업용 건물(창고 등), 카티지와 나대지, Passive Investment ( 투자전반에 대하여 관리위임하는 형태의 부동산 투자) 등 다양한 상품에 대하여 적절히 분산투자합니다. 아울러, 지역별로도, 시내, 외곽, 신흥도시 등과 같이 분산하여 투자하기도 합니다. 또한, 이들의 부동산 투자는 대개 단기적인 현금흐름을 목적으로 한 투자 ( 예 : 상업용 부동산, 사무용 빌딩 등) 와 장기적인 시세차익을 노리는 투자(카티지와 나대지 등)로 적절히 배분하기도 합니다.

개인이 재산을 모아나가는 과정을 보면, 초기에는 안정된 은행이자수입에 의존하게 되고, 어느 정도 목돈이 모이게 되면 직접투자나 간접투자의 방식으로 채권이나 주식등에 투자하여 수익률을 높이려는 시도를 하게 됩니다. 하지만, 확실한 부자의 기준에 들기까지에는 한국이나 캐나다 할 것 없이 공통적으로 ‘부동산 투자’를 통하지 않은 경우가 드문 것 같습니다. 요즘과 같이 낮은 이자율 상황과 이자소득에 대한 약 46%정도의 상위계층 소득세율을 고려하면, 연간 물가상승률에도 못 미치는 세후 순이자수익률로 만족할 부자들은 드문 게 당연합니다. 가만히 앉아서 자기자산이 조금씩 줄어드는 것을 방치 할 그들이 아니기 때문입니다.

캐나다식 부동산투자해법 시리즈의 내용과 방향

최근 부유층 캐나다인들의 이재수단 우선순위를 살펴보면 1순위가 ‘자기가 살 집에 대한 투자’이고, 2순위가 ‘투자목적으로 입지조건이 좋은 곳의 콘도를 구입하는 것’, 3순위가 ‘임대수입을 목적으로 한 상업용 또는 주거용 부동산 투자’라고 설명 드린 바 있습니다. 이러한 경향은 9.11사태 이후 증권시장이 어려움에 빠져있는 상황에서 여유자금 중 상당한 부분이 부동산 투자로 쏠린 결과입니다. 이러한 현상은 금리가 단기간 내에 급격한 변화를 보일 가능성이 점차 줄어듦에 따라 상당기간 지속될 가능성이 큽니다. 하지만, 이러한 현상의 근본적인 배경엔 캐나다의 세제시스템에 있습니다. 이미 그 동안 시리즈로 연재된 글에서 밝힌 바와 같이, 같은 소득금액이라도 어떻게 해서 번 소득인가에 따라 과세율이 각각 다릅니다. 즉, 은행이자 소득, 개인의 근로소득, 사업소득, 배당소득, 주식의 매매차익, 부동산의 매매차익 등이 세법 상 각기 다른 세율을 적용받고 있습니다. 그 동안 연재된 ‘캐나다식 부동산 투자해법’ 시리즈는 이러한 세제상의 인센티브를 십분 활용하는 부동산 투자의 방법들을 설명하고 있습니다.

지금까지 설명한 내용을 바탕으로, 앞으로는 각 유형별 부동산투자에 대하여 구체적인 물건분석과 함께 지역연구, 투자의사 결정 시의 유의사항 등을 곁들여 자세히 설명 드리겠습니다.

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