[14회] 캐나다에도 땅투기가 있다?

캐나다에도 땅투기가 있다?

– 캐나다인의 이재수단 6순위, 나대지에 대한 투자 –

2003년 10월 1일


광역토론토지역의 나대지 투자환경

가까운 장래에 택지나 상업용지로의 개발이 이루어질 가능성이 큰 도시 외곽지역의 나대지를 투자목적으로 미리 매입한 후 수년 후에 되팔아 매매차익을 노리는 것은 교민들이 쉽게 할 수 있는 부동산 투자의 영역은 아닌 것 같습니다. 하지만, 캐나다인들 중 나대지에 대한 투자에 관심을 갖고 있는 사람들이 의외로 많아 이재수단 중 6순위로 꼽기도 합니다. 이 넓은 캐나다 땅에서 나대지에 대한 투자가 과연 가치가 있을 지에 대해 의아해 하는 교민들이 많습니다만, 실상을 살펴보면 그만한 이유가 있음을 알게 됩니다.

현재 광역토론토지역의 토지사용을 크게 제한하는 두가지 제도가 있습니다. 하나는 ‘광역토론토 상수원보호구역’으로 번역할 수 있는 ‘Oakridges Morraine Area’제도입니다. 광역토론토 주민들이 필요로 하는 수돗물을 주로 온타리오호수에서 취수하게 되는데, 온타리오호로 흘러 들어오는 맑은 식수원은 주로 미시사가의 Credit River, 토론토의 Humber River 와 Don Valley River 등 큰 강물입니다. 그런데, 이 강물이 모두 광역토론토 북부 구릉지대에서 발원되고 있어서, 이 넓은 상수원지역을 하나로 묶어 ‘Oakridges Morraine Area’라고 명명하고 이 지역 내의 새로운 개발계획들을 상세하게 규제하고 있습니다. 또 다른 하나는 ‘나이아가라 자연절벽지구대’라고 풀이될 수 있는 ‘Niagara Escarpment Plan Area’제도입니다. 이 제도는 나이아가라 폭포에서부터 해밀튼지역과 밀튼 서쪽지역을 거쳐 부르스반도의 토버모리에 이르는 자연절벽경관을 보호하기 위하여 해당 지역내의 개발사항들을 규제하고 있습니다.

이처럼, 광역토론토의 서쪽은 ‘Niagara Escarpment Plan Area’에 막혀 광역토론토가 뻗어나가는데 제한을 받고 있으며, 북쪽은 ‘Oakridges Morraine Area’제도에 묶여 무제한적인 도시지역의 확장이 어려운 형편입니다. 동쪽은 지금까지의 광역토론토지역의 발달과정에 비추어볼 때 그리 활발한 확장은 이루어지지 않을 것으로 보입니다. 여기에다 ‘절대농지의 보존’이라는 정책적규제를 피해가면서 해마다 늘어나는 신규택지수요에 맞추어 가용토지의 공급을 늘려나가는 데 애로가 많은 게 현실입니다. 이러한 규제사항들은 각 지방자치단체들의 고유한 권한인 도시계획수립의 상위개념에 해당하므로, 우리가 광역토론토지역의 가용토지의 공급구조를 이해하거나, 장차 도시발전의 방향을 예측하는데 반드시 알아두어야 할 상식들입니다.

따라서, 광역토론토지역 내의 실제 사용 가능한 토지는 생각보다도 상당히 제한되어 있어서, 외곽도시들의 자연성장과 신규이민자들의 계속적인 유입 등로 인하여 향후 땅값 상승이 의외로 급속히 일어날 가능성이 많습니다. 광역토론토지역 내 최근 몇 년간의 가파른 집값 상승은 신규택지개발의 어려움과 택지조성비용의 급속한 상승때문이라고 말하기도 합니다. 여기에다 건설부문의 만성적인 숙련노동자 부족현상으로 인한 인건비의 상승이 가세한 결과라고 볼 수 있습니다.

나대지 투자의 특성과 위험성

하지만, 나대지에 대한 투자는 다른 부동산상품과는 달리 신중한 접근이 필요합니다. 우선, 나대지는 투자 후 즉시 소득이 발생되지 않는 부동산입니다. 반면에 재산세, 모기지 상환액 등은 계속 부담해야하므로 현금흐름상의 어려움이 있게 됩니다. 더구나, 매입 후에도 건물부분이 없으므로 ‘감가상각’을 할 수가 없어 세무처리상 유리한 점을 활용하기가 어렵습니다.

나대지에 대한 투자가 갖는 이러한 단점들에도 불구하고, 나대지에 투자하는 사람들은 어떤 사람들일까요? 대개 이러한 투자자들은 단기간 내에 나대지투자로부터의 현금수입이 없어도 되는 사람들이며, 즉각적인 자산가치의 증가를 노리기보다도 수년간에 걸쳐서 이익을 실현하는 것을 목적으로 투자하는 사람들입니다. 문제는 이러한 투자가 당초의 목표를 달성한다면 그 수익률은 실로 엄청난 것이 되며, 반대로 용도지역의 변경이나 도시계획상의 변화가 기대했던대로 이루어지지 못하면 오히려 손해만 보게 되는 투기적인 성격을 지니고 있다고 보아야 합니다.

위에 든 여러가지 단점과 투기적 성격의 투자위험성을 십분 감안하더라도 나대지에 대한 투자의 매력이 여전한 것은 아무래도 다른 어느 부동산상품과 견줄 수 없는 높은 기대수익률 때문입니다만, 그 외에도 관리할 필요가 전혀 없다는 독특한 특성 때문이라고도 할 수 있습니다. 최근 많은 나대지 투자자들이 농업용지를 구입하여 농지로 일시 활용하거나 경작자에게 임대를 주는 방식으로 소득이 없는 동안의 보유세율 부담을 줄이는 방식을 많이 사용하고 있습니다.

광역토론토의 나대지에 관한 한 우리가 한국에서 흔히 보아온 토지투기나 가수요의 발생을 방지하기위한 토지초과보유세제는 현재 없다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면, 각 자치단체의 재산세율을 보면 나대지에 관하여 특별히 고율의 세율을 부과하고 있지않을 뿐 아니라, 오히려 적정이상의 초과부속토지에 관해서는 더 낮은 세율을 적용하고 있기 때문입니다. 예를 들어 리치몬드힐의 경우, 2003년도 재산세율(Property Tax Rates)은 상업용 토지 및 건물은 2.638976% 인데 비하여 상업용 나대지 또는 초과부속토지의 경우는 1.847283%의 세율이 적용됩니다. 한국의 경우엔 공업단지에 공장용지를 과다보유하다가 토지가격이 올라가면 몇 년 후 부분 분할매각하여 본업의 사업손실을 상당부분 보전하는 방법을 많이 쓰고 있어 공장용지도 초과보유부분은 중과세하는 경향이 있습니다만, 리치몬드힐의 경우에는 공장용지나 건물의 재산세율은 3.074141%이지만, 초과부속토지나 나대지 상태의 공장용지는 1.998191%만을 부과하고 있습니다. 결국 나대지와 같이 소득이 없는 부동산에는 가혹한 세율을 적용하고 있지 않습니다. 땅 투자에 관한 한, 투기로 간주하여 이를 방지하기보다는 아직도 개발을 촉진하고 장려하는 정책에 무게중심을 두고있다고 보아야겠습니다.

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