[13회] 임대수입목적의 ‘상업용건물’ 투자요령 (2)

임대수입목적의 ‘상업용건물’ 투자요령 (2)

– 캐나다인의 이재수단 3순위, 임대수입용 부동산투자 –

2003년 9월 22일


중산층 캐나다인들의 이재수단 중 3순위로 꼽는 ‘일정한 고정수입을 목적으로 한 임대용 부동산에 대한 투자’와 관련하여, 상업용 건물 투자요령에 대해 계속하여 설명드리겠습니다.

임대수입을 목적으로 하는 상업용건물의 투자요령

상업용 부동산에 투자하는 요령 중 가장 중요한 부분은 ‘좋은 임차인(Tenant)’을 확보하는 데 있습니다. 임차인의 비즈니스가 인지도 높은 브랜드파워를 갖고 있으면서, 좋은 조건의 장기적인 리스계약이 확보된 건물이 좋습니다. 권리금이 많이 붙어 거래되고 있는 가게의 경우, 이미 고객의 안정적 확보가 이루어진 상태이며, 그만큼 안정적인 비즈니스가 가능하여 임대료의 장기 안정적인 지급이 보장되는 셈입니다. 모든 임대료수입의 근거는 구매오퍼 전에 또는 조건부 구매오퍼로 반드시 관련서류로 확인하게 됩니다. 즉, 기존 임차인과의 계약서 검토를 통하여 임대기간과 임대조건, 계약갱신시기와 조건, 건물주와 임차인 간의 각종 책임 및 비용분담내용과 조건 등을 파악함으로써 건물구입 후에 예상되는 수입과 비용을 보다 정확히 예측할 수 있습니다.

다음으로, 상업용 부동산을 구입할 경우 지역상권을 반드시 분석해 보아야 합니다. 대규모의 고객을 끌어 모으는 대형소매업소가 인근에 있으면 지역유동인구가 많습니다만, 이러한 소매업소도 중장기적인 점포이전계획을 갖고 있는 경우가 많으므로 이러한 지역정보에 민감할 필요가 있습니다. 또한 그 지역의 토지이용에 변화가 일어나면서, 새로운 콘도나 주거지개발이 진행되는 수도 있습니다. 시내 중심가에도 재개발의 영향으로 향후 5~7년정도 뒤에는 상권의 변화를 가져올 지역이 몇 군데 됩니다. 이러한 변화를 미리 읽고 앞선 투자가 이루어지면 투자수익성은 더욱 커집니다. 지역상권의 변화는 필연적으로 월임대료와 공실률의 변화를 가져와 투자수익성이 크게 달라지게 됩니다.

상업용 건물에 투자하는 경우, 통상 투자소요액의 상당부분을 모기지에 의존하게 됩니다. 이것은 말할 것도 없이 지난번 글에서 설명드린 부채의 수익성 확대효과 즉, ‘레버리지효과’(Leverage Effect ; ‘지렛대효과’ )를 적절히 이용하기 위한 것입니다. 하지만, 부채가 갖는 레버리지효과는 양면의 칼날과 같아서 수익성을 높이기도 하지만, 때로는 손실을 확대시키는 방향으로 작용하기도 합니다. 그러므로, 투자시의 부채비율은 각 개인의 여건에 따라 융통성있게 결정하여야 합니다. 부채의 규모를 결정할 때에는 각 개인의 투자성향, 모기지 이자율 조건과 향후 변화예상, 대상 투자물건의 속성과 예상현금흐름, 유사시의 자금동원능력, 목표수익률, 총보유재산의 규모, 투자자의 연령 등을 고려합니다. 필자에게 임대수입을 위한 상업용 건물의 구입을 의뢰한 분들의 경우, 30~40대 투자자는 부채비율을 높여 타인자본을 이용한 수익률의 극대화를 꾀하려 합니다만, 50~60대의 투자자는 가능하면 타인자본을 최소한으로 줄이려는 보수적인 투자성향을 보입니다.

상업용부동산 투자에 필요한 모기지는 일반 주택모기지와는 다른 면이 있습니다. 우선 모기지의 이자율 조건이 약간 더 높다는 것 외에도, 각 개별 상업용 건물들의 투자위험도와 예상 투자수익성의 차이에 따라 심사기준이나 모기지의 조건들이 달라질 수 있습니다. 아울러 총 투자금액 중 모기지의 비중을 얼마로 할 것인가에 따라서 이자율 조건도 달라집니다. 그러므로, 모기지의 협상은 상업용 건물투자의 중요한 부분을 차지합니다.

투자의 수익성을 분석할 때에는, 매년 기대되는 비용공제 후의 순수입 뿐만 아니라, 향후 되팔 때 예상되는 시세차익을 동시에 고려하여야 합니다. 예를 들어, 두 곳의 물건을 분석한 결과 한 물건은 비용공제 후의 년간 순이익이 투자금액의 8%이고 다른 물건은 9.5%가 된다고 할 경우, 단순히 CAP Rate 만을 서로 비교하여 판단하는 것은 잘못된 의사결정이 될 수도 있습니다. 향후 되 팔 때의 시세차익이 오히려 세제 상 유리한 적용을 받으므로 이것도 함께 고려하여 투자결정을 하여야 합니다.

마지막으로, 부동산투자의 취약점으로 늘 이야기되는 환금성 문제에 보다 초점을 맞추어 물건을 골라야 하겠습니다. 들어가는 입구만을 눈여겨 볼 게 아니라, 나중에 내가 빠져나올 출구가 확보되어 있는지를 의미합니다. 그러므로, 내가 좋아하는 형태의 물건이 아니라 시장에서 보편적으로 필요로 하는 물건인지를 생각해야 합니다. 수요가 보편적이지 않는 특이한 상업용 건물은 환금성을 떨어뜨려 필요한 시기에 투자자금을 현금으로 바꾸기가 어려워집니다.

상업용건물의 시장동향과 투자의 기회

현재의 광역토론토지역의 상업용건물은 매물의 부족현상을 보이고 있습니다. 수년간 지속된 소매시장의 안정적인 성장에 힘입어 상가의 가격이 상당폭 올랐으며, 그나마도 앞으로의 추가상승 기대로 인하여 매물의 확보가 어려운 상황입니다. 투자금액에 대한 연간 투자수익률(CAP Rate)은 10%미만으로 떨어진 상황입니다. 안정적인 저금리 상황에서 수요는 지속적으로 증가되고 있어 가격이 단기간 내에 조정될 가능성은 없어 보입니다. 하지만, 이러한 가격수준에서 구입하는 것이 점차 투자위험성을 높이게 될 가능성이 커지고 있으므로 신중한 판단이 요구되는 시기입니다. 지난호에서 설명드린대로, 소매경기가 조금이라도 식어지면 공실률이 높아지게 되고, 이에 따라 임대수입도 떨어지게 됩니다. 같은 시기에 이자율이 상승하게 되면 상업용부동산의 가격은 큰 폭의 하락을 가져오게 됩니다. 이것은 비교적 안정적인 가격변동을 보이는 주거용 임대건물( 다세대주택 등 )과는 다른 특징입니다. 그러므로, 최근에 약간의 렌트수입의 하락이 있게되면서 시장에서 매물확보가 상대적으로 쉬워진 주거용 임대건물의 투자에 관심을 가질 필요가 있습니다.

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