임대수입을 목적으로 하는 상업용건물의 투자요령

상업용 부동산 투자의 핵심은 ‘좋은 임차인(Tenant)’을 확보하는 데 있다. 임차인의 비즈니스가 인지도 높은 브랜드파워를 갖고 있으면서, 좋은 조건의 장기적인 리스계약이 확보된 건물이 좋다. 모든 임대료수입의 근거는 구매오퍼 전에 또는 조건부 구매오퍼로 반드시 관련서류로 확인한다. 기존 임차인과의 계약서 검토를 통하여 임대기간과 임대조건, 계약갱신시기와 조건, 건물주와 임차인 간의 각종 책임 및 비용분담조건 등을 파악함으로써 건물구입 후에 예상되는 수입과 비용을 보다 정확히 예측할 수 있다.

다음으로, 지역상권을 반드시 분석해 보아야 한다. 대규모의 고객을 끌어 모으는 대형소매업소의 신설, 폐쇄 또는 이전, 새로운 콘도나 주거지개발 계획 등 지역변화에 영향을 분석한다. 상업용 건물에 투자하는 경우, 일반적으로 투자소요액의 상당부분을 모기지 대출에 의존하게 되는데, 이것은 부채의 수익률 확대효과 ( Leverage Effect )를 적절히 이용하기 위한 것이다. 하지만, 투자시의 부채비율은 각 개인의 재무여건과 투자성향에 따라 결정하여야 한다. 투자의 수익성을 분석할 때에는, 매년 기대되는 비용공제 후의 순수입 뿐만 아니라, 향후 되팔 때 예상되는 시세차익을 동시에 고려하여야 한다.

특히 향후 되팔 때의 시세차익이 오히려 세제 상 유리한 적용을 받으므로 이것도 함께 고려하여야 한다. 마지막으로, 부동산투자의 취약점으로 늘 이야기되는 환금성 문제에 보다 초점을 맞추어 물건을 골라야 한다. 수요가 보편적이지 않는 특이한 상업용 건물은 환금성을 떨어뜨려 필요한 시기에 투자자금을 현금으로 바꾸기가 어렵기 때문이다.

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