상업용 건물의 가격결정 원리

상업용건물의 가격은 렌트수입을 근거로 하여 관리유지비용을 공제한 순수입을 시장의 ‘기대수익률’로 나누어 산정한다. 예를 들어 1층에 월 렌트수입이 2,500불인 가게가 있고, 그 2층에는 방 1개와 방 2개의 임대용 주거공간이 각각 있어 월 렌트수입이 1500불이 된다고 하면, 이 건물에서 월 4,000불의 임대수입이 생기므로 년간 수입은 48,000불이 된다.

재산세,보험료,각종 유틸리티 공과금 중에서 주인이 부담하는 년간 비용이 약 11,000불이라고 하면 이 금액을 공제한 년간 순수입은 37,000불이다.

순수입을 산출한 후에는 시장가격을 산정하기가 쉽다. 시중 은행이자율이 낮은 경우에는 가격이 올라가고 이자율이 내려가면 가격은 떨어진다. 예를 들어 파는 측이 7.5%를 적정기대수익률로 생각한다면 판매가격은 493,000불 ( 37,000/7.5% = 493,330 )이 될 것이다. 물론 구입하는 측의 기대수익률은 파는측과 다를 수 있으므로 가격의 협상이 필요하다.

한편, 경기가 좋아지면 임대료도 올라가고 건물의 가치는 급격히 상승하는 경향을 보이는데, 이 시기에 이자율마저 낮은 수준이라면 기대수익률이 전반적으로 낮아지므로 건물가격에 거품이 생길수도 있다. 나중에 되팔 때에 경기도 나빠지고 시중 이자율도 올라가면 구입당시의 가격도 받지 못하는 경우도 생길 수 있다.

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