모기지 대출(집을 담보로 한 주택구입 장기대출) 상식 총정리

집을 보러 다니기 전에 필수적으로 해 두어야 할 일은, 먼저 본인이 구입가능한 주택가격 상항선이 얼마인지를 따져보아야 한다. 만일 본인 자금 외에도 모기지 대출을 생각한다면 미리 모기지대출 담당자와 상담하여 얼마까지 빌릴 수 있는지를 파악해 두는 것이 좋다.


1. 얼마까지 빌릴 수 있는가?

캐나다에서도 주택은 금융기관에서 가장 안정적인 대출담보력을 지닌 자산으로 인정하고 있으므로 주택을 구입할 때에는 모기지대출(Mortgage Loan)을 쉽게 이용할 수 있다. 대부분의 캐나다인들은 젊은 시절에 주택구입가격의 약 5~25% 정도만이라도 모아지면 이 돈을 자기자금(Down Payment)으로 삼고 나머지 부족한 부분은 구입할 주택을 담보로 한 모기지 대출을 받아 자기 집을 마련하는 것이 일반적이다. 물론 안정된 현금흐름(월급등의 수입)이 생긴다는 가정을 전제로 한 경우이다.

현재 각 은행의 모기지 대출관행을 보면 캐나다에서의 신용기록이 없는 새 이민자의 경우에도 구입할 주택 가격의 60%~65% 정도는 소득증빙 등 특별한 서류 없이도 쉽게 빌려주고 있다. 또한 사업을 하는 자영업자들도 실제로 세무서에 신고된 소득이 충분하지 않아 소득증빙이 약한 경우라도 일정 햇수를 계속 영업해 온 사실만 증명하면 다른 서류 증명없이도 빌려 주는 등 대출기관별로 계속 새로운 상품을 내 놓고 있다.

은행권에서 모기지대출이 어려우면 제2금융권에서 약간 더 비싼 이자조건으로 더 많은 모기지대출을 받을 수 도 있으나, 본인의 상환능력과 이자비용부담을 잘 고려하여 본인의 여건에 무리가 되지않는 합리적인 수준에서 선택하여야 한다.

만일 지금의 환율이 불리하여 한국에서 자금을 가져오기가 망설여진다면, 한국의 예금을 담보로 나중에 환율이 좋아지면 송금해 온 후 언제든지 갚을 수 있는 조건의 대출(모기지 대출이나 마이너스 통장매출 등)을 받을 수 있다. 이처럼 여러 금융기관 중에서 자기의 필요에 알맞는 대출상품을 쇼핑할 수 있다.

금융기관의 모기지 모기지대출 상담은 은행권(모기지 대출 담담자)또는 비은행권(모기지 전문컨설턴트) 중 선택할 수 있다. 보통 자신의 직업이나 소득증빙 가능성, 영주권자 또는 시민권자 여부, 이민온 후의 경과 년수, 은행과의 거래실적, 희망하는 주택의 가격수준 등을 물어본 후 대략적인 가능규모를 전화상담으로도 알려준다.


2. 대출기관은 어떤 방법으로 대출 한도액을 결정하는가?

 

2.1. 신청자의 신용을 평가한다.

주택구입을 위해 해당주택을 담보로 제공하는 모기지 대출(Mortgage Loan)에 대해 대출기관은 신청인의 자격요건을 가리기 위해 신용기록(Credit Report) 조회를 통하여 아래 사항들을 주로 평가한다.

  • 직장의 근무연수
  • 직업의 고용안정성
  • 개인의 신용기록상태
  • 일정한 현금흐름이 안정적으로 발생되는 지의 여부
  • 순 자기자산의 규모 (총자산에서 남의 빚을 뺀 금액 )
  • 대출의 종류와 그 이자율, 재산세와 매달 지급하는 정기적 납부액의 종류와 규모

심사과정을 원활하게 하려면 아래 서류들을 미리 준비해 가면 좋다.

  • 직장인은 재직증명서(급여액이 적힌 서류)
  • 자영업자는 비즈니스 관련 재무제표 ( 회계결산자료 )
  • 소득세 신고 후 세무서로부터 받은 Assessment Letter(세무신고 검토결과 통지서)
  • 제 예금명세서
  • 자산(부동산 등)관련 가치증빙서류 등.

모기지 대출을 신청하기 전에 첫인상이 좋게 되도록 미리 준비하면 좋다. 혹시 잊고서 아직 상환하지 못한 각종 소매점 신용카드, 통신요금 등이 기록에 나타나는 경우가 생기면 처음부터 신뢰를 주지 못하므로 가능하면 미리 본인 스스로가 자기 신용을 미리 알아보고 결함이 없는지 확인해 둘 필요가 있다. 만일, 미납요금의 기록 등이 발견되면 완전상환 후 그 기록들을 말끔히 지우고 대출신청을 하러 가도록 한다. 가끔 신용이 불량한 같은 이름 이나 비슷한 이름을 가진 사람들과 혼동될 수 있으므로 미리 점검하는 의미에서도 본인 스스로 미리 신용조회 기관에 자기에 관한 신용기록을 조회를 해 보는 것도 바람직하다.

 

2.2. 모기지(Mortgage)대출 한도

일반적인 모기지(conventional mortgage) 대출은 주택시가평가액(appraised value of property)의 75%까지를 말한다. 이 경우 주택구입자는 구입가의 25% 및 기타 제 부대비용을 ‘본인의 자금’(Down Payment)으로 충당해야 한다.

싯가평가액 대비 대출액이 차지하는 비중이 75% ( Loan to Value Rario : 싯가평가액 대비 대출액이 차지하는 비중, 통상 LVT 라고 함) 이상의 금액도 대출이 가능하나 이 경우는 위험성 대출(high ratio mortgage)로 간주 되어 보다 높은 대출이자 조건 외에 별도의 모기지 보험료를 모기지 대출액 규모에 따라 총액의 1~3.25%정도 (시황에 따라 변화)를 캐나다 모기지주택공사(CMHC :Canadian Mortgage and Housing Corporation)에 지불 해야 한다. 이 경우엔 최고 95% 또는 경우에 따라서는 100% 까지 모기지대출이 가능하지만, 자기의 자금을 5~25%만 가지고 구입하면 월 상환액이 너무 부담이 되지 않을지 따져보아야 한다. 참고로 90%를 초과하는 모기지 대출을 신청하는 경우에는 절대 한도액이 $250,000 로 제한된다.

 

2.3. 부채 상환부담능력 검증

앞에서 살펴 본 모기지 대출한도는 신청인의 월 상환능력이 증빙되어야만 가능하다. 이 상환능력을 심사하기 위해 연간 소득자료를 요구하게 된다. 부부의 소득을 합산한 연간 소득금액은 그 가정이 대출 상환금 및 다른 개인 부채들을 제대로 갚아나갈 수 있는지를 따져보는데 필요하다. 이 결정은 다음과 같은 공식을 통해 판단한다.

GDS 비율 (Gross Debt Service ratio)

모기지 대출을 얻은 후 납부할 월상환금과 재산세의 평균 월납부액, 난방비, 콘도관리비의 50%를 합한 금액이 가족의 세금 공제 전 총평균월소득 금액의 30~32%를 초과하지 않는 범위 내에서만 대출이 결정된다. 이 기준비율을 ‘GDS 비율'(gross Debt Service ratio) 이라고 부른다.

직접 나의 GDS 비율을 계산 해보기

 

TDS 비율(Total Debt Service ratio)

이에 덧붙여, 모기지 월상환금과 재산세 평균 월납부액, 난방비, 콘도관리비의 50%를 합한 금액에다 기타 부채성 월 납부금액(신용카드 사용대금, 자동차구입 월부금, 개인대출 상환금 등) 을 더 보탠 후, 이 금액이 가족의 세금 공제 전 총평균월소득 금액의 40%를 초과하지 않는 범위 내에서만 대출액이 결정된다. 이 기준비율을 ‘TDS 비율'(Total Debt Service ratio) 이라고 부른다.

나의 GDS/TDS 비율을 직접 계산 해보기

 

이러한 비율의 기준은 은행별로 약간의 차이는 있으나 거의 표준화 된 원칙이므로 본인 스스로 미리 계산해 보면 가능한 한도액을 알 수 있다.

아래의 표에서 연간 소득금액에 따라, 자기 자금을 얼마를 넣을 때(Down Payment) 어느 정도의 집을 구입할 수 있는지(Maximum Home Price)를 대강 따져볼 수 있다. 이 자료는 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)에서 8%의 이자율과 32%의 GDS비율을 가지고 추정한 예시자료이다. 단, 90%를 초과하는 모기지 대출(즉, 10% 미만의 Down Payment)을 신청하는 경우에는 대출액이 최고 $250,000 로 제한된다.

 

그런데, 신규 이민자의 경우에는 이러한 소득증빙자료가 부족한게 다연하다. 이 경우 각 은행마다 신규이민자를 위한 특별 대출프로그램이 있으므로 담당자와 상담하면 된다. 대개 주택구입가격의 60-65%정도의 모기지 대출이 가능한 데, 새 이민자로 간주되는 자격요건은 랜딩이후의 거주기간에 따라 은행마다 조금씩 다르다.

이 외에도 소득증빙이 어려운 자영업자들을 위한 특별프로그램도 있다. 즉, 수년간 자영업을 해 온 기록이 있다면 소득이 많이 신고 되지 않았다 하더라도 어느 정도의 현금흐름은 있었던 것으로 간주하여 소득증빙 없이도 사업을 계속했던 증빙만 갖추면 모기지 대출이 가능하다. 그 외에도 위에서의 비율기준은 충족하더라도 1인당 대출한도액이 제한된 경우도 각 대출기관별로 확인하여야 한다.


3. 모기지 대출상품을 선택할 때 고려해야 할 점

 

3.1. 고정금리(Fixed rate) 와 변동금리(Variable rate)

금리를 일정기간(예를 들어 5년) 확정한 조건으로 대출하는 경우가 고정금리부 조건이고, 금리의 변동시세에 따라 어떤 기준이자율을 정해두고 이와 연동하여 이자율을 적용하는 것을 변동금리부 조건이라고 한다. 장차 이자율이 오를 것을 고려하여 금리를 좋은 조건에 고정시켜 두는 게 유리 하겠지만, 이미 그런 고정금리 조건에는 은행의 향후 금리예측에다 어느 정도의 위험스프레드를 반영하고 있으므로 보통 변동금리보다 비싼 편이다.

또한, 상품에 따라서는 변동금리조건으로 약정하였다가 금리가 오름세로 돌아설 때 그 때가서 고정금리로 변경 시킬 수 있도록 하는 수도 있으므로, 모기지 담당자와 잘 상의한 후 유리한 조건을 선택하는 게 좋다.

3.2. 개방형(open) 과 폐쇄형(closed) 상환 조건

개방형은 모기지 대출액을 상환할 여력이 생기면 언제든지 갚을 수 있는 조건(pre-payment privilege)이며, 폐쇄형은 일정한 비율(매년 일정 % ) 한도 내의 원금만을 상환할 수 있는 조건이다. 후자의 경우엔 원금을 미리 갚으면 통상 몇 달치 월 상환액을 Penalty 로 물어야 한다. 그러므로, 년간 몇% 이내에는 원금을 갚아 나가도 Penalty가 없는지 확인할 필요가 있다. 일반적으로 개방형은 대출기관의 안정적인 자금운영이 어려우므로 이자율이 더 높은 편이다.

3.3. 상환기간(Amortization Period )의 결정

요즘은 모기지 대출의 상환기간을 여러 가지로 선택할 수 있는데, 상환기간이 길수록(보통 최대 25년) 월 상환 액이 줄어들어 그만큼 갚아나가는 데 부담은 줄어들지만, 월 상환액 중에서 이자가 차지하는 비중이 크다. 대신 단기로 하면 그만큼 이자부담분은 적으나 상환에 따른 부담액이 높아지므로 본인의 여건에 맞추어 결정할 일이다.

인터넷사이트에 링크된 아래의 계산도구는, 오늘 가장 최근의 모기지 대출이자율을 기준으로, 대출금액에 따른 월 상환금액이 상환기간의 길고 짧음에 따라 어떻게 차이가 나는지 본인이 직접 확인하면서 자금계획을 세우는데 매우 유용하다.

 

우선 각 금융기관의 최신 모기지 이자율을 알아보자. GO

 

이제 이자율 조건이 파악되었다면, 그 값을 아래의 계산기에 넣어 월 상환부담금이
상환기간의 변화에따라 어떻게 차이가 나는지 알아보자. GO

 

3.4. 상환주기 (Payment Frequency)의 선택

모기지 대출액을 상환하는 방식엔 매분기, 매월, 격주, 매주 등 다양한 상환주기가 있다. 상환주기를 잦게 할수록 이자부담금은 줄어들고 상환을 조금이나마 앞당기는 효과를 가져온다. 그러므로, 매일 현금이 돌아가는 자영업을 운영하는 경우엔 현금을 갖고 있다가 매달 상환하느니 매주 상환방식(“accelerated” weekly payments) 을 택하는 것이 유리하게 되어 있다.

모기지 대출상품이 시중에 너무나 많고 다양하지만, 위의 조건들을 중심으로 본인의 여건에 맞는 상품을 고른다면 비교적 복잡한 선택을 단순화하여 이해하는 데 도움이 될 것이다.


4. 모기지 대출의 전체적인 과정 요약

 

4.1. 소득과 보유자산을 증명할 서류를 지참하여 담당자와 상담한다. 이 때에 구입하고자 하는 주택의 가격이 대략 어느 정도인가를 알려준다.

4.2. 모기지 대출기관(은행 등)의 사전승인서류를 받아둔다. 일정기간(30-90일정도) 동안 어떤 대출이자율 조건으로 얼마까지 대출이 가능한지를 적은 모기지대출확약서 (Certificate of Pre-approved Mortgage)를 받아두면 그 이후에 이자율이 올라가도 약정된 기간 내에 주택을 구입하면 확약받은 이자율 조건으로 모기지 대출을 받을 수 있다. 물론 이자율이 내려가면 새로운 조건으로 사전승인을 받으면 된다.

4.3. 집을 계약하면 주택구입계약서 사본을 담당자에게 전달한다.

4.4. 대출기관은 해당 주택의 담보력이 얼마나 되는 지 감정평가작업을 진행한다. 대부분 실제 거래가액으로 감정가격이 나오지만, 가끔은 그 이하로 나올 수도 있다. 이경우엔 감정평가액을 기준으로 대출한도액이 정해지게 된다.

4.5. 주택구입에 쓸 대출신청자의 자기자금(Down Payment)을 해당대출기관의 구좌에 넣어두면 이를 확인한 후 잔금일(Closing Date)에 대출신청인의 변호사 사무실로 모기지 대출금을 이체하게 된다. 자기자금(Down Payment)는 잔금일 며칠 전에 변호사가 필요로 하는 날짜에 수표로 끊어 구입자가 변호사 사무실에 전달한다.

4.6. 변호사는 주택구입에 쓰일 대출신청자의 자기자금(Downpayment)과 대출기관으로부터 받은 모기지 대출금을 모아 잔금을 치르고 소유권이전 등기를 마친 후 집주인의 변호사로부터 집 열쇠를 넘겨 받아 구입자에게 전해준다.


5. 모기지 대출시 신용에 불리한 영향을 미치는 경우

  • 거래은행이나 카드회사, 기타 거래처의 부채잔고 평균액수가 높을 때
  • 위의 총 합계액이 너무 클 때
  • 위의 각 거래처와의 거래기록이 너무 단기일 때 (오래된 거래기록일수록 신용을 높이는 데 도움이 된다. 그러므로 여러 개의 신용카드를 갖거나 사용하기 보다 하나의 신용카드라도 오랫동안 미납한 기록이 없는 경우가 신용을 높이는 데 유리하다.)
  • 최근에 너무 많은 구좌나 카드가 만들어 질 때
  • 주소지를 너무 빈번히 옮길 때

6. 캐나다의 신용정보평가 및 제공기관

캐나다에는 아래와 같은 3대 신용정보 제공회사 ( Credit Rating Agencies )가 있다. Equifax Canada 가 가장 규모가 크며 대부분의 대출기관들이 이 회사의 신용평가자료를 이용하고 있다. 그 다음이 Trans Union 이며, Northern Credit Bureaus 는 아직 많이 인식되고 있지 않은 편이다.

이 회사들은 개인의 사회보장카드번호(SIN)와 이름을 근거로 모은 각종 신용기록을 모아 7년간 보관한다. 각종 대출기관, 카드회사, 자동차 할부판매회사, 프랜차이즈 본사, 상거래 관련 물품공급회사, 렌트전문 아파트관리 회사 등에서는 이러한 신용기록을 토대로 소비자나 거래상대방을 평가하고 각종 거래 상의 결정을 하므로 평소 신용관리가 무척 중요하다.

(1) Equifax Canada
Consumer Relations Department
Box 190 Jean Talon Station
Montreal, Quebec
H1S 2Z2
Tel: ( 514 ) 493-2314
1 800 465-7166
Fax: ( 514 ) 355-8502

(2) Trans Union
Consumer Relations
709 Main Street W Suite 3201
Hamilton, On L8S 1A2
Tel: 1 800 663 9980
Fax: ( 905 ) 527-0401

(3) Northern Credit Bureaus
336 Rideau Boulevard
Rouyn – Noranda, QC J9X 1P2
Fax: 1 (800) 646-5876

관계법에 따라 소비자들은 이러한 신용평가 회사들이 관리하고 있는 자신에 관한 신용기록들을 무료로 신청하여 받아볼 수 있다. 온라인으로 하든지, 본사로 팩스나 우편으로 신청할 수도 있다. 다만, 본인이 직접 신청하지 않고 금융기관 등을 통해서 조회할 경우 대출신청의 목적으로 행한 것으로 보일 수도 있으므로 가급적 본인이 스스로 신청하기를 권장한다. 같은 이름의 소비자가 있을 수도 있어 자신의 잘못이 아닌 엉뚱한 기록이 있을 수도 있고, 7년이 지난 기록은 제거되어야 함에도 불구하고 그대로 남아있는 경우에도 신용평가회사에 정정을 요구할 수 있다.

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