왜 자기가 살 집에 투자하는 것이 효과적인 재테크 수단일까?

어느 나라 할 것 없이 지금은 대개 주된 거주지로서의 1가구 1주택에 대해서는 그 양도차익(Capital Gains)에 대해 면세혜택을 주고 있다. 장기적으로 큰 매매차익이 생길 수 있는 주택에 대해, 되 팔 때에도 세금을 매기지 않는다는 것은 훌륭한 이재(재테크)수단이 된다.

물론 주택 하나를 갖고 있는 동안에는 어차피 살던 집을 팔아도 어딘가에 이사를 가야하지만 엄연한 사실은 자기재산의 가치가 계속 불어나고 있다는 점이다. 만일 아이들이 장성하여 출가하고 노부부만이 살 작은 집으로 줄여 이사 갈 경우, 그 동안 꾸준하게 늘어난 자기의 재산가치를 실감하게 된다.

왜 많은 사람들이 주택을 안전하고 수익성이 높은 주요 이재수단으로 여기고 있는지 살펴보자.

첫째, 양도소득에 대한 비과세와 꾸준한 장기가격 상승은 주택에 대한 투자를 매력적으로 만들고 있다. 주택은 장기적으로 물가상승률 수준에서 약 2% 정도 초과한 가격상승을 보여오고 있다. 물가상승률을 약 1.7%로 잡으면 살면서 주택의 효용을 누리고도 년 평균 약 3.7%정도의 안정된 가격성장을 지속한다고 볼 수 있다. 더구나 1가구 1주택(캐나다 소득세법에서는 이것을 ‘Principal Residence’라고 부름)에 대한 시세차익은 비과세 대상이다. 투자용 부동산이나 주식의 매매차익은 차익금의 50%만을, 급여소득이나 은행이자와 같은 금융소득은 100% 과세대상으로 삼아 그 해의 다른소득과 합산 후 누진세율로 과세하는 것을 감안하면 완전 비과세되는 주택의 매매차익은 캐나다에서도 중요한 개인이재수단이 된다.

둘째, 주택공급 원가요소 중에서 가격이 떨어질 요소가 별로 없어 장기적으로 가격 상승이불가피하다. 광역토론토 지역에는 토지사용에 관한 규제가 점차 강화되는 추세에 있어 택지개발에어려움이 있다. 건축업자로서는 지역에 따라 주택건축 원가의 약 40%가 땅값인데, 최근의 추세로는 점차 빠른 속도로 집 지을 땅값이 올라가고 있다, 땅값을 제외한 나머지 원가요소 중에서 인건비가 약 47%를 차지하는데, 숙련 건설노동인력이 부족한 현실에서 앞으로 인건비가 낮아질 가능성은 없어 보인다. 그러므로 나머지 자재비의 비중이 30-35%에 지나지 않아 누구라도 원가를 더 낮추어 싼 값에 집을 내 놓을 수 없는 상황에 와 있다.

셋째, 주택의 수요는 매우 안정적으로 늘어날 전망이다. 캐나다의 총 인구는 약 3100만 명, 이 인구의 매년 1% 정도를 새로운 이민자로 받아들여야 캐나다 경제가 안정적인 성장을 할 수 있다고 판단할 때, 매년 26~30만 명의 신규이민자를 받아들이게 된다. 갈수록 캐나다의 총 이민유입인구 중에서 반 이상이 광역토론토로 집중되는 것을 감안하면 약 10만 정도의 신규이민자가 광역토론토지역에 유입된다. 이는 베리(Barrie) 정도의 인구가 매년 광역토론토 내에 불어날 정도이므로 주택 수요는 지속적으로 늘어날 전망이다.

넷째, 주택은 금융기관이 가장 선호하는 최고의 담보수단이다. 담보를 조건으로 돈을 대출해주는 은행이나 모기지회사들은 아직도 주택을 최고의 담보로 인정하고 또 받아들이고 있다 . 지금이라도 소유하고 있는 집과 주식을 가지고 은행이나 다른 대출기관으로 가서 상담해 보면 과연 어떤 자산을 얼마만큼 담보가치로 인정하며, 그 위험성을 평가해주는지 직접 체험할 수 있다. 그들의 평가는 담보력있는 자산가치로서 주택이 갖는 모든 특성을 반영한다. 일단, 주택을 자산으로 보유(거주용이든 임대수입 목적이든)하고 있으면 생활의 필요자금을 언제든지 구할 수 있는 든든한 기반이 된다.

현재 캐나다주택모기지공사(CMHC)의 규정에 따르면 반드시 모기지보험에 가입해야 하는 주택담보대출의 대상을 주택의 시장가격의 75%를 넘는 경우을 대상으로 하고 있습니다. 대출기관이 은행이든 모기지전문회사이든 상관없이 이 규정은 적용된다. 달리 이야기한다면, 지금의 시장상황에서는 현 주택싯가가 75%이하의 수준으로 급락하는 일은 거의 없다는 확신을 갖고있음을 반영하며, 그러한 결론에 도달하기까지에는 과거의 주택가격변동과 앞으로의 전망을 면밀히 분석하였던은 당연한 일이다.

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