토론토의 역사적 배경과 유래

원주민인 휴런 인디언족(Huron Indians)의 말로 ‘만남의 장소'(Meeting Place)라는 의미를 지닌 토론토는 수세기에 걸쳐 북미 인디언 원주민들이 차지하고 있었으며, 천연 항구로서의 장점 때문에 프랑스 모피교역자들의 중개항기지가 되었다. 1788년 영국이 미시사가 인디언으로부터 현재의 토론토 땅을 사들이면서 영국인에 의한 도시건설이 본격화되었다. 1793년에 욕(York)이라는 이름으로 시작한 마을이 이후 1834년에 토론토시로 개명되었다.

1813년에 벌어진 영국과 미국간의 전쟁 중에 두차례나 미국의 수중에 들어가기도 하였으나 이후 다시 영토를 회복하여 1834년 경에는 영국인, 스코틀랜드인을 합쳐 만여명이 있었으며, 그 외에 미국에서 온 유태인, 러시아와 독일인과 본국의 기근을 피해 몰려온 4만여명의 아일랜드인이 토론토에 자리잡게 되었고 그 뒤를 이어 미국의 노예제도를 피해 넘어 온 흑인들도 몰려들었다. 이 때부터 토론토에는 이미 다민족들이 평화롭게 공존해 살아가는 독특한 도시문화가 자리잡게 되었는데 사실 미국(용광로 문화)과는 상당히 다른 모습을 보이는 ‘모자이크 문화’의 캐나다식 전통이 오늘날까지 이어오게 된 맥락이다. 제각기 고유의 문화와 풍습을 유지하되, 전체적으로 평화롭게 공존하면서 아름다운 색채와 향기를 띄는 그런 복합문화도시의 싹이 이 시기에 피어났다고 볼 수 있다.

이후 캐나다가 1867년에 공식 탄생하면서 새로 생긴 온타리오주의 수도가 되었고, 두 차례에 걸친 세계대전 후에는 더욱 다양한 나라에서 밀려드는 새 이민자들이 토론토의 규모를 키우게 되었다. 2차 세계대전 이후부터 70년대 중반까지 매우 빠른 성장을 보인 토론토는, 전후 전세계적으로 불어닥친 이민 급증 현상으로 인해 도시 내 곳곳에 실로 다양한 문화와 종교. 풍속과 취향이 자리잡게 되었다. 그리하여 ‘ 전 세계의 모습이 토론토시 안에 모두 들어있다'( Toronto is truly a world within a city )고 할 정도의 100가지 이상의 다양한 문화적 배경으로 이루어진 도시이다. 여러 가지 특색 있는 페스티발과 기타 행사들이 연중 끊임없이 열리며 서로 다른 민족들간에도 분쟁이 거의 없는 매력 있는 도시로 자라왔다.


1998년에 통합된 토론토 시

1998년에는 6개의 인근도시들이 통합하여 오늘의 토론토시가 출범하였다. 원래는 Metro Toronto를 중심으로 그 외곽에 York, East York, North York, Etobicoke, Scarborough 의 5개의 주변도시가 있었는데, 1998년에 통합 토론토시로 새출발하여 지금에 이르고 있다. 그러므로, 엄밀하게 말하면 우편주소나 행정구역명은 모두 City of Toronto 라고 해야 옳으나, 아직도 본인들이 주소에 노스욕이나 스카보로 등으로 과거 행정구역이름을 쓰는 사람들이 많은데, 지금까지의 습관이나 자기 지역에 대한 애착, 그리고 거주지의 위치를 손쉽게 알리기에 용이하다는 점에서 그렇게 할 따름이다.


토론토의 지리적 장점

1950년만 하더라도 인구 100여만명에 불과하던 광역토론토 지역이 이젠 거주인구가 500여만명으로 늘어났으나, 정작 토론토 시는 인구성장이 정체단계에 접어 들고 있다. 주거터전으로 본다면 토론토 밖의 외곽지역들이 그만큼 더 빨리 성장하고 있기 때문이다. 하지만, 북미 5위의 인구를 가진 도시이면서 캐나다 최대도시인 토론토는 160 Km 내에 캐나다 전체 인구인구의 25%가 생활권에 들어오며, 비행기로 1시간 거리 안에 미국 총 인구의 60 % 에게 접근할 수 있는 지리적인 이점을 갖고있다.

게다가, 지방색을 갖지 않은 표준영어를 구사하면서 상대적으로 싼 인건비가 매력으로 작용하여 지금도 토론토는 여러 문화창작활동의 주요 무대가 되고 있다. 북미 제2의 헐리우드라고 불릴 정도로 미국영화사들의 잦은 촬영지가 되고 있으며, 각종 문예창작활동도 활발하다. 미국의 유수기업들이 북미의 중앙 콜센터를 토론토에 두거나 핵심 연구개발을 제외한 범용기술관련 IT인력도 토론토 지역에서 많이 활용하고 있다. 이에 따라 제조업은 공해로 인하여 외곽으로 옮겨가면서 토론토시의 산업활동은 점차 금융, IT(정보통신), 법률 및 전문컨설팅, 의료, 교육, 영화산업, 관광 등과 같은 서비스 산업으로 그 무게중심을 옮겨가고 있다. 이러한 도시의 모습들을 제대로 파악하면 특히 토론토의 도심지역에서 비즈니스를 하려는 교민들에게 참고가 될 것이다.


토론토 시의 몇 가지 특징

토론토시는 유엔(UN)이‘가장 범세계적인 다인종 복합문화도시’라고 인정하고 있으며, 광역토론토지역의 평균 인구밀도를 10배나 초과하는 주거밀집도시로서 북미에서도 인구밀도가 높은 도시들 중 상위권에 들어있다. 현재 캐나다로 오는 신규이민자들이 가장 선호하는 행선지가 되고 있으나, 막상 일자리를 잡지 못한 저소득 이민가정의 수가 매년 늘어감에 따라 앞으로 도시의 모습이 어떤 방향으로 변해갈지 주목거리가 아닐 수 없다.


토론토 주민의 생활 여건

사실 토론토는 광역토론토의 인근 지역(regions)과 비교할 때 주민들의 평균 가계수입이 제일 낮은데, 그것은 낮은 소득의 신규이민자들의 인구 비중이 크기 때문이다. 곳곳에 부촌이 많이 존재하는 토론토시의 형편을 고려한다면 결국 도시 내 주민들 간에 빈부의 격차가 매우 두드러진 도시라고 보아야 할 터인데, 대체로 캐나다의 큰부자들은 북부 유럽인들과 같이 자기과시욕이 낮아 겉으로 별로 드러나지 않을 뿐이다. 이것은 미국의 일반적인 대도시 모습과 약간 차이를 보이는 점이다.

이처럼 빈부차이가 크고 저소득 빈곤가정의 수가 많이 존재함에도 불구하고 하고, 도시범죄율은 같은 인구수 기준으로 볼 때 미국의 도시들보다 현저하게 낮으며 온타리오 전체 평균보다도 낮다. 하지만, 필자의 견해로는 지금 토론토는 많은 변화의 과정 중에 있다고 본다. 1995년 보수우파 성격의 주정부가 들어서면서 저소득층에 돌아갈 사회복지예산을 22% 삭감하였고, 토론토의 도시교통건설에 대한 예산보조금을 끊었으며, 빈곤 저소득층을 위한 임대전용건물의 건설을 시의 책임으로 떠맡겼다. 온타리오주에서는 전통적으로 공공부문이 사회보장적인 사업분야에 활발한 투자를 해 왔으나, 약 15년 전의 영국 대처주의식 경제정책(사회복지예산의 축소, 민간부문의 투자장려)이 시행되어 이젠 정부가 끌어주는 사회보장은 예산부담으로 인하여 한계가 있으므로 개인이 알아서 해야 할 부분이 늘어가고 있다.

1995년 이래로 거의 중단되다시피 한 빈곤서민용 임대주택건설, 예산이 줄어든 데이케어 센터와 노인 복지시설 운영자금, 이민자를 위한 교육과 그 자녀들의 ESL프로그램 예산 감축 등 새이민자와 저소득층에 불리한 정책이 거의 10여년 운영되어 오면서 도시빈곤층과 Homeless People 이 늘어가는 추세에 있다. 도시범죄율의 증가는 이러한 환경에서 늘게 마련인데, 앞으로 정책적인 배려가 없으면 소외된 저소득 빈곤계층의 생계확보형 범죄가 불가피하게 늘 것으로 보인다. 다행히 매귄티 수상이 이끄는 새로운 새로운 주정부의 정책이 이러한 빈곤소외층의 문제나 새이민자들의 적응에 도움을 줄 프로그램에 예산을 늘리는 데 관심을 보이기는 하나, 당분간 적자재정에서 몇 년을 허덕여야 할 상황이어서 실제적인 개선책이 시행 될 수 있을 지는 미지수이다.

토론토 시의 서민용 임대주택 건설예산이 부족함에 따라 새로운 공급이 거의 없어 2000년을 전후하여 시작된 기존 임대용 아파트의 낮은 공실률로 인해 저소득층의 임대환경이 상당히 어려워지다가 최근에야 콘도의 공급과잉조짐으로 인해 전체적인 임대시장의 공실률 상승이 초래되어 다시 한 숨을 돌릴 수 있게 된 것이다. 하지만, 정말 저소득층이 원하는 임대주택은 콘도가 아닌 만큼 근본적인 임대주거환경이 개선되었다고는 볼 수 없으며, 전반적인 임대료 수준의 상승으로 변화해가는 단계라고 보여진다. 즉, 콘도임대시장의 공실률이 떨어지는 상황은 곧바로 토론토의 임대용 아파트의 월임대료 수준을 상승시키는 힘으로 작용하게 될 것이다. 결국 토론토에는 시의 임대주택사업이 축소된 그곳에 임대사업을 노린 개인 콘도 투자자(소유자)들이 시장영향력을 키워가고 있는 양상이다. 하지만 서로 별개의 시장으로 작동할 것으로 보이는 이 두 개의 ( 임대용 아파트와 콘도 ) 영역이 앞으로 수년간 서로를 물고 물리면서 시장 임대료 수준을 결정해 나갈 것으로 본다.

한편 2000년을 기준으로 보면, 미국은 4인 이하의 영세 소규모사업자가 전체 사업자 수의 약 43%를 차지하는 데 비해 캐나다는 69% 정도를 차지한다. 그만큼 본인 또는 가족의 인건비 정도를 소득으로 버는 자영업자가 많다는 이야기다. 이러한 배경에는 캐나다의 적극적인 자영업 창업지원프로그램과 대출지원제도에 힘입은 바가 크다. 즉, 현실적으로 취업이 어려운 사람들에게 유도하기 때문이다.


빈민가를 방지하는 토론토시의 개발행정

토론토 시가 시행 중인 독특한 경제활성화 프로그램이 있다. 1985년 시행 이후 약50개에 달하는 BIA (Business Improvement Areas ; 소매사업 환경개선지구 ) 를 지정하여 소매상가지역을 활성화하고 새로운 고용을 창출하도록 유도해 오고 있는데, 이는 월마트, 코스트코, 기타 파워센터 소매점들 ( 이를 통칭하여 Big Box Retail 이라 함)에 대항할 수 있는 자생력을 지역 영세 소매업자들에게 길러준다는 데 정책 목적을 두고 있다.

한편, 지금까지 토론토에는 빈민가( ghettoes )가 없는 도시로 알려져 있다. 앞으로도 이러한 좋은 도시의 이미지는 당분간 계속 유지할 수 있을 것으로 보인다. 현재 다운타운의 King St.이 동서를 따라 그 일대를 재개발 하는 과정들이 진행되면서 한 때 슬럼화의 우려를 보이던 거리의 모습들이 말끔히 재단장하게 될 것으로 보이기 때문이다. 시내에 상가를 투자하려는 교민들이 우려하는 점이, 과연 토론토의 도심상권의 일부가 이러한 슬럼화의 위험에 노출되지 않겠는가 하는 데에 있으므로 이러한 장기적인 도시변화의 방향과 현상들을 참고로 하면 되겠다.


토론토 주민의 주거환경

2001년에 실시된 캐나다 통계청 자료를 보면, 토론토시에 거주하는 주민들 중 자기집을 소유하고 있는 가구는 51% 정도에 그치고 나머지 49% 는 아직도 세입자생활을 하고 있다. 토론토 인근의 지역들(Regions) 중에서 자기집 소유비율이 86%로 가장 높은 욕 지역(York Region)주민은 물론이고, 소유비율이 74%로 가장 낮은 필 지역(Peel Region ) 주민에 비해서도 매우 열악한 주거환경 속에서 살고 있다.

토론토 시민들이 살고 있는 주택을 형태별로 보면, 크게 단독주택이 전체주택의 32%를 차지하며, 5층 이상의 고층콘도나 아파트가 전체주택의 38%를 차지한다. 5층 이하의 저층 콘도나 아파트가 12%정도 되므로 단독에 비하여 콘도나 아파트가 총 50%에 달한다. 앞으로 시 당국이 유휴토지의 효율적 이용을 촉진하기 위하여 고층콘도나 아파트의 건축을 더욱 장려할 것으로 보이며, 이에 따라 토론토시 안에서 신축 단독주택을 구입하기는 점점 어려워질 것으로 예상되며 기존 단독주택도 장기적으로 가격이 매우 강한 모습을 유지할 것으로 전망된다.

현재 임대시장은 전통적인 임대전용 아파트나 다세대주택건물들이 전체의 55%를 차지하며, 정부나 지자체의 보조임대주택이 약 20%를 차지한다. 나머지 20%는 2차 임대주택 공급원을 구성하고 있는데 대표적인 것이 투자용으로 구입하여 세를 놓고 있는 콘도가 5%, 기타 단독주택 지하 셋방 등이 20%를 차지하고 있다. 이러한 임대용 주거시설들은 월 임대료 수준에 따라 서로 경합하기도 하는데 특히 콘도의 공급이 늘면서 월세 1100-1400불대의 임대시장이 임대매물 공급과잉 현상으로 인해 가격인하 압박을 받고 있다.


토론토 시의 대표적인 부촌지역

토론토시에서 부촌을 꼽는다면 아무래도 200만불 이상의 주택이 가장 많이 몰려있는 다음과 같은 몇몇 동네를 들 수 있다.

먼저 포레스트힐(Forest Hill)이 있다. 이 지역은 동서로는 Bathurst St.와 Avenue Rd.사이, 그리고 남북으로는 Eglinton Ave.West 와 St.Clair Ave. West 로 둘러쌓인 곳이다. 로즈데일(Rosedale)도 오래된 부촌으로 아직까지 그 명성을 유지하고 있다. 동서로는 Mt.Pleasant Rd.와 Bayview Ave. 사이, 그리고 남북으로는 Bloor St.East 와 St.Clair Ave. East 사이의 동네이다.

욕밀(York Mills)지역은 최근 여러해 동안에 새로 개축한 단독주택이 늘면서 고가의 주택들이 즐비하게 자리잡고 있는데, 동서로는 Yonge St.에서 Leslie St.사이, 그리고 남북으로는 Eglinton Ave.East 와 401 고속도로 사이의 지역이다. 이 지역 중에서도 특히 브라이들패스(Bridle Path)와 Wilket Creek, 그리고 Rosedale Golf Club 주변에 값비싼 주택이 많다.

이들 지역에는 명문 남녀 사립학교들이 몰려있으며, 명문 공립학교도 여러 곳이 있다. 해마다 실시하는 교육평가원(EQAO) 학력측정 결과를 보아도 명문 사립학교에 견주어도 손색이 없을 만큼 공립학교의 수준이 매우 높다.

그 다음의 부촌을 든다면, 이토비코(Etobicoke)지역의 Humber River 와 mimico Creek을 낀 The Kingway, Thorncrest Village, 그리고 Humber Valley 가 있다. 남북으로는 Bloor St. West 와 Eglinton Ave.사이이며, 동서로는 Kipling Ave.와 Jane St.사이의 동네들이다.

토론토에 있는 이러한 부촌지역의 특징은, 주택가격이 오를 땐 매우 빠른 속도로 올라가지만, 떨어지는 경우에는 매우 서서히 떨어지는 특징을 보인다. 소위 급매로 집을 내 놓는 경우가 거의 없기 때문이다. 게다가 동네의 프레미엄으로 인해 보다 나은 집으로 옮겨가려는 구매자들이 늘 대기수요로 상존하기 때문에 주택의 장기적인 자산가치 면에서 안정적인 모습을 보여준다.

흥미로운 것은 지난 9.11사태 이후에 있었던 북미의 주가폭락사태 속에서도 급매로 내놓았던 주택이 거의 없었다는 점이다. 당시의 주택시장이 활황이었던 점도 원인이 되겠지만, 아무래도 자산가들이 몰려있는 동네의 주택가격동향의 특징을 보여준 게 아닌가 생각된다.한인 교민들이 많이 거주하는 노스욕 지역의 단독주택가격도 만만치 않은 수준으로 올라와 있지만, 아직까지는 위에서 언급한 401고속도로의 남쪽지역 부촌동네들에 비해서는 큰 차이를 보이고 있다.


토론토 주민의 인종구성

GTA인구의 40%가 이 땅에 태어나지 않고 이민 온 사람들로 구성되어있다. 토론토시의 경우엔 이 비율이 47% 에 달한다. 토론토시민의 반 정도가 온 시기는 다르지만 이민 와서 사는 처지임을 알 수 있다. 토론토 시민들이 주로 사용하는 언어를 보면 영어 1,280,000명, 불어 28,000명, 중국어 192,200명, 이태리어 114,100명, 포르투칼어 70,700명, 스페인어 54,900명, 폴란드어 48,100명 등의 순서이다. 주민의 주요 인종구성을 보면, 중국인이 242,920명으로서 약 16%를 차지하며, 이탈리아인이 38,715명, 동인도인이 133,670 명, 필리핀인이 76,405명, 포르투칼인이 75,800명 등이다. 최근 몇 년 동안의 특징은, 유럽에서 오는 이민인구는 점차 줄어들고, 아시아계 인구가 급격히 늘어나고 있어 앞으로 토론토에서 아시아계 인종들의 정치적 입김이 점차 커질 것으로 예상된다. 이는 시민권자로서의 유권자 수가 그만큼 늘어나는데 따른 당연한 현상이다.

연방통계국이 발표한 2001년 인구센서스 자료에 따르면, 토론토권(Toronto Census Metropolitan Area: GTA와는 대상지역이 조금 다름)에서 한국어를 사용하는 인구는 토론토가 25,810명, 미시사가4,415명, 마캄 1,940명, 리치먼드힐 1,230명, 번 1,230명 등의 순으로 나타났다. 이 조사는 총 인구의 20%만을 대상으로 조사하여 5배를 곱하여 추정한 통계이므로 한인교민이 20% 조사대상에 들어가지 않으면 통계결과가 지역적으로 오차가 생기긴 하지만, 토론토권에서 한국어가 모국어인 주민은 3만7,120명이며, 한국어는 60여종에 이르는 토론토권의 총사용언어 중 18위를 차지하는 셈이 된다.


토지이용정책의 변화와 향후 주거환경

토론토 시민들의 주거형태를 보면 단독주택이 전체주택의 32%를 차지하는데, 앞으로 토론토 시 안에서 단독주택을 소유하기가 점차 어려워진다는 것은 불 보듯 뻔하다. 토론토 시 당국의 어려움은, 더 이상 단독주택 신축부지를 추가로 공급할 여력이 없을 뿐만 아니라 건축업자들이 이러한 부지에 단독주택들을 지으려고 신청하더라도 이제는 도시 내 가용공간의 보다 효율적이고 집약적으로 이용할 수 있는 수직적인 이용방안을 권고해야 할 입장에 와 있다. 이 때문에 토론토 시 안에서 향후 새로 공급되는 신축주택들은 대부분 다층구조 (타운하우스 또는 콘도 등)가 될 것이다. 광역토론토 외곽으로 도시공간이 확장될수록 기존 도심권에 근접한 평판 좋은 동네의 단독주택의 가치는 장기적으로 꾸준하게 오를 수 밖에 없을 것으로 예상된다.

2-3년 전만 하더라도 노스욕이나 이토비코의 생활환경이 좋은 동네에서 방 4개를 가진 2800~3500 평방피트 정도의 2층짜리 단독주택을 반듯하게 지을 수 있는 낡은 집 ( 최소한 너비 50 피트 X 깊이 100피트 정도의 대지)를 구하려면 32~33만불이면 가능했지만 지금은 36~38만불에도 적절한 낡은 집을 찾기가 쉽지 않다. 이런 집을 허물고 다시 지으려면 위의 공간면적을 기준으로 계산해보면 약 38~47만불의 건축예산이 소요된다. 결국 땅과 건물의 취득원가가 75~84만불이 되며, 건축업자가 지어놓은 이런 집을 살려면 83~92만불 정도의 값을 치르지 않으면 이런 지역에 2층짜리 새집을 갖기는 어렵게 되어버렸다. 결국 추가적인 옵션이나 지하,조경 등의 작업에 소요될 비용을 덧붙인다면 약100만불이 필요하다. 이런 현상이 결국 ‘이젠 200만불이 아니면 고급주택이라고 할 수가 없다’는 최근의 이야기를 입증하는 셈이다. 그만큼 100만불 정도의 주택은 좋은 동네에서는 평범한 집의 하나가 되어버린 게 최근 몇 년 사이의 주택시장의 변화가 만들어 낸 결과이다. 토론토 시의 입장에서는 장기적으로 도시가 발전하는 데 필요한 택지공간을 단독주택으로 채우다가는 도저히 미래의 수요를 충족할 수 없으므로 토지의 ‘수평적인 이용’에서 ‘수직적인 이용’(Vertical Use of Land)으로 유도할 수 밖에 없으며, 건축업자들도 토지의 원가가 점차 높아지므로 타운하우스나 콘도와 같은 다층구조의 주거용건물을 지어 팔 수 밖에 없는 것이다.


토론토의 도시 재개발 정책

이런 정책 방향의 연장선 상에서, 과거 산업용(공장, 창고 등) 또는 상업용으로 이용하던 낡은 건물이나 부지를 활용하는 작업도 활발히 시도되고 있다. 소위 ‘Brownfields’라고 부르는 이런 땅들을 새롭게 개발하는 계획을 여러 가지 측면에서 지원해 주고 있는데, 환경관련 규정을 예외적으로 적용해 주며, 각종 개발부담금의 경감 또는 보조, 세제상의 지원하는 내용을 골자로 하는 온타리오 주 정부의 정책이 The Brownfields Statute Law Amendment Act(2001)에 담겨져 있다. 이 법률이 정의하는 ‘Brownfields’는 다음과 같다.“Brownfields are former industrial and commercial sites that are no longer in use.”이러한 도시재개발정책은 도시 내의 신규 가용토지 공급능력을 키워줌과 동시에, 슬럼화될 수도 있는 기존 도심지역을 재개발하여 활성화함으로써 도시미관을 개선하는 효과도 가져온다. 하지만, 시의 행정적인 관점에서 본다면 새로운 택지개발에 따른 ‘인프라 구축’(전화, 전기,수도,가스,학교, 도서관,소방서, 경찰서,커뮤니티시설 등) 비용을 별도로 들이지 않고 기존의 것을 활용하면서 개발 완료 후의 세수(재산세, 사업관련세금 등)가 확대되는 효과를 고려하면 각종 지원을 마다 않는 것이 당연한 도시행정의 방향이 될 수 밖에 없다는 생각이 든다. 여기에 관심이 있는 분은http://www.mah.gov.on.ca/userfiles/HTML/nts_1_3097_1.html 를 참조하면 더 자세한 정보를 얻을 수 있다.


토론토의 새로운 도시계획 방향

토론토의 새로운 도시계획은 상업 및 주거 양면에서 변화를 가져올 것으로 본다. 토론토는 1998년에 노스욕, 스카보로 그리고 이토비코 등을 아우르는 통합도시로 발전하면서 도시 내 지역간의 균형성장과 교통문제의 해결을 위한 중장기적인 신도시계획을 2002년에 거의 완성하고 현재 이를 실천에 옮기고 있다. 필자가 분석해 본 토론토의 중장기도시계획 요소 중에서 중요한 세가지는, 도시 내 지역간의 균형된 상권발전, 고용을 창출하는 일자리의 지속적인 확충, 그리고 도시발전에 따른 주거지의 원활한 공급을 꼽을 수 있다.

첫째, 도시 내 지역간의 균형된 상권발전은 다운타운의 전통적인 도심상권과 노스욕, 스카보로, 이토비코의 3대 부심권의 구축이 기본계획이다. 이에 따라 가장 빠른 발전을 보이는 곳이 노스욕이며, 스카보로도 상당히 진척이 빠르나 이토비코는 상대적으로 그 개발진척도가 더딘 편이다. 그러므로 앞으로 이 지역의 발전가능성에 주목해 본다. 이러한 부심권에는 용적율과 건폐율을 최대한 높여주므로 토지의 가치가 그 만큼 상승하게 되고 기존 건물의 재개발 가치 또한 높아지는 곳이므로 개발에 동참할 수 있는 기회를 눈여겨볼 필요가 있다.

토론토의 도심지역은 사실 토론토 시의 개발차원이 아니라 광역토론토 전체적인 관점에서 매우 중요한 가치를 지니고 있다. 전국적인 규모의 기업들이 그 본사건물을 이곳에 많이 위치하고 있으므로 인적, 물적 교류 및 교통유발효과가 엄청난 지역이기 때문이다. 3대 부심권의 고른 발전은 도시 내에서의 불필요한 또는 과다한 지역간의 물적,인적 자원의 이동을 최소화 시킴으로써 도시내의 교통이동량을 줄이는 효과를 가져오므로 매우 바람직한 방향임에 틀림없다.

둘째, 일자리의 지속적으로 창출할 시설들을 유치하는 것은 토론토의 지속적 성장과 지역경제의 안정화에 있어서 중요한 과제가 된다. 하지만, 토론토를 둘러싼 외곽지역들처럼 새로운 제조업들을 유치하기 위한 전략은 탈공해라는 정책목표에 반하므로 적합하지 않다. 이런 관점에서 토론토는 아무래도 금융, 관광, 연화 및 예술, 교육, 기타 서비스산업 쪽에 비중을 두고 유치하는 전략이 올바른 것 같다. 이미 도심지역은 이러한 방향으로 많은 변화를 보이고 있으며, 토론토 내에 있는 많은 제조 및 생산시설들도 점차 물류기자화 하거나 재개발 토지수요자에게 매각하고 더 외곽으로 이전하는 경향을 보이고 있다. 기존에 비즈니스를 운영하고 잇는 많은 교민들은 중장기적인 이런 변화를 눈여겨 보아서 장차 적절한 시기에 사업변화를 도모하거나 새로운 비즈니스의 기회를 잡기를 권한다.

셋째, 도시발전에 따른 주거지를 원활하게 공급하는 일은 토지의 수직적 이용으로 해결하는 게 이미 정해진 방향인 것 같다. 토론토의 도시계획 중 중요한 이슈가 되는 이 부분은 주로 장기적인 주거용 개발 가능성이 있는 도시 내 공간의 확보에 촛점을 맞춘 듯하다. 즉, 토론토 시의 의 장기적인 토지활용 정책방향은 자료지도에서 보는 바와 같이 2010년 이후에도 계속 신 주거지로 개발이 가능한 주요 간선도로들에 주목하고 있다.

대략 도시 내 주요간선 도로를 따라 아직 2층 이하의 건물들이 주류를 이루는 비집약적인 도시공간을 장기적으로 활용하기 위해 이들 간선도로들은 향후 주상복합공간의 개발을 장려할 것으로 예상되는데 결과적으로 용적율과 건폐율 등의 허용기준이 많이 완화되기 때문이다.필자의 생각에는 총 6층 규모의 건물에 아마도 1층엔 소매용 점포를 허용하는 상업용 시설과 2~6층은 주거용 시설을 갖춘 주상복합형 건물이 가장 전형적인 개발허용 모델이 될 것으로 본다. 아직도 미 개발된 이들 간선도로에는 가용토지들이 많이 남아 있어 장기적으로 부동산의 투자 또는 개발에 관심을 가진 한인교민들이 주목할만한 테마라고 하겠다.

특히 도심권에는 도심 주거지의 확충을 위해 점차적인 재개발이 지속적으로 펼쳐질 전망인데, 위에서 설명한 바와 같이 토론토 시에서 가장 관심을 갖고 지속적으로 밀어갈 과제라고 할 수 있다. 그 이유는 토론토 도심이 단순한 토론토 내의 관심지역이 아니라, 캐나다 제1의 대규모 법인기업들이 그 본사를 둔 곳이므로 기업들의 성장에 따른 교통유발효과가 비교적 강하므로 이 지역 내에서의 주거지를 늘려감으로써 도시 내의 타지역 또는 토론토의 교외지역에서 도심으로 들어오는 출퇴근 교통량 유발을 억제하는 효과에 주목하고 있다.

전문가들에 의해 상당한 효과가 입증된 도심 주거지 확대정책은 미국의 대도시들이 공통적으로 겪어 온 도심의 슬럼화가 토론토에서는 크게 우려할 수준이 아니라는 점에서 매우 독특한 점이라고 본다. 이 점은 사실 필자가 토론토 도시계획의 성과를 평가할 때 도시 내의 녹지비율이 북미의 다른 어느 도시들 보다 우수하다는 점과 더불어 높게 평가하는 부분이기도 하다. 이처럼, 도시계획의 중장기 전개방향과 그 내용은 부동산 투자에 관심을 가진 사람들에게는 새로운 기회를 제시한다.

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