지역연구 1: 광역토론토 (GTA) 지역 개관

우리가 살고 있는 지역에 대해 더욱 자세히 알고 있으면 부동산을 통한 이재활동에도 많은 도움이 된다. 현재의 지역 모습과 향후의 변화된 모습을 예견할 수 있기 때문에 장기 부동산동향이나 입지 선정에 있어 올바른 의사결정을 할 수 있게 된다.

광역토론토는 크게 토론토시와 그 외곽의 지역들(Regions)로 나누어지며 총인구가 약500만명으로 추산되고 있다. 이 중 토론토시가 250만명, 기타 외곽지역들이 약 250만명의 주민이 살고 있는 광역토론토(GTA : Greater Toronto Area)는 북미지역(미국과 캐나다)의 모든 도시 중에서 뉴욕, 로스엔젤레스, 시카고 다음으로 4번째로 큰 광역도시로 알려져 있다. 인구추산 기준에 따라 달라스 다음의 북미5대 광역도시권으로 일컫기도 한다. 9.11사태 이후로 광역토론토의 이민자 유입속도가 빨라지고 그 규모 또한 더욱 커질 것으로 전망하는 전문가들이 많다.

토론토시는 원래 Metro Toronto와 York, East York, North York, Etobicoke, Scarborough 가 각기 개별도시로 되어있던 것을 1998년에 통합 토론토시로 새출발하면서 생긴 행정구역이다. 그러니까, 과거의 인근 5개 도시들이 지금은 각각 토론토시의 구청격이 되었으며, 학교의 학년제도나 도서관 시스템, 그리고 쓰레기수거나 건축허가 등의 여러 도시행정서비스의 통합과정이 이제야 안정화 단계로 접어 들었다.

아직도 아이들의 전입학을 위해 인근 학교를 찾아가 보면 지역마다 아직도 제각기 다른 모습을 흔히 발견하게 되는데, 이러한 현상이 통합과정 중에 아직 공존하는 부분이다. 어느 지역은 초등학교가 6학년까지 있고 그 인근에 7-8학년을 다닐 수 있는 중학교가 있으며, 고등학교는 9학년부터 12학년까지 다니게 되어있다. 반면, 중학교가 따로 없고 8학년을 마치면 곧바로 고등학교로 올라가 9학년부터 12학년까지 다니도록 된 지역도 있다. 심지어, 중학교에서 7~9학년을 다니고 10학년부터 고등학교에 올라가는 지역도 있다. 앞으로 초등학교는 1-8학년, 고등학교는 9-12학년의 제도로 단일화되어 갈 것으로 본다.

토론토시 서쪽에는 Peel Region ( 미시사가, 브램튼 등) 과 Halton Region ( 옥빌, 벌링튼, 밀튼 등) 이 있으며, 북쪽으로는 York Region ( 리치몬드 힐, 번, 마캄, 오로라, 뉴마켓 등), 그리고 동쪽으로는 Durham Region ( 피커링, 에이작스, 윗비, 오샤와 등) 이 에워싸고 있다.

Region’이라는 행정구역단위는 온타리오주 정부와 토론토시를 제외한 기타 지방자치단체들(City,Township)의 중간에 통괄조정기능을 담당하는 중간급 지방자치정부이다. 이러한 두 단계의 행정시스템을 ‘Two-tier government system’이라고 부른다. 마치 토론토시가 서울특별시에 해당한다면, 안양시, 수원시 등은 경기도가 중간에서 관할하는 것과 비슷한 시스템이다. 최근에 ‘미시사가’가 Peel Region에서 벗어나 독립시(토론토시 처럼 온타리오 주정부 직할)가 되기를 희망하고 있는 것을 보면, 재정자립을 이룬 지방자치단체들이 지역정부(Regional government)에 대해 큰소리를 내고 있음을 알 수 있다.

2002년도 이민성 통계를 보면 전체 캐나다 신규이민자의 58%가 온타리오주로 왔으며 이 중 84%가 광역토론토지역(GTA)에 둥지를 틀었다. 이에 비해 BC주엔 15%가 정착하였고 이 중 대부분이 밴쿠버에 자리 잡았다. 그러니까 정확히 말하면 캐나다에 오는 모든 이민자의 약 50% 가 광역토론토에 정착하고 있다. 광역토론토에 오는 새 이민자가 주로 정착하는 지역들은 아래 지도에서 보는 바와 같다.

실제로 토론토시에 거주하는 주민들의 약 40%정도가 이민자들이다. GTA지역을 정착지로 선호하는 이유는 아무래도 취업이나 사업에 있어 다른 곳보다 유리하고 자녀의 고등교육 선택폭이 넓으며, 나중에라도 미국을 왕래하기가 동부지역에 인접하여 수월하다는 점을 들 수 있다.

캐나다 총인구의 약 1% 정도의 신규이민자가 매년 계속 들어와 주어야 적정경제성장에 문제가 없다는 얘기인데, 3100만명의 전체인구를 감안하면 이민성의 이민자 유치 목표는 연간 30여만명이 되어야 한다. 하지만 심사과정의 적체와 심사인력의 부족으로 인해 매년 22~26만명 정도가 현실적인 목표가 되고 있다. 이 중에서 반 정도가 광역토론토로 온다면 앞으로도 최소한 매년 10여만명 정도가 GTA지역에 쏟아지는데, 이들이 필요로 하는 것이 우선 임대 또는 구입할 주택이요, 그 다음이 취업 아니면 먹고 살 비즈니스를 찾는 일이다.

2001년도 광역토론토 정착 이민자의 국적별 분석자료를 보면 상위 10위권에 중국, 인도, 파키스탄, 필리핀, 이란, 스리랑카, 아랍에메레이트, 한국, 우크라이나, 자메이카가 들어있다. 하지만 2002년도에는 인도가 중국을 제치고 가장 많은 이민자가 GTA지역에 정착했다. 이민동향을 보면 과거 유럽쪽 국가들이 대다수를 차지하던 것이 이젠 중동을 제외한 아시아권 국가들이 총 이민자의 60%를 차지하게 된 것이 특징이다. 아시아 유색소수인종의 비중이 GTA지역에서 점차 목소리를 높이게 될 날이 멀지 않은 것이다.

광역토론토 중에서 가계평균수입이 비교적 높은 가구가 많이 거주하는 곳은 토론토 밖의 리치몬드힐, 마캄, 오로라, 옥빌 등으로 알려져 있다. 물론 토론토시에도 지역별 부촌이 여러 군데 있으나 도시 전체평균은 외곽지역보다 낮은 편이다. 그만큼 토론토시는 주민의 빈부차이가 크다는 의미이다.


광역토론토지역 주택관련 통계

2001년도 캐나다 통계청 조사결과, 광역토론토지역의 주거형태는 총주택 약 163만채 중에서 단독주택 73만가구(45%), 5층이상 아파트,콘도,기타 주거용건물이 45만 가구(27%), 나머지 타운하우스, 저층연립주택이 45만가구(28%)이다. 광역토론토에서 자기집을 소유한 사람의 비율은 약 63%정도이고 나머지 39%가 세입자로서 임대주택에 거주한다.

2004년도 광역토론토지역 총거래 주택을 형태별로 보면 단독주택(Detached House) 47%, 반단독주택(Semi-detached House) 12%, 콘도미니엄(콘도) 22%, 타운하우스 9%, 그 외의 형태가 4%를 차지하고 있다. 단독,반단독 등 독립적 주거형태가 약 60%로 주류를 이루며 단독주택과 콘도를 포함한 평균거래가격은 30만불이 조금 넘는 수준이다.

지역별로 살펴보면 노스욕(North York)의 단독주택 평균가격은 Yonge St.서쪽이 약 43만불, Yone St.의 동쪽지역은 동네에 따라 약 47~60만불정도이다. 이곳의 콘도는 평균 23만불 정도인데 이 예산으로 방 2개 정도의 콘도를 구입할 수 있다. 노스욕 북쪽에 있는 리치몬드힐(Richmond Hill)의 단독주택 평균가격은 지역에 따라 약 41-59만불 정도이다.

이토비코(Etobicoke)지역은 단독주택 평균거래가격이 약 43-63만불이며 이 지역의 콘도는 지역에 따라 평균 22-28만불에 거래되는데 이 정도면 방2개짜리 콘도를 구입할 수 있다. 미시사가(Mississauga)의 경우, 교민들이 선호하는 지역에 있는 단독주택은 평균거래가격이 약 38만불이며, 이 지역의 평균 22만불 정도인데 이 예산으로 방 2개 정도의 콘도를 구입할 수 있다. 서쪽 옥빌(Oakville)의 단독주택 평균거래가격은 42만불 정도이다.

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