[12회] 임대수입목적의 “상업용건물” 투자요령 (1)

임대수입목적의 ‘상업용건물’ 투자요령 (1)

– 캐나다인의 이재수단 3순위, 임대수입용 부동산투자 –

2003년 9월 7일


중산층 캐나다인들의 이재수단 중 3순위로 꼽는 ‘일정한 고정수입을 목적으로 한 임대용 부동산에 대한 투자’와 관련하여, 상업용건물 투자요령을 설명드리겠습니다.

상업용 건물 투자의 특성

투자대상으로서의 상업용 건물에는 상가빌딩, 사무실용 빌딩, 창고용 또는 공장용 건물 등 주거목적이외의 상업적 용도의 건물들이 모두 포함됩니다. 하지만, 흔히 한국교민들이 투자대상으로 삼는 상업용 건물은 주로 상가빌딩을 의미합니다. 작게는 길거리의 가게 딸린 건물(1층 가게, 2-3층에는 사무실 또는 임대주거용 공간)에서부터 몇 개의 가게들이 입주해 있는 중소규모의 상가건물, 그리고 크게는 쇼핑플라자 등이 여기에 포함됩니다. 하지만, 흔히 ‘채권투자에 비유되는 비교적 안정적 투자성격의 ‘주거용부동산’과는 달리 ‘상업용부동산’은 ‘주식투자’에 비유되는 ‘투자위험도’가 있다는 점을 늘 잊지 말아야겠습니다. 경기변동에 따른 상대적인 위험(Risk)의 차이는 결국 샀을 때와 팔 때의 가격변화가 극심할 수 있다는 의미입니다. 이러한 급격한 가격변동폭이나 자산관리상의 리스크를 감당하기 어려운 분들은 조심하여야 합니다. 실제로 경기변동이 몇 차례 뒤흔들고 난 이후에 살아남은 투자자들을 보면 상업용보다는 주거용 부동산에 투자했던 사람들이 많다는 점을 다시 한번 상기시키고자 합니다.

상업용 건물의 가격결정 원리

이러한 투자위험성의 특성을 이해하기위해서는 상업용건물의 가격이 결정되는 원리를 알아야 합니다. 상업용건물의 가격은 렌트수입을 근거로 하여 관리유지비용을 공제한 순수입을 시장의 ‘기대수익률’로 나누어 산정합니다. 예를 들어 1층에 월 렌트수입이 2,500불인 가게가 있고, 그 2층에는 방 1개와 방 2개의 임대용 주거공간이 각각 있어 월 렌트수입이 1500불이 된다고 가정하겠습니다. 이 건물을 구입하면 월 4,000불의 임대수입이 생기므로 년간 48,000불의 임대수입이 생깁니다. 재산세,보험료,각종 유틸리티 공과금 중에서 주인이 부담하는 년간 비용이 약 11,000불이라고 하면 이 금액을 공제한 년간 순 임대수입은 37,000불이 됩니다. 이러한 임대수입을 산출한 후에는 시장가격을 산정하기가 쉽습니다. 현재 은행이자가 2.5%정도라고 한다면, 적정 투자기대수익률 ( 파는측이 생각하는 ) 을 7.5%라고 했을 때의 판매희망금액은 493,000불 ( 37,000/7.5% = 493,330 )이 될 것입니다. 한편, 투자자는 이러한 가게건물을 매입할 때, 파는측이 생각하는 적정 투자수익률에 동의하지 않는 경우가 많습니다. 예를 들어, 자기의 투자수익률 기준이 10%인 투자자인 경우, 이 건물의 가격은 370,000불 ( 37,000/10% = 370,000 ) 이라고 여길 것입니다. 이처럼, 경제상황 및 이자율, 다른 대체적 투자수단의 수익률 등의 요인에 따라 가격변동폭이 커질 수도 있습니다.

경기사정이 갑자기 나빠져서 새로 사업하려는 사람이 줄어들면 가게의 임대수요가 줄어듭니다. 내 놓은 가게들이 늘어나는 시기에 기존 임차인이 사업상의 어려움 등으로 그만 둘 경우, 새 임차인을 구하기가 어려워질 수 있습니다. 자연히 임대료는 급격히 떨어지며 낮춘 가격에도 가게가 비워있는 상태에서 수개월이 흘러갈 수 있습니다. 당초 예상했던 기대수익은 크게 빗나가게 되고 건물의 적정 시장가격도 급격히 하락합니다. 문제는 좋은 입지가 아닌 경우, 그러한 하락의 폭이 매우 클 수 있다는 점입니다. 이자의 급격한 상승이 이 시기에 발생하면, 다른 수입원천이 없는 투자자는 매우 견디기 어려운 상황이 될 수도 있습니다. 문제는, 이러한 시기에 매각하는 상가건물의 가격은 이미 나빠진 현금흐름( 공실률을 감안한 렌트수입액 )을 바탕으로 위에서와 같이 가격을 산정하게 되므로 제값을 받기가 어려울 뿐더러, 구입당시의 가격을 받기도 어려워질 수 있습니다.

위와는 반대로, 경기가 좋아지면 임대료의 상승이 따르고 건물의 가치는 급격히 상승하는 경향을 보입니다. 더구나, 이자율이 낮아지는 상황에서는 기대수익률이 낮아지므로 ( 이자수준에 비해 투자수익률의 기대수준을 낮출 수 밖에 없어지므로) 건물가격이 급상승하게 됩니다. 상업용건물이 주거용건물에 비해 투자위험도가 높다는 것은, 바로 이처럼 상황에 따라 가격변화폭이 크고, 수요의 안정성 측면에서 주거용보다 상대적으로 불리한 여건에 있다는 것을 의미합니다.

임대수입을 목적으로 한 상업용 건물의 투자요령

위에서 언급한 투자위험도에도 불구하고 많은 교민들이 상업용 건물의 구입에 관심을 두는 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 투자 후의 유지관리상의 편리성 때문입니다. 언어능력이나 문화의 차이와 이해부족에서 오는 세입자와의 커뮤니케이션 문제가 ‘임대수입을 목적으로 부동산투자’의 어려운 점이라는 것을 감안할 때 더욱 그러합니다. 주거용 건물과는 달리, 임차인 대부분이 자기들의 영업활동을 위해 건물관련 문제점을 스스로 해결하려는 노력을 보인다는 점입니다. 둘째, 수익률이 투자위험에 비례하여 주거용 건물의 경우보다 약 1.5~2%정도 더 높은 경향을 보입니다. 더구나, 건물주는 임대료만 받고 나면 나머지 대부분의 비용부담(관리비, 제세공과금 등)을 임차인에게 넘김으로써 관리유지에 따른 비용부담을 최소화할 수 있습니다. 셋째, 렌트비의 미납 또는 연체에 따른 대응조치가 주거용 부동산보다 비교적 손쉽습니다. 주거용 부동산의 경우엔 렌트료를 안 내는 경우라도 퇴거시키려면 ‘세입자보호법’(The Tenant Protection Act)에 따라 법적인 이행절차나 기간이 길고 까다롭습니다. 하지만 가게건물의 경우 별도의 법령인 ‘상업용 임대차법’ ( Commercial Tenancies Act)에 따라 그 대응절차가 신속하고 쉽게 이루어질 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 렌트비를 지급하지 않는 경우엔 이 법에 따라 계약상의 납기일로부터 16일 경과 후 건물주인이 곧바로 가게의 자물쇠를 바꾸어 달 수 있습니다. 이 경우, 점포 내 물건들을 처분한 후 미납 렌트비로 받아낼 수 있습니다. 물론 구체적인 경과일자규정이나 임차인에 대한 통지필요유무 등이 자세하게 규정되어 있습니다.

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