[9회] 제대로 된 콘도를 고르는 요령

제대로 된 콘도를 고르는 요령

– 캐나다인의 이재수단 2순위, 콘도에 대한 투자 –

2003년 7월 27일


중산층 캐나다인들의 이재수단 중 2순위로 꼽는 ‘좋은 입지의 콘도에 대한 투자’와 관련하여, 어떻게 좋은 콘도미니엄(콘도)을 골라서 구입할 수 있는지에 대하여 알아보겠습니다.

투자로서의 콘도, 그 한계는?

지난호에서 설명드린 바와 같이 콘도를 구입하는 층은 젊은 맞벌이 부부, 부부가 함께 비즈니스에 매달려있는 가정, 외부활동( 외식,문화,여행,스포츠등의 목적)에 비중을 두는 가정, 자녀들이 장성하여 출가한 노부부가정, 미혼독신남녀, 이혼한 가정 등 다양합니다. 아울러 사회변화에 따른 수요의 급속한 확대도 예상됩니다. 그런데 우리가 콘도를 구입하면서 명심해야 할 점은, 투자대상으로서의 한계성이 늘 내재되어 있다는 사실입니다. 주택의 경제적 가치는 주로 토지와 건물로 구성됩니다만, 우리가 흔히 얘기하는 고층콘도의 경우에는 토지의 지분이 상대적으로 작으므로 빌딩 및 공유부분의 가치가 많은 비중을 차지합니다. 이 경우, 빌딩은 해가 갈수록 가치의 감모현상이 일어나므로 가치는 점차 줄어들고, 토지는 상대적으로 희소성과 입지적인 가치로 인하여 점차 상승합니다. 이러한 투자로서의 한계성을 알면서도 구입하는 분들은 당장의 편리성과 그 외의 효용을 필요로 하기 때문이며, 투자목적으로 구입하는 경우에도 바로 콘도의 ‘좋은 입지’를 보고 사는 것이라고 볼 수 있습니다. 실제로 상당수의 콘도는 최근 몇 년간의 가격상승폭이 단독주택평균치를 넘어서는 경우가 많습니다.

콘도 입지(Location)의 중요성

콘도의 입지는 크게 교통상의 편리함과 전망(view)로 압축됩니다. 각 콘도마다 어느쪽의 가치가 중심이 되는 지 분명히 구분되는 수가 많습니다. 그런데 중요한 것은 각각의 콘도마다 수요층이 다른 경우가 많습니다. 그렇다면 내가 사려는 콘도를 주로 찾는(구입 또는 임대) 사람들은 누구이며 그러한 수요층은 앞으로 많아질 것인지 줄어들 것인지 따져보아야 합니다.

콘도신축에 적합한 부지는 무한정 공급되는 것이 아닙니다. 그러므로, 그러한 지역의 인근에 추가적인 부지공급이 앞으로도 가능할 것인가도 고려해야 합니다. 가용부지가 나오더라도 입지적으로 보다 불리하다면 이미 잘 자리잡은 콘도의 상대적인 가치는 더욱 돋보이게 마련입니다. 더구나, 신축부지가 부족하다면 기존 콘도는 탄탄한 가격상승을 기대할 수도 있습니다. 이러한 판단을 위해서는 부동산중개인의 도움을 받고 조언을 들을 필요가 있습니다. 그러한 판단은 도심, 부도심에 따라 달라질 수 있으며, 이에 따라 장차 가격이 오를만한 입지인지 가름할 수 있기 때문입니다.

세입자보다는 주인들이 많이 살고있는 콘도가 유망

장기적인 가격상승을 기대할 때에는 세입자들이 많이 살고 있는 콘도보다는 주인들이 들어와서 살고 있는 콘도들이 장기적으로 가격의 상승률이 높다는 사실이 입증되고 있습니다. 아무래도 콘도의 가치를 덧붙이는 요소로서 ‘잘 자리잡은 커뮤니티’를 들 수 있는데, 이 점에서 세입자가 많은 콘도의 분위기는 아무래도 달라질 수 밖에 없습니다. 콘도 커뮤니티는 가꾸기에 따라 그 분위기가 많이 달라지며 유지관리되는 모습도 천차만별이기 때문입니다. 실제로 구입과정에서는 그러한 정보들이 가격에도 반영되게 마련입니다.

관리회사의 능력이 콘도가치에도 영향

콘도소유자 및 주민대표들로 구성된 대표자회의(Board of Directors)에게 콘도의 관리회사를 바꿀 수도 있습니다만, 실제로 콘도구입자를 위해 집을 보여주다보면 2년된 콘도건물이 7년된 건물보다 더 관리상태가 좋지않은 경우가 허다하며, 관리회사의 선정이 얼마나 중요한지를 실감하게 됩니다. 당연히 이러한 건물의 콘도가 선호되자 않음은 당연하며, 장기적인 자산가치에 큰 영향을 주는 요소가 됩니다. 콘도투자의 가장 실패유형은 바로 슬럼화될 가능성이 있는 콘도에 투자하는 것임을 명심하십시오.

콘도상태서류(Status Certificate)를 반드시 확인한 후 구입

관리비는 콘도를 구입할 때에 반드시 살펴보아야 할 중요한 항목입니다. 하지만 지금의 관리비가 싸다고해서 장래에도 늘 그렇다고 생각하면 안됩니다. 그 주된 이유가 충당금(Reserve Fund)의 부족입니다. 온타리오의 콘도미니엄 관련법에 따르면, 누구라도 콘도관리사무소에 Status Certificate를 신청하면 $100 이내의 비용으로 10일이내에 떼어주도록 의무화 되어 있습니다. 이 콘도서류에는 재정적 상황과 법률적 쟁송 등 다양한 현 상황을 파악할 정보를 담고 있습니다. 앞으로 큰 비용이 들어갈 것이 예상되거나 이미 적립해둔 충당금이 고갈상태라면 조만간 월 관리비를 인상하여 충당할 수 밖에 없습니다. 그 외에도 이러한 서류를 잘 살펴보면 콘도의 관리규정이 자세히 있는데, 애완용 동물의 구제와 발코니에서의 바비큐 가능여부 등이 잘 포함되어 있습니다. 또한 파티룸의 사용비용과 제한사항, 기타 시설들의 사용규정도 포함되어 있습니다.

기존콘도와 새콘도의 장단점

새로 짓는 콘도는 입지면에서 점차 기존의 콘도보다도 불리한 위치에 자리잡는 수가 많습니다. 반면, 신축콘도는 최근의 소비자욕구를 반영하여 설계되었고 자재도 점차 고급화되어가는 경향이 있습니다. 어렇듯 각각 장단점을 갖고 있습니다만, 결국 콘도의 가치는 콘도 커뮤니티의 내용에 따라 많이 영향을 받습니다. 이러한 점에서 기존 콘도를 구입하는 경우엔 입증된 커뮤니티의 상황을 확인한 후 구입할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이 됩니다. 사실 새 콘도의 경우에는 앞으로 어떤 방향으로 자리 잡게 될지 그 커뮤니티의 내용을 확인하지 못하고 구입을 결정해야 한다는 점이 투자의사결정 때 부담이 됩니다.

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