중산층 캐나다인들의 이재수단 중 2순위로 꼽는 '좋은 입지의 콘도에 대한 투자'와 관련하여, 광역토론토의 콘도시장 동향과 향후 전망에 대하여 알아보겠습니다.
일부에서 제기되는 '콘도대란설'의 배경
최근 몇 년간의 지속적인 주택가격 상승추세를 보면서 우려하는 일부 전문가가 조만간 주택시장의 경기가 급속히 식을 것이라고 하면서, 그 첫번째 희생양이 될 투자상품이 바로 콘도미니엄이라는 주장을 하기도 합니다. 광역토론토지역에 최근 수년간 평소 공급량을 25%이상 초과하는 물량이 쏟아져, 주택경기가 하강추세를 보이면 콘도가격이 큰 폭의 하락을 보일지도 모른다는 주장입니다.
현장에서 본 가격동향과 수급분석
현장에서 콘도구입을 중개하면서 피부로 느끼는 콘도상품의 수급상황은 입지지역에 따라 큰 폭의 차이를 보이고 있습니다. 따라서 입지지역을 잘못 선택하면 투자의 수익성이나 환금성에서 큰 어려움을 겪을 수도 있습니다. 지난 수년간 입지조건에 따라 단독주택보다 더 큰 폭의 가격상승을 보인 콘도들도 상당수 있었습니다만, 전반적으로 작년 하반기부터 콘도 신규구입자들이 매우 조심스런 관망세를 보임에 따라 가격수준도 매우 균형된 접점에서 이루어지고 있습니다. 하지만 구입자의 가격네고의 폭이 아직도 그리 크지 못한 상황입니다.
공급측면에서의 특징은, 콘도건설업체들이 80년대말부터 90년대초에 걸쳐 경험한 바 있는 주택가격의 폭락사태를 거울삼아 기존콘도의 판매상황과 신축콘도의 미판매분(재고물량) 현황을 반영하여 신축콘도의 착수여부를 신축적으로 결정하고 있습니다. 그러므로, 가격의 급격한 하락을 가져올 과다한 물량이 시장에 공급되는 현상은 지속적으로 일어나기 어려워보입니다.
수요측면의 특징은, 한 때 콘도구입자의 40-50%정도에 달하던 투자목적의 임대용콘도 구입자들이 지금은 많이 줄어가고 있는 상황입니다. 즉, 실수요자의비중이 높아져가고 있어 내용면에서 시장이 보다 건전해진 모습입니다.
콘도상품의 기본적 특성
지금처럼 콘도시장의 움직임이 궁금해질 때엔 늘 기본으로 돌아가 사물을 분석해보는 게 중요합니다. 콘도는 주택관리에 필요한 시간을 최소한으로 줄이고 자신들의 라이프스타일에 맞는 활동에 투입되는 시간을 최대한으로 확보하기위한 욕구에서 비롯되었습니다. 그러므로, 전문직 맞벌이 부부, 부부가 함께 비즈니스에 매달려있는 가정, 집안에서의 활동보다는 도시적인 외출활동( 외식,문화,여행,스포츠등의 목적)에 비중을 두는 가정, 자녀들이 장성하여 출가한 노부부가정, 미혼독신남녀, 이혼한 가정 등이 주로 콘도를 선호합니다. 이러한 인구는 갈수록 늘어나는 추세입니다. 이혼율의 증가와 결혼을 늦게하거나 독신자로 생활하는 사람들이 늘어가는 사회적 현상이 콘도 수요를 부추기며, 주택을 가꾸는 데 드는 시간을 아까워하거나 힘들게 느끼는 사람들도 점차 늘고있는 추세입니다.
입지적인 면에서 본다면, 이러한 욕구를 충족할 콘도의 위치는 아무래도 교통요지에 있거나 전망(View)이 좋은 곳 등이 되어야 할 것입니다. 하지만, 도심, 부도심, 외곽, 위성도시 등에 따라 각각 콘도를 고르는 요령은 달라져야 합니다.
투자대상으로서의 콘도미니엄
한가지 덧붙여야 할 중요한 점은, 콘도는 임대용으로 투자할 때에 단독주택에 비하여 세입자관리가 손쉽고 수선유지비용부담이 적다는 장점 때문에 실수요가 아닌 가수요가 일어나기 쉬운 상품입니다.
예를 들어 2000년엔 지역에 따라 콘도거래의 20-30%가 투자목적으로 구입되었으며, 2001년 및 2002년엔 약25-50%가 투자목적으로 구입된 것이었습니다. 지금은 이 비율이 15-25%가 될 것으로 추정됩니다. 1996년 캐나다통계청 자료에 의하면 광역토론토지역의 콘도미니엄 중에서 22%정도가 임대용으로 사용되었습니다만, 지금은 이 비율이 약 25-30%정도로 높아지고 있습니다. 이에 따라 전체 임대용주택 중 콘도가 차지하는 비중이 1996년 5.5%에서 지금은 10%정도로 높아졌습니다. 이것이 바로 최근의 주택임대료(렌트)가 하락세를 보인 주된 이유가 됩니다. 공실률의 상승으로 인한 임대수입의 하락으로 인해, 기존의 콘도 투자자들은 차익을 남기고 콘도를 매각해야할 지 아니면 더 낮은 임대료현상에 적응해 나가야할 지를 결정해야할 상황입니다. 하지만, 매각후 마땅한 투자대안을 찾기 어려운데다, 낮은 모기지 이자율이 뒷받침해주므로 급매각하는 매물이 실제로 많지는 않습니다.
향후 콘도시장 전망
위의 상황을 종합해보면 비교적 수년에 걸쳐서 완만한 상승을 보여온 주택시장의 가격이 급락할 가능성이 크지않아보입니다. 콘도시장이 내용적으로 건실한 모습으로 돌아서고 있어 대란으로 표현할 만한 현상이 초래되기는 어렵다고 판단됩니다. 그러므로 실수요자로서 콘도구입에 관심이 있는 분들에게는, 콘도가 자신들의 라이프스타일이 필요로 하는 형태의 주택인만큼 장기적인 관점에서 구입하는 데 주저하는 데 필요가 없을 것입니다. 다만, 지역적으로 입지를 잘 선택해야 자산가치의 유지하는 데 도움이 되며, 일반주택과는 달리 콘도를 고르는 요령이 따로 있음을 알아야 합니다. 신축콘도의 가격상승요인 중 약70%가 인건비의 상승에서 오는 것이므로 기존콘도의 장기적인 완만한 가격상승은 기본적으로 피할 수 없는 구조입니다만 지역에 따라서는 공급측면이 과다한 모습을 보일 가능성도 있습니다. 새로 짓는 콘도의 경우에는 아무래도 입지면에서 점차 기존의 콘도보다도 불리한 위치에 자리잡는 수가 많습니다. 반면, 신축콘도는 최근의 소비자욕구를 반영하여 설계되었고 자재도 점차 고급화되어가는 경향이 있습니다. 콘도를 지을 부지의 확보가 점차 어려워지고 있으므로, 장기적인 관점에서 제대로된 입지여건을 갖추고 있으면서 잘 관리되고 있는 콘도를 구입해야만 거주하는동안 편리하게 지내며 투자의 환금성도 확보할 수 있을 것입니다.