[5회] 새 분양주택을 살까? 기존주택을 살까?

새 분양주택을 살까? 기존주택을 살까 ?

– 캐나다인의 이재수단 1순위, 자기가 살 집에 대한 투자 –

2003년 5월 22일


캐나다의 세제환경을 고려한다면, 캐나다의 보편적인 중산층이 왜 ‘자기가 살 주택’에 투자하는 것을 이재수단의 1순위로 꼽는지 이유를 알 수 있습니다만, 실제로 자기주택을 마련하는 분들 중에는 새로 분양하는 주택을 구입할지, 기존 주택을 구입할지 물어오는 분들이 많습니다. 오늘은 이 문제를 다루어 보고자 합니다.

새 분양주택 구입의 장단점

새로 분양하는 집의 장점은 무엇보다도 구입하는 사람과 그 가족 구성원들의 필요성과 기호에 맞는 설계사양과 자재, 동선배치 등을 골라서 주문할 수 있으며, 자기의 스타일에 맞추어 집을 가꾸어 나갈 수 있다는 점입니다. 즉, 요즘 새로 분양하는 주택들은, 과거에 지은 주택과 달리 주부나 가족 구성원들의 욕구를 감안한 보다 나은 공간배치와 향상된 품질의 최신자재를 사용함으로써 에너지효율성과 주거의 편의성을 높일 수 있다는 장점을 갖고 있습니다.

하지만, 새 분양주택의 가장 큰 위험(Risk)는 그 동네의 미래가 어떤 모습이 될지 모르는 상황에서 투자의사결정이 이루어진다는 점입니다. 이 점은 사실 주택구입자에게 매우 큰 리스크로 작용하는 예가 허다합니다. 왜냐하면, 이러한 새 동네 입주 후 1~5년 뒤의 모습이 개인의 순자산의 큰 비중을 차지하는 주택의 시장가치를 올리기도 하고 떨어뜨리기도 하기 때문입니다. 새분양주택의 동네분위기는 아이들이 자라는 과정과 유사하게 급격히 변화하는 양상을 보이기도 합니다. 이웃의 구성내용이 빠른속도로 바뀌어지거나, 주인들이 빠져나가는 동안 임대거주인들의 비율이 갑자기 높아지기도 하는 등의 변화가 장차 주택가격이 많은 영향을 주게 됩니다. 그러므로, 새 분양주택의 구매자들이 어떠한 사람들인가를 미리 알기란 어려운 것이므로, 구입결정시의 투자자로서의 리스크가 의외로 커질 수도 있습니다. 또한 새 분양주택은 입주 후에도 미비된 각종 마감공사와 전화,케이블TV,가스,수도,기타 유틸리티 등의 설치와 관련된 일들을 가족이 일일이 지켜보면서 마무리해야 하는데 시간적 부담이 여간 큰 것이 아닙니다. 이 외에도 작은 소품의 설치 하나하나가 모두 시장가격에 새로 구입하여야 하므로 부대비용이 의외로 늘어날 수도 있습니다.

한편, 새 분양주택은 집을 계약하는 싯점의 시장가격에 따른 계약금과 중도금 일부만을 부담하면 잔금 때까지의 주택시세차익을 이득으로 실현할 수도 있습니다. 하지만, 지금과 같이 여전히 Seller’s Market (주택판매자측이 시장주도권을 가진 시장상황)인 경우에는 오히려 잔금 때의 시세상승을 미리 판매가격에 반영해버리는 경우가 있음을 유의해야겠습니다. 그러므로, 새로 분양하는 주택을 구입하고자하는 경우에는 위와 같은 장점과 단점을 자세히 비교한 후, 기존주택의 구입보다 확실히 유리한지 판단해야만 합니다.

기존주택 구입시의 장단점

기존주택을 구입하는 경우, 가장 큰 장점은 ‘이미 형성된 동네’(Established Neighborhood)를 확인하고 대상주택을 매입할 수 있다는 점입니다. 즉, 앞으로 짧은 기간 내에 바뀌지 않을 동네의 특성을 파악한 후, 그러한 특성을 가격에 반영된 그 동네의 주택을 구입하는 것이므로 투자로서의 위험도가 새 분양주택에 비해 상대적으로 떨어집니다. 이러한 ‘동네의 특성’에는 교통, 자녀의 학교관계, 쇼핑의 편리성, 이웃의 구성내용, 커뮤니티시설을 비롯한 기타 생활여건을 포함한 입지적 요건을 반영한 것입니다.

사실상 주택구입시의 가장 올바른 태도는 해당주택자체를 사는 것이 아니라 그 동네를 사는 것이 되어야 합니다. 이것이 바로, “좋은 동네나 골목의 가장 허름한 집을 싸게 구입하는 것이 나쁜 동네나 골목의 가장 좋은 집을 비싼 값에 구입하는 것보다 현명하다.”는 주택투자의 원칙 중 하나를 뒷받침하는 근거가 되기도 합니다. 단독주택의 경우, 항상 그 동네의 땅값을 보고 전체적인 주택가격을 협상하는 것이 중요합니다. 주택구조물(건물)은 해가 지날수록 감가상각을 일으키지만, 좋은 동네의 택지는 해가 갈수록 그 가치가 상승하기 때문입니다.

한편 기존주택구입시의 단점은 이미 주어진 구조와 동선, 공간배치를 쉽게 바꿀 수 없다는 점입니다만, 이전에 살던 집주인이 주택개량 투자한 부분에 대해서 중고가격의 형태 또는 패키지가격의 형태로 넘겨받는다는 큰 장점이 있습니다. 아무리 좋은 주택도 그 동네 또는 골목의 평균주택가격수준을 훨씬 넘어서는 가격으로는 매각할 수 없다는 일반론을 역으로 이용한다면, 의외의 좋은 주택을 비교적 좋은 가격으로 구입할 수 있습니다.

주택의 라이프사이클과 최적구입시기

위에서 살펴본 사항들을 종합하여 보면, 주택은 다음과 같은 탄생, 성장, 노쇠의 라이프사이클을 보이고 있음에 유의할 필요가 있습니다.

처음 분양된 주택은 입주 후 1~2년이 지나면 지반의 변화를 일으키기도 하는데, 비스듬히 기초가 기울어지는 현상을 보이는 주택도 있습니다. 구조나 외벽의 균열을 가져오기도 하는 등 주택이 자리잡기까지의 약간의 진통이 따릅니다. 이러한 시기를 거치는 동안에 발견되는 결함들은 대개 입주 후 1~3년 사이에 그 하자가 보수되고 정비되어집니다. 5~6년 정도가 되면 조경이나 환경등 동네의 모습이 안정적으로 자리잡기 시작하며, 동네주민의 구성내용도 안정화단계에 이르게 됩니다. 즉, 그 동네가 가지는 특징이 완전히 안정적으로 윤곽을 드러내는 시기가 됩니다. 사실 주택의 효용성이나 투자의 안전성, 그리고 가격측면에서 볼 때, 이 시기가 가장 매력적인 주택연령이 됩니다. 향후 약10년간 유지보수투자를 최소화하면서 그 이용상의 편의성이 급속히 커지는 시기이기 때문입니다.

반면에, 15~18년 정도가 되면 지붕재 등의 교체투자가 필요하며, 20년정도가 되면 전기배선이나 배관 등의 교체공사가 필요하게 됩니다. 이러한 공사들은 상당한 규모의 주택개량예산을 필요로 하므로 이 시기의 주택을 구입할 때는 이러한 점에 특별히 신경을 써야 합니다.

낡은 주택일수록 에너지의 효율성이 떨어지는 난방방식, 단열재료의 사용 등의 결함을 안고 있으므로 구입이후의 난방비 등 주택 유지관리비용측면의 영향도 고려하여야 합니다.

특히, 주택구입시에는 주방시설,가전제품,화장실 상태보다는 정작 대규모의 비용이 발생할 소지가 많은 건물구조상의 결함여부, 배수 및 누수문제, 지붕재 상태, 배관상태, 전기배선상태, 고에너지효율을 위한 재료의 사용여부 등에 보다 깊은 관찰을 필요로 합니다. 올바른 주택의 구입은 장차 순자산을 늘리는 데 큰 영향을 주기 때문입니다.

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