[4회] 지금이 집을 사기에 적절한 시기인가?

지금이 집을 사기에 적절한 시기인가?

– 1990년대 주택가격대폭락 상황과 비교하여 –

2003년 4월 29일


캐나다의 보편적인 중산층이 왜 ‘자기가 살 주택’에 투자하는 것을 이재수단의 1순위로 삼는지를 이해하려면 캐나다의 세제환경을 이해하고 있어야 합니다. 최근에 2001년도 캐나다센서스통계자료를 바탕으로 ‘캐나다 모기지및주택공사(CMHC)’가 조사한 흥미로운 자료가 발표된 바 있습니다. 즉, 1984~1999 사이에 자기집을 소유한 가구의 재산은 41.4%가 증가한 반면, 임대주택 거주자의 재산은 20.7% 증가에 그쳐 이 계층간의 경제력의 격차가 더욱 확대되었습니다. 이것은 캐나다에서도 주택구입이 중요한 이재수단이 됨을 입증하는 것입니다. <표1>은 장기적인 보유를 목적으로 주택을 구입하였을 때 기대할 수 있는 광역토론토지역의 주택가격상승 장기추세선을 보여줍니다. 일반적으로 그 상승세는 인플레이션 수준을 뛰어넘는 자산증식효과를 가져옵니다. 그러므로 단기적 혹은 계절적 가격변동보다 장기보유의 관점에서 주택을 구입하는 것이 바람직합니다.

1990년대 부동산가격 폭락현상의 원인분석

그러면 우리가 가끔 듣는 ‘1990년대의 부동산가격 대폭락’ 을 막연한 이야기로만 듣지말고 그 원인을 분석해 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면, 지금 주택을 구입하는 많은 분들이 이 당시의 상황에 대한 정확한 이해없이 막연한 불안감을 가질 수 있기 때문입니다. <표2>에서 보듯이 당시 캐나다 연방정부는 1980년대 중반부터 급격히 그 규모가 늘어난 재정적자를 메꾸기 위해 세수증대를 위한 세율인상과 조세강화 등의 조치가 있었습니다. 하지만 민간부문 경제활동이 이로 인하여 더욱 위축되자 정책방향을 바꾸어 우선 세율의 인하와 기업환경의 개선을 통해 경제를 살려놓은 뒤에 세수증대를 꾀하는 방향으로 선회하게 되었습니다. 이러한 정책이 가능하기위해서는 연방정부가 안고있던 대규모재정적자를 국공채발행등을 통해 조달할 수 밖에 없었는데, 이것이 이자율 인상의 도화선이 된 셈입니다. 당시 온타리오주 정부의 재정도 (표3>에서 보듯이 적자상황이었습니다.

금융 및 자본시장에서 통상 민간부문이 기업들이 주요 자금수요자가 됩니다만, 연방, 주정부 할 것 없이 대규모의 자금수요자로 나서게 되면서 이자율(은행의 프라임레이트 기준)이 9%수준(1987년)에서 15%수준(1990년)으로 거의 2배 가까이 올라갔습니다. 주택가격은 수많은 경제지표 중에서 이자율의 등락에 가장 민감하게 반응합니다. 모기지를 얻는데 더욱 불리해 지기 때문입니다. 결국, <표1>에서 보듯이 1989년 말을 정점으로 해서 1993년까지 무려 25%정도의 평균주택가격의 하락을 가져왔습니다. 이 당시 모기지를 얻은 주택구입자는 물론, 상가나 빌딩을 구입한 많은 투자자들도 이러한 대출금리의 상승부담을 못 견디고 결국 급매로 시장에 내 놓음에 따라 전반적인 부동산가격의 폭락현상을 초래하게 되었습니다. 모기지금융이 광범위하게 이용되고 있는 상황에서 금융권의 안정을 위해 정부차원의 부동산가격안정화 조치가 필요했던 상황이었으나, 연방 및 주정부 공히 재정적자 상황에 시달린 탓에 정책운용수단과 여력 모두 한계를 보이게 되었던 것입니다. 이 과정을 통해 지나치게 타인자본에 의존한 부동산투자가 바람직하지 않음을 다시 일깨우게 되었습니다.

앞으로의 주택가격방향 전망

위에서 살펴본 1990년대 초의 상황과 지금의 상황을 비교하려면 역시 주택가격을 움직이는 가장 큰 요소의 하나인 이자율의 급상승 전망입니다. 이것이 주택신규구입을 위축시켜 결국 주택가격상승폭을 제한하게 되기 때문입니다. 물론 이자율동향과 함께 소득증가 여부도 고려해야 합니다만, 이민자의 유입규모가 앞으로 더 커질 것으로 예상되어 수요부문을 더욱 안정시킬 것으로 예상됩니다. ( 예를 들어, 2002년에 캐나다 총 이민자수를 20~22.5만명에서 21만~23.5만명 수준으로 늘린 것을 고려하면 16만 호 정도의 신규주택소요량이 발생하는데, 이 중 50%이상이 이곳 광역토론토에 정착) 이자율상승을 예측하려면 향후 금융시장의 수요측면을 살펴보아야 합니다. <표3>에서 보면 온타리오주의 재정흑자기조는 안정적이며, <표5>에 보듯이 향후 연방재정상황은 과거 1990년대 초와는 달리 오히려 흑자의 폭이 더욱 커질 것으로 전망됩니다. 금융 및 자본시장에서 대규모의 자본조달이 없는 반면, 민간기업도 사업환경의 불확실성 때문에 신규투자를 극도로 자제하고 있어 이자율을 단기간에 크게 올라갈 요인이 없어 보입니다. 결국, 거시경제정책적 관점에서 이루어지는 완만한 이자율의 상승 외에는, 과거 1990년대초와 같은 이자율의 급상승은 없을 것으로 예상되며, 따라서 장기적으로는 주택가격의 안정적 상승추세가 당분간은 계속 이어질 것으로 보입니다. 하지만, 콘도미니엄 구입의 경우, 지역성을 고려하는 등 더욱 조심스런 의사결정이 필요할 때입니다.

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