주거용임대차 계약관계에 있어서 집주인과 세입자와의 관계는 동전의 앞면과 뒷면의 관계와도 같다. 그러므로, 필자가 쓴 '집주인이 알아야 할 임대관련 상식'편을 읽어 보면 이것이 곧 세입자가 유의해야 할 렌트관련 상식이 된다. 하지만, 특히 세입자 입장에서 유의해야할 사항들을 중심으로 중요한 내용들을 살펴보기로 하자.
현행 주거용임대차 관계법(the Residential Tenancies Act)에 따르면, 임대차관계는 문서로 된 서면계약 뿐만 아니라 구두상으로 합의된 임대차계약도 유효하게 인정된다. 기간은 집주인과 세입자가 서로 약정하는 바에 따르지만, 대개는 집주인들이 1년의 임대차(Lease)기간을 기본적으로 요구하고 있다. 만일 아무런 기간을 정하지 않은 경우에는 최소 60일의 기간으로 임대차관계가 이루어짐을 의미한다. 이 경우, 반드시 퇴거하고자 하는 일자 보다 60일 전에 미리 집주인에게 그 의사를 밝혀야만 한다. 그렇지 않으면 세입자는 60일 기간 내의 임대료 지급에 대한 책임을 져야만 한다.
렌트를 구할 때 집주인측이 요구하는 기본적인 '세입자 관련 정보'가 몇 가지 있는데, 그 중에서도 (1) 가족 구성원과 신용에 대한 사항, (2) 소득에 대한 사항, (3) 전 임대주(last Ywo Places of Residence)와 신용참고인(Personal References ; 인적보증인), 그리고 (3) 흡연(Smoking)이나 애완동물(PET) 유무에 대한 사항 등이 있다.
집주인 입장에서 세입자의 신용은 무엇보다도 가장 신경을 쓰이는 부분이다. 왜냐하면 세입자에 따라서는 소득이 충분하고 수중에 돈을 갖고 있는데도 타인에 대한 부채나 지급의무를 소홀히 여기는 습성이 몸에 벤 사람들이 있기 때문이다. 반면, 소득은 늘 빠듯하지만, 자신의 씀씀이를 줄여서라도 타인에 대한 채무를 중요하게 여겨 가장 우선적으로 갚는 저소득층 사람들도 많은데, 이러한 극단적인 두 부류를 비교해 보면 집주인이 어느 편을 더 신뢰하고 자신의 소유공간을 선뜻 임대해 줄 지 누구도 쉽게 짐작할 수 있는 일이다. 대표적인 신용기록관리회사는 Equifax 와 TransUnion 두 곳이다. 이 중 가장 이용률이 높은 Equifax 의 경우, 소비자를 위한 웹사이트 https://www.econsumer.equifax.ca/ca/main 에서 자신의 신용기록이 점수로 표시된 신용기록부(Credit Report)를 온라인으로 쉽게 구입할 수 있다. 그러므로, 렌트를 구하기 전에 미리 구입하여 내용을 확인한 후 렌트 신청서에 첨부하여 집주인에게 제출하면 가장 효과적이다. 개인별 신용기록부에는 지난 몇 년 동안 수도, 전기, 가스와 같은 유틸리티 요금과 전화, 케이블 TV 시청료, 그리고 재산세나 소득세 등을 연체하지 않고 제 때에 내었는지 할 수 있다. 뿐만 아니라, 은행 대출 상환금이나 신용카드 사용에 따른 결제, 백화점 등 주요 소매업체의 납부통지서와 자동차 할부금융 상환금 등에 대해 연체 없이 제 때에 납부했는가에 대한 기록이 자세하게 나와 있다.
캐나다 생활 중에 신용기록만큼 자신에게 영향을 미치는 서류는 없으므로, 나쁜 기록이 안 남도록 평소 유의해야 한다. 개인의 신용기록에는 가끔 오류가 생길 수도 있고, 자신과 비슷한 이름을 가진 다른 사람의 연체사실이 자신의 기록인양 등재된 경우도 종종 발생하므로 1년에 한번 정도는 신용기록관리회사(Credit Bureau)로 본인의 Credit Report를 신청(무료)하여 본인의 신용기록을 확인해 둘 필요가 있다. 왜냐하면, 신용기록부(Credit Report)의 오류를 정정하는 데는 자신의 잘못이 아니라는 것을 입증하거나 잊고 있던 연체금액을 완불하고 확인서를 받아 제출하더라도 완불 사실을 다시 등재하는 데 걸리는 시간이 길게는 수개월이 소요될 수도 있기 때문이다.
세입자가 임대차기간이 만료되어 퇴거하면서 임대료를 완납하지 않고 사라지거나 재산 손실 등 다른 귀책사유를 남겨두고 떠나버릴 경우, 집주인이 증빙서류를 첨부하여 신용관리회사에 통지하면 세입자에게 보이지 않는 손실이 크게 남게 되므로, 가급적 퇴거할 때까지 집주인과 원만한 관계를 유지하는 것이 좋다. 더구나, 그 다음 렌트를 구하더라도 새로운 집주인이 'Last Two Places of Residence' 에 대해 물어볼 뿐만 아니라 실제로 연락을 취하여 세입자와의 관계가 원만했는지를 조회하는 일이 자주 있으므로 유의해야 할 점이다.
집주인이 보고자 하는 소득증빙서류로는, 취업의 경우에는 회사의 재직증명서에 근무기간과 급여액이 기재되므로 이를 보여주면 되고, 자영업자는 최근의 소득세 신고 후 세무서에서 받은 Notice of Assessment (소득세신고내용 평가확인서)와 사업자등록증 사본을 준비하면 된다. 만일 서류상의 소득금액이 적어서 월 임대료를 납부하는 데 충분한 소득을 증빙하지 못할 상황이라면, 본인이나 가족 소유의 예적금 잔고증명 등 다른 자산의 보유를 증명함으로써 이 부분에 대한 집주인의 염려를 지울 수 있다. 자신의 마음에 드는 주거공간을 렌트하기 위한 중요한 요령은, 집주인의 관점에서 무난한 세입자로 받아들여질 수 있도록 적절히 그리고 융통성 있게 준비하는 일이다.
보통 렌트신청서에 있는 신용참고인(Personal References) 기재항목은, 지인들 중에서 세입자 본인에 대해 잘 알고 있는 '가족 이외의 사람들'을 2명 적으면 된다. 흔히 재정보증인으로 잘못 오해하고 있는데, 사실 '인적보증인'의 의미로서 세입자에 대해 '사회적 평가'를 내려 줄 지인들을 의미한다. 그런데, 신용참고인으로 적은 지인들에게 사전 양해를 구하지 않고 기재했다가 집주인이 세입자 평가를 위해 직접 전화로 확인하는 과정에서, 영어 커뮤니케이션이 원활하지 못해 그 사람을 잘 모른다는 답변을 주게 되면 집주인의 신뢰는 깨어지므로 주의해야 할 일이다. 한편, 임대료 체납에 대한 '재정보증인'은 'Gurantor' 라고 부른다.
세입자가 렌트를 구할 때 집주인이 흡연(Smoking) 여부를 묻는다면 사실 그대로 답변해야만 한다. 이 점에 대해서 나중에 진실하지 않았던 사실이 발견되면 집주인은 퇴거요구를 할 수 있는 근거를 갖게 되기 때문이다.
한편, 애완동물(PET) 유무에 대해서도 렌트를 구하는 시점에서의 상황은 사실 그대로 답변하되, 애완동물이 없다가 입주 후 나중에 애완동물을 키우는 경우에는 법률적으로 집주인이 이를 귀책사유로 하여 강제퇴거를 요구할 수는 없다. 임대차보호법에 따르면, 애완동물을 키우지 못한다고 임대차계약서에 명시하고 집주인과 세입자가 합의했다 하더라도 사후 이 조항은 무효가 되기 때문이다. 하지만, 집주인과의 안정된 임대차관계를 유지하려면 애완동물이 자신의 소유재산에 손상을 입힐 것을 염려하는 집주인의 입장을 이해하고, 만일의 손실에 대한 보상책을 집주인과 협의해 두는 것이 좋겠다.
집주인이 주거용 임대차 관계법(the Residential Tenancies Act)에 따라 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있는 사항들을 있는데, 세입자는 특히 이러한 경우들에 대해 유의해야 한다. 이러한 항목들을 살펴보면, (1) 임대료를 연체하거나 상습적으로 며칠씩 늦게 낼 때, (2) 집주인에게 알려준 소득금액이 허위임이 밝혀 졌을 때, (3) 서블렛(Sublet ; 재임대)으로 들어 온 세입자가 원 세입자와 집주인이 맺은 원래의 임대차계약기간이 만료 되었을 때, (4) 세입자가 집주인의 허락없이 임차공간을 타인에게 재임대(sublet)주거나 임대차계약을 양도(assignment)하여, 허락되지 않은 사람(unauthorized Occupant)이 거주하는 경우, (5) 이웃의 평온한 주거생활을 방해하는 경우, (6) 이웃의 안전에 문제가 염려되는 경우, (7) 회사가 임대료를 대신 지급하는 경우, 그 고용관계가 종료되어 퇴사한 경우, (8) 불법활동(마리화나 재배행위 등)이나 주거지에서 비즈니스 행위를 하는 경우, (9) 세입자나 가족, 그리고 그 방문객이 고의적으로 혹은 부주의하게 집주인의 재산이나 이웃의 재산에 손해를 끼치는 경우, (10) 과도한 인원이 임차한 공간에 함께 거주하는 경우, (11) 오랫동안 집을 비우거나 제대로 관리하지 않고 방치한 경우 등이 있다.
특히 (3)번 항목과 관련하여, 서블렛(Sublet ; 재임대)으로 들어 온 세입자는 서블렛 기간이 만료되기 전에 집주인과 직접 새로운 임대차계약을 맺어 두어야만 계속 거주할 수 있음에 유의해야 한다. 그리고, (6)번 항목의 '이웃의 안전에 문제가 염려되는 경우'에는 이웃 주민에 대한 애완동물의 위협도 포함되므로 애완견의 줄(Leash)을 풀어 놓아 이웃의 불평을 사는 일 등이 없도록 평소에 주의해야 한다. 한편, (10)번 항목의 '과도한 인원'이라 함은 그 기준이 대략 1명당 100 sq.ft.정도의 공간을 기준으로 하지만, 각 지방자치단체의 건축물 관련조례(Building code) 등에서 따로 정한 경우 그 규정에 따른다.
세입자의 렌트관련 필수상식
