노후대비 임대용부동산 투자요령

노후대비 임대용부동산 투자요령

질문

“지금은 예금 이자율이 너무 낮아  은행에 예금 해 둔 돈이 노후생활을 보장할 수 있을지 걱정입니다. 그래서, 안정된 노후생활을 위해 고정적인 월 임대수입이 나오는 투자용 부동산을 구입하려고 합니다. 어떤 부동산에 어떻게 투자하는 게 좋을지 궁금합니다.”


답변

지금 한참 일할 수 있는 연령대의 교민들도, 언젠가는 지금처럼 신체적으로 힘든 일을 계속할 수 없는 그런 훗날을 생각하지 않을 수 없습니다. 지금쯤 은퇴를 생각하고 계시는 분들은 더욱 길어질 은퇴 후의 노후생활을 뒷받침해 줄 고정적인 수입원을 만드는 데 관심을 갖습니다. 이러한 문제를 심각하게 고려하게 되는 동기는, 첫째, 약 15년 뒤부터 연금의 수혜자가 연금의 불입자 보다 더 많아지는’ 인구고령화’현상이 시작되면서 연금지급액의 단계적 감축이 불가피해질 것으로 보여, 개인의 자구책이 따르지 않으면 노후를 보장 받을 수 없을 것으로 보이기 때문입니다. 둘째, 현재의 가치로 100만불의 자산으로도, 지금 40대의 부부라면 인플레이션과 세금의 영향을 따져보면 노후의 총생활비를 충당할 수 있는 충분한 자금이 되지 못할 것으로 보이기 때문입니다.

노후생활보장을 위한 투자대상( 예금,주식,채권,부동산 등) 중에서 부동산이 보다 큰 관심을 갖는 이유는, 매년의 현금흐름(임대수입)을 보고 주로 투자의사결정을 하지만 실제로  수년이 지난 후에는 투자수익률에 공식적으로 반영하지 않았던 자본이득(시세차익)을 보는 경우가 많은 까닭입니다. 부동산의 이러한 자산가치 상승현상으로 인하여, 전반적인 물가상승현상 속에서도 그 가치가 지속적으로 유지되어 노후생활의 경제적 기반을 단단하게 뒷받침해주는 특성을 보입니다. 더구나, 캐나다의 현행 세제상으로는 시세차익에 의한 수입에 부과하는 세율이 해마다 발생하는 정기적인 임대소득보다 투자자에게 더욱 유리합니다.

매월 일정한 고정수입을 목적으로 한 임대수입용 부동산에는 크게 주거용과 상업용이 있습니다. 주거용에는 콘도미니엄(콘도)을 비롯하여 둘이상의 여러세대가 세들어사는 Duplex, Triplex, Multiplex apartments, 그리고 많은 가구수의 임대전용 대형아파트 등을 들 수 있습니다. 상업용에는 상가점포, 사무실용 건물, 창고용 건물, 공업용 건물 등이 있습니다. 주거용 부동산은 자주 ‘사람’(임차인)을 다루는 일이 많으며, 상업용 부동산은 ‘계약’을 중심으로 따집니다. 통상적인 임대기간도 주거용 부동산은 단기(1년정도)인 반면, 상업용부동산은 장기(3-5-10-20년 등)가 대부분입니다. 주거용 부동산은 세입자들이 자산을 관리,개선하는데 관심이 없으나, 상업용 부동산은 세입자가 자신의 용도에 맞추어 적극 관리합니다. 한편, 주거용 부동산은 사소한 문제도 주인에게 유지보수를 요구하지만, 상업용 부동산의 경우 웬만하면 세입자가 알아서 해결합니다.

투자자금규모는 주거용부동산이 비교적 제한적인 금액으로도 투자가 가능한데 비하여 상업용부동산은 많은 투자액이 필요합니다. 은행담보대출비율은 주거용부동산이대상에 따라 60~90%까지 가능하지만, 상업용부동산은  50~65%정도에 불과합니다. 또 공실률이 높아질 경우, 상업용건물은 그 가치가 급격히 줄어들 수도 있습니다. 그만큼 주거용에 비하여 투자의 위험도가 상대적으로 크다고 보아야 합니다. 또한, 주거용부동산은 경기변동의 영향을 비교적 적게 받으나, 상업용은 크게 영향을 받습니다. 그래서 흔히 ‘주거용부동산’을 ‘채권투자’에, ‘상업용부동산’을 ‘주식투자’에 비유하기도 합니다.

현재 교민들의 상업용 건물에 대한 투자선호도에 비해 실제 가용 매물은 매우 제한적입니다. 지금처럼 월세 1400~1800불대의 임대용 콘도미니엄의 공실률이 점차 커지는 반면, 아직도 월1200 미만의 임대용 아파트나 멀티플렉스(다세대주택)의 공실률은 상대적으로 안정적이므로 향후 이러한 매물에 대해 관심을 가져볼 필요가 있습니다. 아울러, 적절한 모기지의 활용으로 부채비율을 적정한 수준에서 유지하는 것이 실효투자수익률을 높일 수 있는 방안이 됩니다.

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