부동산 관련 세금의 종류

부동산 관련 세금의 종류

부동산을 구입할 때 내는 세금으로는 새집(단독주택이나 콘도 등)을 구입할 때 내는 GST(Federal Goods & Service Tax ; 연방 물품용역거래세)가 있다. ‘새집’(New Home)이라함은 건축업체가 지은 집을 처음으로 구입하는 경우를 말하며, 그 이후 다시 되팔 때에는 모두 ‘기존주택’(Resale Home)이 된다. 기존주택의 매매에는 GST가 부과되지 않으며, 새집에 부과되는 GST 도 ‘자기가 거주할 집’(1가구 1주택 ; Principal Residence))으로 구입하는 경우에는 GST의 일부를 ‘리베이트( Rebate;환급혜택 )’로 되돌려 받을 수 있다. 현재 주택 거래에는PST(Provincial Sales Tax 혹은 Retail Sales Tax ; 주정부 판매세)가 부과되지 않는다.

그런데, 2010년 7월 1일부터 GST 와PST를 통합하여 징수하는 HST(Harmonized Sales Tax 혹은 Single Sales Tax ;통합판매세)가 시행되는데, 현재 GST 가 5%, 온타리오주의 PST가 8% 이므로 통합세는 13%가 되어 모든 신축주택(New Home)구입 시 소비자 부담이 그만큼 커지게 된다. 사실 HST제도는 소비자들의 일반상품 구매에는 이미 GST와 PST를 모두 내고 구입하고 있으므로 큰 변화가 없지만, 신축주택과 용역거래(법무,회계,부동산 중개,청소나 정원관리 등 용역사업 등의 서비스)에는 그동안 5%의 GST 만 부담하던 것이 새HST제도로 인하여 8% 의 PST에 해당하는 세금을 추가로 부담하게 된다는 점이 가장 큰 변화이다.

HST 시행으로 인한 추가세수는 주정부의 몫이 되어 사회간접자본 확충이나 의료보험관련 재정적자의 보전에 사용될 수 있지만 정치적인 부담이 매우 크다. 그러므로 소비자들의 조세부담을 고려하여, 추가징수되는 세수증가분이 약 2% 정도로 제한되도록 하기 위하여 ‘HST  리베이트(환급혜택)’제도를 신설하였다. 신축주택의 경우에는 40만불 이하의 새집을 구입하면 ‘PST 세율 해당부분’(Provincial component of the HST)인 8% 에 대하여 75%(즉, 8% 의PST X 75% = 6% 의 PST)를 리베이트로 환급해 줄 계획이다. 결국40만불 을 초과하는 새집을 구입하면 40만불까지는 2%, 그 초과분에 대해서는 8%의 추가세금이 발생한다는 의미이다. 이 ‘리베이트’는 임대 혹은 본인거주사용 여부에 상관없이 혜택을 받을 수 있으며, 최대 $24,000 까지이다. 다만, 기존주택은 2010년 7월 1일 이후에도 HST 가 적용되지 않는다.

이와 별도로 ‘자기가 거주할 집’에 대해 신축주택 구입시 GST의 일부를 환급해 주던 기존 제도는 HST제도 시행이후에도 계속 유효할 것으로 보인다. 참고로, 신축주택(단독주택 혹은 콘도)을 구입하는 계약이 2009년 6월 18일 혹은 그 이전에 성립된 경우에는 잔금일자(Ownership or Possession)가 2010년 7월 1일 이후가 되어도 새 HST가 적용되지 않으며, 구입계약일이 2009년 6월 18일 이후라도 잔금일자가 2010년 7월 1일 이전이라면 역시 새HST 제도를 적용받지 않는다.

부동산을 구입할 때 내는 세금 중에 부동산 소유권 이전세( LTT ; Land Transfer Tax)가 있다. 이는 한국의 부동산을 구입할 때 내는 취득세와 등록세를 합한 개념인데, 온타리오 주정부에서 부과하는 세율은 주거용 부동산의 경우 구입가격에 따라 0.5%~2.0%를 누진세율로 적용한다. 한편 상가나 창고 등과 같은 상업용 부동산은, 구입가격을 기준으로 0.5%~1.5% 를 누진세율로 적용한다. 그런데, 토론토시에 소재하는 부동산을 구입할 경우에는 온타리오주에서 부과하는 LTT외에 토론토시의 LTT를 추가로 납부해야 하며, 온타리오주의 세율과 비슷한 수준이다. 처음으로 집을 구입하는 경우( First-time Home Buyer )에는 온타리오주에서는 LTT를 최대 $2,000 까지 환급(Refund)해 주는 제도가 있고, 토론토시에서도 최대 $3,750의 리베이트(Rebate)를 주는 제도가 있으므로 이에 해당하는 경우에는 변호사에게 미리 알려 혜택을 받을 수 있도록 하여야 한다.

부동산을 보유하는 중에 납부하는 세금으로는 재산세(Property Tax)가 있다. 재산세는 온타리오주의 각 주요도시마다 시재정수입의 가장 중요한 원천이므로, 시 재정상황에 따라 해마다 부과하는 재산세율도 영향을 받는다. 2009년의 재산세율을 보면, 대체로 주거용은 토론토 및 인근도시들이 1% 내외이며, Durham 지역(Pickering, Ajax,Whitby,Oshawa등)은 1.4%~1.7% 정도로 다소 높다. 상업용은 토론토가 3.8%로 높은편이며, York지역(Markham,Vaughan,Richmond Hill 등)이 2.3% 내외로 낮은편이다. 상가가 Hwy 7 을 따라 빠르게 확장되어가는 현상은 이와 무관하지 않을 것이다. 이 재산세율은 각 부동산의 취득가액에 적용하지 않고, 온타리오주의 감정평가공사(MPAC)에서 산정한 ‘부동산 공시감정가’( CVA ; Current Value Assessed )에 적용하여 재산세액을 부과하는데, CVA 는 현재 시세의 약 90% 정도의 수준이다. 부동산을 보유하면서 매년 임대수입을 신고하는 경우, 본인의 그 해 다른 소득과 부동산 임대사업으로 부터의 순이익을 합산하여 소득신고를 한다.

부동산을 매각하는 경우에는 1가구 1주택(Principal Residence)에 대해서는 양도차익(Capital Gain)에 대해 세금이 면제되며, 임대수입 등을 목적으로 한 투자용 부동산의 경우에는 양도차익의 50% 만을 과세대상으로 삼는다. 단, 세법상 비거주인의 경우에는 양도차익의 100%를 과세대상으로 삼으며, 부동산 처분 후 매매가의 25%를 변호사가 따로 떼어 놓았다가 납세완납이 확인될 때까지 일정기간동안 세법 규정에 따라 보관하게 되어 있다.

지금까지 부동산 관련세제에 대하여 일반적인 사항을 설명하였지만, 각 개별 부동산물건 및 매매자의 사정에 따라 과세조건이 다른 경우가 있으므로 세금에 관해서는 회계사나 조세전문변호사의 전문적인 자문을 받기를 권한다.

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