콘도 분양 및 입주 절차 해설

콘도 분양 및 입주 절차 해설

‘콘도’( 콘도미니엄의 줄인말 )는 고층 및 저층 아파트, 타운하우스, 단독주택, 반단독주택, 나대지 등 다양한 형태로 개발 될 수 있지만, 일반인들이 인식하기에는 주로 고층 아파트 형태의 콘도를 대표적인 형태로 인식하고 있다, 그래서, 콘도  타운하우스는 그냥 타운하우스라고 불리는 게 일반적이다. 물론, 타운하우스에도 콘도형태와  freehold 형태의 타운하우스가 있지만 지금은 콘도 타운하우스가 대다수를 차지한다.

소유 개념을 중심으로 비교한다면, 이곳 캐나다의 ‘콘도 아파트’는 한국의 ‘아파트’와 비교해 볼 수 있다. 지금은 잘 모르겠지만, 한국에서 새로 아파트를 분양하려면 관계 규정에 따라 터파기 등 일정공정에 이르러야 분양할 수 있는 것으로 알고 있다, 분양가격은 처음이나 나중의 가격이 대개 같은 가격을 유지하는 게 일반적이며, 일단 분양된 아파트는 시공사가 중간에 부도를 내는 등 어려움에 처해도 주택공제조합에서 선정한 대행시공사가 완공해 주게 된다.

이에 비해, 온타리오주에서는 콘도 시공회사가 건축계획서를 작성하여 건축허가를 받고 나서 Declaration 이라는 과정을 밟으면 터파기 공사도 하기 전에 분양에 들어간다. 물론 분양하는 과정에서도 일부 건축 설계상의 변경이 있을 수 있겠지만, 중요한 변경이 생기면 분양계약 자체가 무효가 되므로 대개 사소한 변경 가능성만 남은 상태에서 분양에 들어가는 것이 일반적이다. 분양가격은 처음의 가격과 나중의 가격이 다를 수 있으며, 시장 상황에 따라 오르기도 하고 내리기도 한다. 최근 몇 년간의 경우라면 토지가격 및 인건비 상승으로 인해 전반적인 건축원가가 꾸준히 상승하였으므로 분양가가 내려간 적은 드물었다.

콘도 개발업체로서는 전체 유닛 중 몇 %를 분양초기에 성공적으로 판매하는가가 중요하다. 콘도개발 프로젝트에 자금을 대주는 금융기관들은 분양률이 일정 % 에 도달해야만 대출을 집행한다는 기준을 가지고 있기 때문이다. 개발 및 시공업체가 영세할수록 그 기준이 더욱 까다롭고, 이미 여러 차례 성공적인 분양으로 시장에서 명성을 쌓은 업체는 더욱 유리한 조건으로 자금대출을 받게 된다. 하지만, 분양을 받은 후라도 입주가 안될 수도 있음을 늘 생각하여야 한다. 분양률이 저조하거나 시장 상황에 불리하게 바뀐다면 계속 건축을 진행하지 않고 중도에 콘도구입자들에게 계약금과 중도금을 돌려주고 사업을 중단할 수도 있도록 분양계약서에 명시하고 있다. 이러한 시스템이 시장에서의 공급을 융통성 있게 조절할 수 있다는 장점이 될 수도 있지만, 입주예정일을 정해 둔 콘도 구입자의 입장에서 보면 황당한 일이 될 수 있다.

앞에서 설명한대로, 콘도개발 사업의 성공여부는 초기 분양률을 높이는 데 있으므로 이를 위해 광고 등 대대적인 판촉전략을 세우게 마련이다. 언론발표나 입소문을 통해서 미리 장점을 최대한 부각시키는 등 사전 홍보 작업에 들어가는데, 분양을 위해 며칠 전부터 줄을 서는 등 과열조짐을 보이면 분양전략은 이미 성공을 거둔 것이며, 오히려 이 때를 분양가 조정의 기회로 삼는다. 이 점을 이해하기 어렵다는 분들이 많은데, 분양예정가격이 이미 공표된 이후에도 실제로 계약서에 서명하기 직전까지 언제든지 분양가격은 조정될 수 있음을 알아야 한다. 분양 가격이 명시된 광고 전단지를 자세히 살펴 보면  어딘가에 깨알 같이 작은 글씨로  적혀 있는 다음 문구가 그것을 가능하게 한다. “Prices are subject to change without notice. E & O.E.”( 마지막에 적은 ‘E & O.E.’는 ‘errors and omissions excepted’의 약자인데, 광고나 판매용 자료에 적힌 분양 가격, 사양 등의 정보가 불완전하거나 정확하지 않을 수도 있음을 미리 밝혀두는 법률적 보호 장치이다.)


분양계약 (the agreement of purchase and sale)

 

콘도 분양계약은 대부분 분양사무소에서 이루어지는데, 일반적으로 “First Come, First Served” (선착순)방식으로 희망하는 층과 향을 선택하게 하여 분양계약을 맺는다. 계약서에는 공용부분과 전용부분에 대한 구분이 명시되며, 분양금액, 주차장 및 Locker 포함 여부와 금액, Deposits ( 계약금과 중도금 ) 금액과 납부시기,입주예정일,분양면적과 자재 및 사양에 관한 사항 등이 포함된다. 한편 콘도 프로젝트의 내용을 자세하게 밝힌 서류를 ‘Disclosure Statement’라고 부르는데, 계약이 이루어지기 전에 콘도 구입자에게 전달되든지 그 이후라도 반드시 제공해야만 한다. 콘도미니엄법(1998)이 정한 열흘간의 ‘Cooling-Off’ 기간( 계약취소가능기간)은, 계약서와 함께 이 서류가 모두 전달된 순간부터 시작된다. 대개 계약 시 일정액의 수표를 끊어서 Deposit 으로 내고, 10일간의 ‘Cooling-Off 기간’이 경과된 후 계약이 확정되면 계약일로부터 30일 내에 분양가의 5% 정도에 해당하는 금액 중 이미 낸 Deposit 을 제외한 잔여액을 추가로 납부하며, 그 후 60-90-120일 등의 일정을 정하여 각각 5% 정도씩 중도금으로 납부한다. 대개 분양가의 15-20% 정도를 입주하기 전에 납부하며, 입주할 때 5~10% 정도의 추가로 납부한다. 그리고, 최종 소유권 등기이전이 이루어질 때 나머지 잔금을 납부한다. 이러한 납부일정과 납부액 기준은 각 콘도 프로젝트 마다 조금씩 달라질 수 있다. 계약이 확정된 이후라도, 만약 ‘Disclosure Statement’에서 밝힌 콘도 프로젝트 내용 중 중요한 변경이 생긴다면 콘도구입자는 계약을 취소할 수도 있다.

 

분양계약 후 10일간의 “Cooling-Off” 기간

분양광고를 보거나 부동산 중개인의 설명을 듣고 새로 분양하는 콘도를 구입하기로 마음먹고 분양계약서에 서명하였지만, 지나고 나면 구입자의 마음이 바뀌는 수가 있다. 이렇게 될 경우를 대비하여 소비자를 보호하는 조항을 온타리오주의 콘도미니엄법( Condominium Act, 1998) 제73조에 담고 있다. 이 조항에 따르면, 분양계약을 한 후 이를 취소하고자 할 경우 구입자 (혹은 그의 변호사)가 분양회사측( 혹은 그 회사의 변호사 )에  10일 이내에 도달하도록 서면으로 그 의사를 통지(written notice)하면 된다. 물론 특별한 이유를 설명할 필요도 없다. 이러한 계약 취소행위를 법 조항에는 ‘Rescission of agreement’라고 표현하고 있으나, 통상 실무적으로 ‘Cooling-Off Period’라고 부른다. 냉정하게 생각해 보고 확실히 이 계약을 이행할 것인지 곰곰이 생각할 기회를 준다는 의미이다.

‘Cooling-Off’기간( 계약취소 가능기간 )은, (1)계약서 혹은 (2)콘도 프로젝트의 내용을 자세하게 밝힌 서류(Disclosure Statement) 중 나중에 전달 받은 시점으로부터 10일의 기간으로 정의하고 있다. 이 기간이 지나면 구입자가 계약을 취소할 기회는 거의 없어진다.

 

Mortgage 대출승인 확인 조건

10일간의 Cooling-Off 기간이 지나 분양계약이 발효된 후에도 분양회사에 따라서는 계약서내용 중 구입자의 대금지불에 차질이 없음을 확인해 주는 절차를 정해 놓는 경우가 있다. 대개 구입자가 모기지 대출기관의 승인서를 받아 제출하는데, 이 과정에서 이행에 차질이 있으면 분양회사에서 일방적으로 해지할 수 있는 권한을 담는 경우도 있으니, 특히 분양 후 가격이 큰 폭으로 오른 경우에는 구입자가 절차이행에 유의하여야 한다.

 

콘도 유닛의 자재사양 선택

콘도 분양계약을 할 때 이미 기본적인 사양 패키지를 선택하는 경우도 많으나, 건축이 어느정도 진행되면서 적절한 시점이 되면 미리 구입자에게 통지하여 유닛 내부의 각종 자재들을 선택하게 한다. 요즘은 구입자들의 선택이 쉽게 이루어지도록 디자인 주제별로 색상이나 자재의 질감 등을 테마별로 패키지로 만들어 시리즈 A,B,C,D 등 몇 개의  선택안 중에서 고르게 만들어 두고 있다. 그 외에 부분별로 업그레이드 품목을 고르게 되면 당초의 계약가격에 선택사양 품목 가격(차이액수)이 추가된다. 대개 가전제품을 업그레이드 하고 바닥의 소재를 카펫에서 나무 마루로 바꾸거나 부엌의 카운터 탑 재료를 고급화하고, 화장실 변기나 욕조를 고급자재로 바꾸거나 천장 몰딩을 추가하는 것 등이다.

 

콘도분양과 부동산 중개인 활용요령

새로 짓는 콘도를 분양 받으려면 직접 콘도건축/분양회사와 접촉하거나 부동산 중개인을 통해서 구입할 수 있다. 지금은 콘도 프로젝트가 계획될 단계에서부터 미리 인터넷 홈페이지를 만들어 분양홍보를 하는 게 흔한 일이 되었다. 대개 이런 사이트에는 프로젝트의 개요와 주변 환경, 각 모델형태별 크기와 가격, 그리고 실내 도면을 게재하기도 한다. 때로는 이런 자료가 준비되기도 전에 미리 계획만 발표하고 인터넷이나 분양회사 사무실을 통하여 잠재적인 구입자들에게 사전 홍보를 하기도 하는데, 이 때는 구입희망 고객들에게 사전 등록(Registration)을 하도록 권유한다. 이처럼 인터넷이나 분양 사무실 방문을 통하여 구입희망자로 등록하는 순간부터 중개인의 도움을 받기는 어렵다. 왜냐하면 이러한 고객들은 중개인을 거치지 않고 직접 분양회사가 끌어들인 고객으로 간주되기 때문이다. 그러므로 중개인의 도움을 받아 구입하고자 하는 경우에는 구입자가 직접 등록하지 않는 게 좋다.

한편, 평소 신뢰하는 중개인과 함께 분양사무소를 방문하여 중개인의 이름과 콘도 구입자의 이름을 함께 등록한 후, 분양에 따른 제반 사항을 꼼꼼하게 살펴보고 안전하게 구입할 수 있다. 지역사정과 향후 가격 전망, 구입목적과 관련하여 각 분양모델별 장단점, 그리고 분양계약 시의 유의사항과 입주 및 잔금, 그리고 소유권 등기에 이르는 절차에 대해 구입자가 궁금해 하는 점에 대하여 중개인으로부터 수시로 필요한 도움을 받을 수 있다.  구입자로서는 중개인의 도움을 받거나 직접 분양회사에 등록하여 구입하거나 구입가격은 동일하므로 가급적 중개인으로부터 자문을 받으면서 구입하는 게 안전하다. 물론 그렇게 하더라도 콘도 구입자가 부담할 중개수수료가 없기도 하지만, 콘도 분양계약에서 입주 및 등기완료 과정이 생각만큼 그리 단순하지 않기 때문이다.

 

분양회사의 계약 취소 가능성

10일간의 Cooling-Off 기간(계약취소가능기간)이 지나면 구입자는 계약을 취소할 수 없게 되는 반면, 분양회사에게는 여전히 계약금과 중도금을 돌려주고 계약취소를 할 수 있는 기회가 주어진다. 대부분 계획했던 것 보다 분양률이 저조하여 자금대출에 어려움이 생기거나 과다한 콘도 공급으로 사업성이 불투명해지는 경우인데, 구체적인 취소가능한 조항을 분양계약서에 명시하므로 확인하여야 한다. 대개 명성 있는 회사가 진행하는 프로젝트일수록 회사측 사정으로 인해 분양계약이 취소될 가능성은 적다.

 

콘도분양 계약금에 대한 안전장치

분양계약을 할 때 지급한 계약금과 중도금 등을 통칭하여 Deposit 라고 부르는데, 이 돈에 대하여 TARION 에서 운영하는 Ontario New Home Warranty Program ( ONHWP )은 최고 20,000불 까지 보장한다. 게다가 콘도미니엄법은 만일 콘도분양회사가 ONHWP 의 Deposit 보증금액을 초과하는 금액을 Deposit 으로 받는 경우에 반드시 이 돈을 신탁구좌에 입금하여 관리하도록 규제하고 있다. 콘도분양회사가 ONHWP 의 보장금액인 20,000불을 초과하는 Deposit 금액을 이 신탁구좌에서 인출하고자 할 경우에는 콘도미니엄법에서 정한 별도의 보증보험을 구입하여야만 가능하도록 안전장치가 되어 있으므로, Deposit 금액은 구입자의 과실이 아닌 사유로 콘도분양계약이 이행되지 못하는 경우가 발생하더라도 제도적으로 안전하게 보장된다. ( 참고로, 신축 단독주택은 콘도미니엄법과 같은 별도 안전장치가 없으며, 새주택하자보증프로그램(ONHWP)을 통해 최고 40,000불까지의 Deposit 이 보장된다.)

 

입주예정일 (Occupancy Date)

분양초기에 콘도를 구입한 경우라면 고층 콘도건물은 건축 소요기간을 오래 걸리므로 대개 2년 이상을 기다려야 입주가 가능하다. 일반적으로 콘도 분양업체들은 전체 유닛의 70% 정도가 매각되어야 사업성에 대한 확신을 갖고 터파기 공사에 착수하므로, 초기 분양 받은 구입자들은 분양진행상황에 따라 예상입주일이 더 길어질 수도 있음을 고려해야 한다.

 

입주예정일자의 확정

분양 받은 콘도에 입주하는 시기가 당초보다 늦어지면 구입자는 여러 가지 계획에 차질을 빚게 된다. 이럴 경우에 대비하여 Ontario New Home Warranty Program ( ONHWP )에는 ‘입주지연보상제도’( Delayed Occupancy Protection )가 포함되어 있다. 새주택하자보증프로그램의 근거법률(the Ontario New Home Warranties Plan Act, 1990)에 따르면 입주예정일자와 관련하여 다음과 같은 규정을 정해두고 있다.

  1. 모든 콘도 분양계약서에는 확정입주일자(Confirmed Occupancy Date)나 임시입주예정일자(Tentative Occupancy Date) 중 하나를 반드시 표기하도록 하고 있다.
  2. 임시입주예정일자가 도래하기 90일 전까지도 확정입주일자를 통지 받지 못한 경우에는 당초에 통지 받은 임시입주예정일자가 곧 확정입주일자로 간주된다. 모든 입주지연보상금은 하루당 보상금액으로 산정하며 총액한도액이 있는데, 그 기산일이 바로 확정입주일자(Confirmed Occupancy Date)이므로 이의 확정은 매우 중요한 의미를 갖는다.
  3. 콘도건물의 Roof Assembly(지붕조립공정)가 끝난 후 30일 내에 콘도구입자들에게 확정입주일자를 통지해야 한다.

 

확정입주일자의 연기( Delayed Occupancy )

콘도 분양회사는 건축공정관리 상 애로사항이 발생할 것에 대비하여 콘도 구입자들에게 아무런 보상 없이 합법적으로 입주예정일자를 일방적으로 연기할 수 있는 권리를 계약상 보장 받는 경우가 많으므로, 확정입주일자(Confirmed Occupancy Date)를 통지 받았다고 하더라도 섣불리 세 들어 살던 집주인에게 해지통지를 한다거나 소유하고 있던 집을 팔기 위해 미리 시장에 내 놓는 것은 신중하게 실행할 일이다. 콘도분양회사가 확정입주일자를 연기할 수 있는 범위는 다음과 같다.

  1. 만일 ‘확정입주일자’ 통지가 최소한 입주일 65일 전에 이루어졌다면, 분양회사는 120일의 범위 내에서 한 차례 입주를 늦출 수 있다.
  2. 만일 15일 이내의 확정입주일자 연기의 경우라면, 분양회사는 최소한 입주일 35일 전에 구입자에게 통지하면 연기가 가능하다.
  3. 위의 (1)과 (2)의 연기일자를 합한 총 일수가 135일 이내라면 두 번의 연기도 가능하다.
  4. 마지막으로, 구입자에게 통지도 않고 일방적으로 확정입주일자를 5일간 더 늦출 수 있는 ‘Grace Period’ 권리를 분양회사가 갖고 있다. ( 다만, 연기된 일자가 5일을 초과하면 지연보상과 관련하여 Grace Period 는 고려되지 않는다.)

주의 할 점은, 콘도구입계약자가 분양계약서에 적은 입주예정일자 조항을 수정(Amendment)하는데 서면으로 동의하면 그 이후에 다시 한차례 분양회사측이 입주예정일자를 늦출 수 있는 기회를 갖게 된다는 점이다. 이런 식으로 동의해 주면 입주일자는 실제로 상당한 연기가 가능해지는 셈이다.

만약 이러한 통지 절차가 적절히 이행되지 않고 일방적으로 확정입주일자를 지연시킨 경우나 135일 이상의 입주지연이 발생하면 분양회사는 지연보상금을 지급하여야 하며, 이는 온타리오주의 새주택보증프로그램(ONHWP)에서도 보장된다. 다만, 지연의 원인이 근로자의 파업이나 화재 혹은 홍수 등(‘Acts of God’)과 같이 시공업체가 통제불가능한 원인에 의한 것이라면 입주지연보상대상에서 제외된다.

한편, 예정보다 건축일정이 순조롭게 진행되어 입주를 앞당겨 할 수 있다고 하여도 이미 통지 받은 확정입주일자보다 먼저 입주할 것을 콘도구입자에게 강요할 수는 없다. 이 경우에는 반드시 구입자의 서면 동의를 받도록 되어 있다.

이처럼, 새 콘도를 분양 받은 후 Notice of Confirmed Occupancy Date ( 확정 입주일자 )라는 통지를 받더라도 곧바로 이사계획을 여기에 맞추어 세우면 차질이 생길 가능성이 크므로 일정에 융통성을 두어야 한다. 위에서 살펴본 바와 같이 분양업체로서는 연기할 수 있는 사유가 많으므로 늘 현실적으로 가능한 정확한 예상입주일자를 파악하기 위해 분양회사와 연락을 취하면서 수시로 건축진행공정을 확인하여 자신의 이사계획 등을 수정하는 것이 현명한 방법이다.

 

입주 전 검사(PDI ; Pre-Delivery Inspection)

콘도 분양회사는 층별로 건물이 완공 되는대로 구입자에게 소유권 ‘등기 전 임시입주'(Interim Occupancy)를 통지한다. 보통 낮은 층부터 차례로 이루어 지는데, 시공회사측의 건물검사 담당자 입회 하에 콘도 구입자가 본인의 유닛(Unit) 내의 건물완공상태를 확인하는 절차이다.

중요한 것은 바로 이 시점에 소비자 불만( 미흡한 공사나 빠진 공사부분, 잘못된 자재의 사용, 마감상태의 불량 등)이 될만한 점을 가능한 한 자세하게 나열하여 기록해 두어야 한다. 왜냐하면, 이 때 작성된 PDI 내역서가 TARION 이 운영하는 ‘온타리오주의 새주택하자보증 프로그램'( ONHWP ; Ontario New Home Warranty Program)에 따른 클레임(하자보증청구)의  기초자료가 되기 때문이다. 그러므로, 아무리 시공업체가 구두로 약속한다 해도 이 PDI리스트에 포함되지 않은 소비자불만 사항은 나중에 하자보증을 받을 수 없으므로 반드시 서면으로 자세히 근거를 남겨두는 일이 중요하다. 입주 전 검사(PDI)는 홈인스팩터의 도움을 받아 함께 검사하는 방법도 있는데, 이 경우 소정의 절차를 필요로 하는 경우도 있으므로 미리 분양회사에 문의하는 게 좋다.

대개 건축과정에서 필요한 자재를 선정할 때 시공/분양회사는 비슷하거나 더 나은 품질이라면 다른 자재로 교체할 수 있도록 분양계약서에 적고 있다.  하지만, 구입자가 선택한 자재에 관한 한 구입자의 동의 없이 일방적으로 다른 자재로 교체할 수 없도록 하여야 한다. 이러한 사항을 계약서에 명시해 두었다면, 입주 전 검사(PDI ; Pre-Delivery Inspection) 과정에서 발견된 잘못된 자재의 사용 등을 바로 잡을 수 있을 것이다.

 

임시입주 대금 납부 및 열쇠 수령 (Occupancy Closing)

임시입주 ( Interim Occupancy )를 시작하기 전에 납부할 대금을 계약서에 적은 대로 납부하고 콘도 열쇠를 분양회사로부터 넘겨 받는 것을 Occupancy Closing 이라고 한다. 일반적으로 ‘입주 전 검사’(PDI)가 이루어진 후에 밟는 절차이며, 나중에 소유권 등기가 가능한 때에 나머지 잔금을 모두 치르고 콘도구입자의 이름으로 소유권을 등기하는 Final Closing 과는 대비되는 개념이다.

 

임시입주기간 (Interim Occupancy)

소유권이 콘도구입자의 명의로 완전히 등기할 준비가 덜 된 시점에 콘도 신축건물에 입주 가능한 상태가 되면 분양회사는 낮은 층 유닛의 구입자부터 차례로 입주하도록 통지한다. 이 때는 콘도구입자가 아직 자신의 이름으로 소유권이 설정(Title Transfer)되지 않은 건물에 들어와 사는 것이므로 형식상 콘도분양회사가 건물주인이 되고 모든 콘도구입자는 세입자의 신분으로 소유권 등기가 완료될 때까지 임시로 입주하여 살게 되는데, 이처럼   임시입주일(Occupancy Date)로부터 소유권 등기일(Title Transfer)까지의 기간을 임시입주기간 ( Interim Occupancy )이라고 부른다.

따라서, 이 기간 중에는 ‘임시세입자’ 형식으로 거주하면서 콘도분양회사에 매달 Occupancy Fee 를 내는데, 이 금액은 다음 세가지 항목을 합한 금액을 초과할 수 없도록 되어 있다. 즉, (1) 콘도의 예상 월관리비, (2) 각 콘도 유닛의 추정 재산세액, (3) 분양금액 중 남은 잔금액수에 대해 계산한 소정의 이자비용 등이다. 특이한 것은, 구입자로서 소유권 등기 전에 임시 입주하여 살게 되는 Interim Occupancy 기간 중에는 주거용 임대차관련법(Residential Tenancies Act,2006)의 적용을 받지는 않는다.  다만, 구입자가 매달 내는 Occupancy Fee 를 미납하면 계약 취소의 사유가 될 수도 있으므로 유의해야 한다.

 

중대한 변경 (Material Changes)

분양계약서에 서명한 후 10일간의 Cooling-Off Period(취소가능기간)가 지난 후에도 구입자가 구입을 취소할 수 있는 기회가 주어지는 예외적인 경우가 있는데, 그것은 바로 원래 분양할 당시에 밝혔던 콘도의 내용(공동이용시설이나 유닛과 관련하여)에 중대한 변화가 생긴 경우이다. 시공과정에서 설계변경이 불가피하거나 기타 여러 이유로 이러한 일이 발생하면 콘도 분양회사는 반드시 소유권 등기 10일 전까지 구입자에게 그 내용을 통지하여야 하며, 구입자는 이러한 내용을 확인한 후 구입계약을 취소할 지를 결정할 수 있다. 새 분양콘도의 경우, 계약할 때 받았던 첨부서류 중 ‘Disclosure Statement’를 보면  구입자의 전용공간(Unit)과 공동관리구역(Common Elements)에 관한 자세한 내용과 첫해의 콘도 관리운영비 예산 추정치(콘도의 월관리비 추정액), 콘도 구입자와 거주자가 지켜야 할 규정들( By-laws and rules )을 알 수 있으므로 참고할 중요한 서류이다.

 

콘도 유닛의 Final Closing

분양 받은 콘도에 임시 입주해서 살면서, 그 동안 분양업체가 준공완료 및 소유권 등기서류가 모두 갖추어지는 때에 구입한 콘도 유닛의 Final Closing 이 이루어진다. 즉, 구입한 콘도의 미지급 잔금이 지불 완료되면서 소유권이 구입자의 이름으로 등기되는 시점을 말한다.  이 때가 비로소 새 콘도 분양계약의 이행이 완료되는 순간이며, 더 이상 분양업체의 동의 없이 콘도 유닛의 매매 등 자유로운 재산권 행사가 가능해 지는 시점이다.

 

중도전매 시기와 가능 여부

콘도를 분양 받은 후 콘도구입계약서를 기초로 다른 사람에게 중간에 전매하는 것은 그 가능 여부가 분양회사에 달려 있다. 대개 계약서에 담는 조건들을 보면, 중간에 다른 제3자에게 분양권을 양도하려면 사전에 서면으로 분양회사에 허가를 얻도록 되어 있으며, 만일 허락이 된다면 그 이행 과정에서 일정액수의 금액을 전매수수료로 부과한다. 전매는 원래의 계약서를 제3자가 그 권리와 의무를 이행토록 승계 받는 방식으로 이루어 진다. 다만, 입주 후부터 소유권 등기에 필요한 구비서류를 준비하는 기간에는 일정기간 전매를 금지하기도 하는데, 이는 소유권 등기 준비에 많은 혼선을 주기 때문이다.


새 분양콘도의 전체 과정 요약

신축 콘도의 분양 계약 부터 잔금을 치르고 소유권을 이전 받는 과정을 지금까지 단계별로 구분하여 설명 하였으나, 전체적인 순서를 한 눈에 볼 수 있도록 요약하면 다음과 같다.

  1. 콘도 건축계획의 수립과 설계 착수
  2. 콘도법인(Condominium Corporation)의 설립(Declaration) 및 건축허가
  3. 분양개시 및 개별 구입자와의 분양계약 (Agreement of Purchase and Sale)
  4. Cooling-Off Period (계약취소가능시기) 경과 후 확정계약 성립
  5. 계약시의 약정에 따른 중도금 납부
  6. 분양회사에 따라 모기지 대출 확약서 등 자금조달 증명서류를 구입자에게 부과
  7. 착공 (시기는 이 단계보다 빠르거나 늦을 수도 있음)
  8. 구입자 유닛 내 자재 및 색상, 가전제품 등 선택사양 확정
  9. 확정 입주일자 통지수령 (Notice of Confirmed Occupancy Date)
  10. 입주 전 검사 (PDI: Pre-Delivery Inspection)
  11. Occupancy Closing 후 열쇠수령 및 임시입주(Interim Occupancy)
  12. 임시입주기간 중 월 Occupancy Fee 납부
  13. 잔금납부 및 Final Closing (소유권 등기 완료)

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