자녀명의로 집을 살 때의 혜택은?

자녀명의로 집을 살 때의 혜택은?

캐나다에서는 만 18세 이상이 되면 대부분의 주에서 부동산을 자신의 명의로 소유권을 등기할 수 있다.  소유권을 등기한 시기가 빠를수록 나중에 양도차액이 발생하더라도 세제(tax)측면에서 유리하며, 특히 취득세를 납부할 때 생애 첫 주택 구입자에게 주는 리베이트나 환급혜택을 받을 수도 있기 때문이다.  ‘1가구 1주택’이 되면 시세차익이 발생해도 양도세를 납부하지 않아도 되며, 렌트수입이 생겨도 자녀의 명의로 되면 소득분산의 효과로 인하여 저율의 세율이 적용되어 유리하다.  더구나, 캐나다에서는 부모가 자녀에게 자금을 주어 집을 구입하게 도와주더라도 증여세가 없으므로 일찍부터 자녀의 이름으로 부동산을 구입하는 것이 흔히 사용되는 가족자산운용의 한 방식으로 활용되기도 한다.

집을 살 때 내는 온타리오주의 주거용 부동산 취득세(LTT ; Land Transfer tax) 는 구입가격을 기준으로 5만5천달러까지는 0.5% 를 적용하고, 5만5천달러초과 ~ 25만달러까지는 1.0%,  25만달러 초과 ~ 40만달러까지는 1.5%,  그리고 40만달러를 초과하는 금액에 대해서는 2.0% 를 적용하여 각 구간별 합계 금액을 부동산 취득세로 납부하는 방식이다. 이를 구입가격대별로 살펴보면, 구입가격 20만달러는 세액이 1,725달러, 30만달러는 2,975달러, 40만달러는 4,475달러, 50만달러는 6,475달러, 60만달러는  8,475달러, 80만달러는 세액이 1만2,475달러, 100만달러는 세액이 1만6,475달러가 된다.

하지만, 처음으로 내집을 구입하는 경우( First-time Homebuyer )에는 온타리오주 부동산 취득세 환급(Refund) 혜택을 받을 수 있는데, 환급 대상은 Ontario New Home Warranty Program (ONHWP)에 가입한 신축주택이나 신축콘도 뿐만 아니라 기존 주택 이나 콘도 (Resale Homes)를 구입할 경우에도 가능하다.

취득세 환급(Refund) 최고 금액은 $2,000 인데, 이 금액은 정상적인 취득세 부과세율로 따져보면 주택구입가격 $227,500 에 해당한다. 즉, 처음 집을 사는 사람은 구입하려는 집값을 기준으로 $227,500 까지는 취득세를 한 푼도 안내도 된다는 뜻이다. 물론 그 보다 비싼 주택을 구입하면 총 취득세액에서 환급한도액 $2,000 을 초과하는 금액만 납부하면 되며, 만일 부모님이나 다른 사람과 공동명의로 집을 구입하여 50% 의 소유권 지분을 갖는 경우에는 환급액의 50% 만 혜택을 볼 수 있다.

처음 집을 사는 사람으로서 온타리오주의 취득세 환급을 신청하기 위한 자격요건은, (1) 우선 나이가 만 18세 이상이어야 하고, (2) 전세계 어디에서라도 자신의 명의로 된 집을 소유한 적이 없어야 한다. 심지어 공동소유로 몇 %의 지분이라도 소유한 적이 있어도 안 된다. 만일 배우자가 있는 경우라면, 상대 배우자도 역시 결혼한 이후에는 집을 소유하지 않은 상태여야 한다. 만일 배우자가 결혼 하기 전에 집을 소유한 적이 있었더라도 결혼 전에 이미 그 집을 처분하였다면, 결혼 전에 집을 한번도 소유한 적이 없는 배우자의 명의로 환급 신청이 가능하다. (3) 마지막으로, 잔금지불일(Closing Date ; Title Transfer Date)로부터 9개월 내에 환급신청하고자 하는 그 집을 주된 거주지(Principal Residence; 「1가구 1주택」의 대상)로 사용해야만 한다는 조건이 따른다.

여기에서 말하는「배우자」(Spouse)는 온타리오주의 가족법( Family Law Act, 1990)에  따른 다음의 정의를 적용한다 :“spouse” means either of two persons who, (a) are married to each other, or (b) have together entered into a marriage that is voidable or void, in good faith on the part of a person relying on this clause to assert any right. 즉, 정식으로 혼인신고를 한 배우자 뿐 아니라 3년 이상 동거한 사실혼 관계에 있는 배우자( Common Law Spouses : 자녀가 있는 생긴 경우에는 동거기간에 상관없음 )도 포함하는 개념이다.

취득세 환급신청은 잔금지불과 동시에 소유권 등기이전(Title Transfer)이 일어나는 시점에 신청하여 차감액을 취득세로 납부하는 것이 일반적이지만, 만일 이 때 신청하지 못했다면 소유권 등기일로부터 18개월 이내에 온타리오 주정부 ( the Ministry of Revenue )에 별도로 신청하면 된다. 환급신청 할 때에는 변호사 사무실에서 진술서 ( Affidavit for Refund) 양식에 본인 명의로 된 집을 소유한 적이 없었음을 밝히고 확인서명하여야 한다.

만일 토론토시 안에 있는 부동산을 구입할 경우에는 2008년 2월 1일 부터 새로 부과되는 토론토시 부동산 취득세( The Toronto City Land Transfer Tax )를 추가로 납부하여야 한다. 이는 기존의 온타리오주의 취득세에 덧붙여 추가로 부담해야 할 부동산 구입 부대비용이 된 것이다. 이 새로운 부동산 취득세의 신설로 인하여 토론토시 안에서의 주택거래가 위축된 결과를 가져왔는데, 공교롭게도 부동산 경기의 전반적인 하강국면과 때를 같이 하여 부동산 관련업계로부터 불만을 사고 있다.

토론토시의 취득세율(LTT)도 온타리오주의 취득세와 마찬가지로 누진과세원칙에 따라 세율을 적용하고 있는데, 주거용 부동산의 구입가격을 기준으로 5만5천 달러까지는 0.5% 를 적용하고, 5만5천 달러초과 ~ 40만 달러까지는 1.0%,  그리고 40만 달러초과하는 금액에 대해서는 2.0% 를 적용하여 각 구간별 합계 금액을 부동산 취득세로 납부해야 한다. 이 세율을 적용하여 납부할 세액을 구입가격대별로 살펴보면, 구입가격 20만달러는 세액이 1,725달러, 30만달러는 2,725달러, 40만달러는 3,725달러, 50만달러는 5,725달러, 60만달러는  7,725달러, 80만달러는 세액이 1만1,725달러, 100만달러는 세액이 1만5,725달러가 된다.

하지만, 처음 내집을 장만하는 경우에는 새 분양주택 혹은 기존주택을 구입할 때 최고 $3,725 의 리베이트를 받을 수 있는데, 이 금액은 취득세 부과세율로 계산할 때 주택구입가격 $400,000 에 해당한다. 즉, 처음 집을 사는 사람은 구입하는 집값이 $400,000 까지는 토론토시의 취득세를 전혀 내지 않는 셈이다. 물론 그 보다 더 비싼 주택을 구입하면 총 취득세액에서 리베이트 최고한도액 $3,725 불을 공제한 나머지 금액만 취득세로 납부하면 된다. 만일 부모님이나 다른 사람과 함께 공동명의로 집을 구입하여 50% 의 소유권 지분을 갖는 경우에는 리베이트 금액도 50% 로 줄어든다. 이 리베이트를 받을 수 있는 자격은 온타리오주의 부동산 취득세 환급(Refund) 대상 요건과 같으며, 관련 서류는 7년간 보관해 두어야 한다.

결론적으로 말하면, 만일 18세 이상된 자녀의 명의로 토론토시에 있는 콘도를 구입할 경우에  자녀가 최초의 주택구입자에 해당한다면  온타리오주의 취득세 환급액 ( 최고 $2,000  까지  )과 토론토시의 취득세 리베이트 ( 최고 $3,725 까지 ) 혜택을 모두 받을 수 있다. 다만, 이 경우에는 앞서 설명한 ‘자격요건’에 대해서 유의해야 한다. 즉, 만 18세 이상이면서, 전세계 어디에서라도 자신의 명의로 된 집을 소유한 적이 없어야 하고, 잔금지불일(Closing Date)로부터 9개월 이내에 구입한 집을 주된 거주지(Principal Residence )로 사용해야만 한다는 조건이 그것이다. 온타리오주의 취득세 환급은 원래 새주택 구입시에만 가능했지만, 2007년12월 13일 이후에 맺은 계약부터 기존주택(Resale Homes)도 대상이 되도록 확대하였다. 이처럼 처음 내집을 마련하는 구입자의 비용부담을 줄여주고자 시행 중인 환급제도를 잘 활용한다면, 18세 이상이 된 자녀의 명의로 집을 구입하는 것도 좋은 이재 방안이 될 수도 있다.

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